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??再有不到一个月，新的2022年就到了。每逢尾牙时间，人们都会对来年充满憧憬，不免也有忧虑。现在，无论是地方政府、房地产企业，还是要买房的人，都很关心房地产大气候。

??2021年，无疑是房地产企业历史上遭遇困难最大的一年，一批千亿企业出现了流动性危机，对于一些企业，兑付债务的形势可以说每天都在变化，外部的有形压力，内部情绪和焦虑感的高涨，很容易导致企业对情况分析的瘫痪，就当前企业面临的这种局面而言，企业是否拥有卓越的领导者，是否能很快地处理可用信息，迅速确定哪些是最重要的，并坚定地做出决策，决定了企业是不是能顺利突出重围，凤凰涅槃。目前到明年上半年期间，行业对竞争力低和风险高的部分企业会是一个继续出清的过程。

??至于行业基本面，中国房地产业依然拥有持续发展的空间，只是增量空间走向缩小的态势，不再是之前十年支持行业爆发式增长的机会期。在“房住不炒”的宏观政策基调之下，政策依旧是抑制房价过快上涨，同时确保市场稳定，避免房地产市场硬着陆遭受重大性冲击。对于明年经济形势，目前来看，房地产可以说是影响经济稳定的头号不确定因素，基于行业普遍遭遇的信心不足，稳市场、稳预期、防止项目烂尾和保房地产上下游产业链稳定发展，已经是真切的问题。理性看，国民经济中大约有30%是随着房地产和建筑业的发展而上升或者下降，因此而说，政策既要抑制房地产投机及其带来的价格暴涨，又要支持房地产开发投资，更要支持住房消费。客观地说，国内正常的住房消费已经是经济支柱之一。“一抑制双支持”不是一个“不可能三角”的关系，而是一个黑格尔麦粒、麦苗、新麦粒的“正反合”逻辑，当前和未来的中国住房消费市场急需决策部门重新认识和定义。刚性和改善性住房消费，就是内需和发展的动能，不仅应该正视，还要给予支持。

??从这一点上说，落实已有政策措施，鼓励刚性和改善性住房消费，既是政策制度安排的目的，也是缓冲房地产调整带来阵痛的办法。加大为城市低收入家庭、新市民提供更多负担得起的各层次住房，不仅可以实现居者有其屋的政治价值观目标，还可以引发和促进对家具、电器以及钢铁和水泥的补偿性需求。

??从最新的市场数据看，目前与房地产企业销售直接相关的住房消费情况，并不好。11月，百强房企的合约销售额同比下降38％，至7510亿元人民币，降幅比10月再扩大。在市场需求端和生产端，信心都不足的形势下，如果继续延续这种情绪和情况，未来半年甚至一年，房地产销售的疲软态势会带来更大的连锁反应。

??我们希望2022年的房地产，是一个预期稳、企业回归专业化发展、住房消费营造出好环境的市场。对于经济支柱的住房消费，值得提出的一个思考是，从历史经验而看，提高首付比例、增加交易税收基本上并不具有抑制房价上涨的作用。相似，降低首付比例、减少交易税收也不太可能刺激房价上涨，况且在投机性购房已经被调控强力扫出市场的当下，应该重新审视、辩证看待这些影响刚性和改善性住房消费的约束因素。