市场编辑部 2023-04-10 10:26:05 来源：丁祖昱评楼市
??2023年以来，中央对房地产表态积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求。
??政策利好下，房地产行业数据筑底趋稳，整体楼市点状复苏。其中二手房市场成交韧性更强，整体成交表现优于新房。
??中国人民银行4月3日公布的《2023 年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，18.5%的居民对下季房价预期“上涨”，较2022年第四季度14.0%上升4.5个百分点，问及未来三个月准备增加支出的项目时，17.5%居民选择购房，较2022年第四季度16%上升1.5个百分点。
??房地产回稳趋势下，市场信心也出现了一定的修复。
??2023年4月3日，中国人民银行发布“2023年第一季度城镇储户问卷调查报告”，在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。
??结果显示：本季收入感受指数为50.7%，比上季上升6.9个百分点。其中，15.9%的居民认为收入“增加”，比上季增加5.0个百分点，69.7%的居民认为收入“基本不变”，比上季增加3.8个百分点，14.5%的居民认为收入“减少”，比上季减少8.8个百分点。收入信心指数为49.9%，比上季上升5.5个百分点。
??对下季房价，18.5%的居民预期“上涨”，54.1%的居民预期“基本不变”，14.4%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。
??与2022年第四季度相比，预期“上涨”的占比上升4.5个百分点，预期“下降”的占比从2022年第四季度的18.5%下降了4.1个百分点。
??从消费、储蓄和投资意愿来看，居民的消费投资意愿也开始回升。2023年第一季度倾向于“更多消费”的居民占23.2%， 比上季增加0.5个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%，比上季减少3.8个百分点；倾向于“更多投资”的居民占18.8%，比上季增加3.3个百分点。
??在问及未来三个月准备增加支出的项目时，2023年第一季度居民选择比例由高到低排序为：教育28.4%、医疗保健27.6%、旅游24.0%、社交文化和娱乐19.9%、大额商品18.9%、购房17.5%、保险14.1%。
??其中，购房一项从2022年第四季度的16.0%上升了1.5个百分点。
??从市场来看，2023年一季度，房地产市场在地方限制性政策持续解绑、财税激励加码升级的推动下，行业数据筑底趋稳，整体楼市确实出现了点状复苏，这也在一定程度上印证了央行报告中居民对房价预期的上涨及对购房意愿的提升。
??CRIC数据显示，2023年一季度30个监测城市成交面积累计同比上涨21%，其中3月恰逢传统营销旺季，重点30城供应爆发，环比大增164%，受其影响，30个城市成交规模为2200万平方米,环比再增27%，与历年同期对比，略好于2020年和2022年。
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??具体来看，一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同环比涨幅5成。北京、上海热点恒热，深圳低位回升，广州迎来阶段性放量行情。
??二三线城市回升幅度不及一线显著。大体可以分为以下三类：一是厦门、无锡等依靠中高端客群支撑市场热度城市因改善盘集中入市环比几近翻番。二是武汉、南京、苏州等强二线城市整体复苏动能延续低位回升态势，整体维持高位。三是重庆、郑州、昆明、徐州等增长持续性转弱，节后一轮释放后，需求略显疲软。
??相比于新房市场，2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象更为突出。23个监测的重点城市一季度成交规模同比上涨47%。一线以及二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。
我们认为，整体楼市点状复苏的主要原因为：一方面供应缩量显著，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量创近年来同期新低；另一方面，在疫情全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出现了显著复苏。而二手房市场成交韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在于刚需、刚改客群的集中释放对短期成交形成了显著支撑。
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??在居民购房意愿上升，整体市场点状恢复的背景下，不少网友对于现在是否要买房的问题持有不同的态度。
??北京的网友留言：“我身边的许多人都是置换房子，先卖出再买进，以小换大以旧换新，改善自己的居住环境和条件。国家政策支持，老百姓当然愿意置换，为了孩子上学近一点，为了生二胎，为了不叫手里的那点存款贬值，全家人盼着换个房子，房住不炒利国利民。楼市交易渐热已是不争事实。想买房子的就仔细看看，不想买房的没必要自嗨，目前的状态不涨不跌稳住预期刚好。”
??上海的网友也表示支持：“上海也有很多人都是旧换新，小换大，住房升级进行时。”
??来自江苏的网友表示：热点城市楼市火热的场景，每隔几年就会卷土重来一次。热点城市核心区域不管什么时候都是要抢的。
??与一线城市相对乐观不同，重庆的网友表示：“买得起的差不多都买了，想改善居住条件，手里的又卖不出去，现在又面临房产税的压力，怎么办？”
??福建的网友同样遇到了置换的难题：“2019年的时候值1.85万元/平，今天中介来看评估1.55万元/平左右，太难受了。”
??除了置换之外，还有不少刚需购房者表示，房价太高了。
??来自广东的网友表示：“我是刚需，但是买不起。农村家里的旧房子年久失修，现在外面租房住，实在没有办法，只能申请公租房。”
??“在我们兰考县城，房子不管是现在买还是以前买，月供都得三千多，找工作一个月也才三千多，不吃不喝才够月供，让人咋买？”
??对此不少网友表示：买涨不买跌是很多人的心态，加上现在经济环境不好，老百姓对未来收入不乐观，房子这种大消费更少了。政策再好也不可能房子5折就能买到，刚需买得起的会买，买不起的还是买不起。
??从丁祖昱评楼市多个官方平台累积约2000条评论留言来看“买涨不买跌”依然是购房者们的普遍心态，同时“收入不稳定”、“不想接盘”、“害怕被套”也是留言中的高频词。若按地区划分，热点城市与非热点城市的网友对购房态度明显分化。
??从购房者买房意愿和市场复苏情况来看，各大城市不仅市场成交出现了分化，居民购房预期也分化明显，这或将进一步推动城市分化格局。
??我们认为，热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。考虑到目前复苏动能尚不稳固，随着本轮需求释放完毕，二季度同比大概率持稳或小幅微降。各城市分化行情预期延续，但热点城市个数减少，多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。
对于那些压力城市而言，地方调控政策将进一步松绑，尤其是需求侧，将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，以促进房地产市场企稳回升。
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