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??业绩表现长期处在行业头部位置的万科也出现净利下跌的局面。

??8月29日，万科发布2021年半年度报告，上半年总营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

??报告期内，公司毛利率为22.9%，同比下降8.87个百分点；净利率为9.7%，同比下降3.05个百分点。

??翻看历年财报数据，万科上次中报净利润下滑还要追溯到2002年。当年，万科半年报归母净利润同比下滑16.6%。

??万科总裁、首席执行官祝九胜在8月30日的业绩会上表示，上半年净利润同比下降有三方面原因：第一，销售规模的增长有限；第二，开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三，是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

??梳理万科2021半年度财报可以看到，万科北方区域销售额从2020年同期162.51亿元增加到了今年同期的231.70亿元，增长了42.58%，而利润从去年同期的20.35亿元下降到了今年的17.36亿元，下降了14.69%，其毛利仅为7.49%，少于相比其他区域至少4个百分点。由此看来，万科北方区域显然成为拉低总体利润的重要因素。

??对此，记者联系万科北京区域相关负责人寻求采访，但截至发稿并未获得回复。

??一位闽系房企副总裁在受访时表示，近年来，北方区域的各大城市经济发展实力和潜力整体比南方差不少，消费者的消费能力偏弱，营商环境也有待提升。这是不少房企在北方区域发展受阻的很重要的大背景。

??近20年来利润首度下跌

??财报显示，万科上半年营收中，其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元，占比86.36%；期内，每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。

??分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。

??负债方面，万科一季度顺利回归“绿档”。截至报告期末，该集团净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

??上半年，万科经营性现金流净额67.8亿元，同比下降70%；其中第二季度经营性现金流净额-101亿元，同比下降139.5%。

??截至2021年6月30日，万科总资产规模1.96万亿元，比年初增长4.59%；总负债规模1.59万亿元，比年初增长4.74%；资产负债率81.40%，比年初上升0.12个百分点。

??数据显示，今年上半年，万科的税后毛利率为18%，同比下降了6个百分点，税前毛利率为23%，同比下降了9个百分点，这也是其近20年来利润首度下跌。

??根据Wind数据，今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值为23.1%，平均值为24%，可见万科毛利率低于行业平均值。

??实际上，万科近几年的利润率水平一直处于下滑状态。Wind数据显示，2018年-2020年，万科每一年的毛利率分别为37.48%、36.25%、29.25%，同期净利率水平分别为16.55%、14.99%、14.15%。但总体而言，利润水平仍能保持正增长。

??若将万科的营收和利润分区域拆开来看，则可以更细致地了解到利润下跌的主要因素。

??根据财报，今年上半年，万科南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域的营业收入分别为425.18亿元、449.68亿元、231.70亿元、369.92亿元和78.48亿元，对应的分部利润为62.93亿元、59.06亿元、17.36亿元、43.79亿元和16.44亿元，分布利润率分别为14.80%、13.13%、7.49%、11.83%、20.94%。其中，仅有北方区域的利润率小于10%。

??北方区域还需要时间

??考虑到房地产行业的营收和利润的结算有延迟，则要关注到此前几年北方区域的表现。

??根据万科财报，其北方区域包含如下城市:北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、 唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔 滨、淄博、威海及雄安新区等。

??时间回到2015年，顶着万科最年轻管理层的刘肖从杭州来到北京，担任北万总经理。随后刘肖对万科北方区域进行了大刀阔斧的改革，其中包括存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务等不少投资回报周期相对较长的项目。

??就其开发业务本身而言，由于自持土地的获取，导致资金占用过多，拖累了主业增速。

??2016年11月，万科以109亿元（50亿元18号地+59亿元与住总联合19号地）总地价拿下两块100%自持地块，即万科翡翠书院项目。据媒体报道称，加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本，翡翠书院累计投入成本接近170亿元。

??另外，北京万科还有两个含自持比例的项目，一个是2017年7月拿地的七橡墅，自持面积比例40%；另一个是2017年8月拿地的翡翠云图，地块自持面积比例44%。

??从财务数据上看，北方区域盈利下滑的问题，并不只在今年上半年期间显现。2020年，万科北方区域销售额1501.74亿元，创下近6年来新高，但其在整个万科销售额中贡献的比例21.33%，创下近6年来新低。

??销售额创下新低带来的是万科北方区域收入、利润的增长疲软。2020年万科北方物业主营业务收入674.43亿元，创下近三年新低，占比16.91%，创下近6年新低；净利润33.97亿元，创下近4年新低，占比7.21%创下近6年新低。

??从分区域营收看，在万科划分的五大区域中，北方区域2020年贡献营收674.43亿元，占比16.91%，权益净利润仅为33.97亿元，占比7.21%，权益净利率4.87%，远低于西北区域在内的其他四大区域10%以上的权益净利率。

??一位曾在北京国有房地产企业工作的业内人士告诉记者，北方区域通常是京津冀、东北、河北、山东几个大的片区。从2017年上半年那轮调控开始，环北京区域的房地产市场就陷入低谷，不少身处其中的房企都没能有所作为。在他看来，东北、山东等片区的市场表现一直不温不火。整体而言，在过去以及未来很长一段时间里，如果调控政策始终保持当前的状况，北方区域的房地产市场堪忧。

??在地产开发业务之外，万科北方区域此前公布了未来三年发展的五个业务发展方向，主要包括TOD、旧改、科创园、文创园、产业小镇。

??正如总裁祝九胜所说，万科“转型效果要体现出来，还需要时间”。这个问题，就要看刘肖的继任者卢冰能否给出答案。