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??对于广州地产行业的从业者而言，9月20日是一个不眠之夜。

??当天傍晚，广州发布了《广州市人民政府办公厅欧洲杯开户app：优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称“通知”），宣布黄埔区、番禺区、花都区及白云区的部分区域不限购，且将非户籍人口在限购区的购房门槛由缴纳5年社保或个人所得税下调至2年，全市二手房增值税免征期也由5年降至2年。

??这个政策大礼包迅速点燃了从业者的工作热情。政策发布不到半个小时，白云区的云湖花城就打出了“今夜不打烊”的海报，祈福集团连夜推出了全线83折起的优惠活动，覆盖番禺区及花都区的项目，中介的手机则不停响起新上二手房源的提示音。根据贝壳内网上的数据，从9月20日18点30分至9月21日9时，广州全市新增二手房源超过700套。

??克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，无论从今年楼市的成交表现，还是库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，本次新政不再提及限购的区域，都是属于库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。

??官方解读：旧政策限制了合理住房消费需求

??对于这次的新政，广州市住房和城乡建设局在政策解读中补充了执行细节。如，本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域仍限购1套住房，境外机构和个人购房按照《欧洲杯开户app：规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《住房城乡建设部等部门欧洲杯开户app：调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）执行，相关政策调整自2023年9月20日0时起施行等。

??该局表示，通知体现出大力支持刚性和改善性需求，以及因区分类精准施策的政策导向。鉴于当前房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势，市场过热情况下出台的部分调控措施，在新形势下一定程度上限制了合理住房消费需求。调整优化限购政策，有利于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问题。

??此次调整优化限购政策主要针对广州外围区域，中心城区和南沙区仍执行较为严格的限购措施。根据该局的说法，这是由于广州外围区域供应量大、去库存周期相对较长，减少购房限制有利于提升外围区域的交易活跃度，进一步稳定市场运行。调整增值税免征年限，则有利于减少二手房交易成本，推动存量房市场加快恢复发展。

??整体而言，广州市住房和城乡建设局认为通知坚持了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。“中心城区供需矛盾突出，仍实行较为严格的限购措施，坚决遏制投机性需求。南沙区与中心城区执行相同的限购措施，保持了调控定力。同时，广州仍执行商品住房限售政策，防止投机炒房。”

??克而瑞的统计显示，截至8月末，广州全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月，其中，黄埔区、花都区、番禺区的一手住宅库存面积分别为149万平方米、143万平方米、210万平方米，合计占了全市库存量的近4成。

??据中国房地产报记者了解，在通知发布前，广州已有类似的信息传出，当天下午欧洲杯开户app：“番禺、南沙、白云、黄埔全面解除限购”的消息更是不胫而走。但最终黄埔区及番禺区解除限购，离中心城区更远的南沙区却未放松还是超出了不少人的预料。广州业内专家邓浩志表示，南沙这次比较受伤，作为远郊板块，居然和核心主城一样坚持限购。“是不是很像雄安？是不是很像海南？这意味着什么？可以肯定，南沙有更重磅的安排，所以不用灰心。”

??大量住房需求或被激活

??8月30日，广州成为首个落实“认房不认贷”的一线城市，不到一个月时间，又率先打开了放松限购政策的口子。“总的来说，这次广州新政是级别的。因为自广州实施限购政策以来，番禺、黄埔、花都、白云北部四镇就从来没有试过彻底松绑限购。”邓浩志说。

??来自市场层面的压力被认为是广州不断拿出新政策工具的主要原因。

??根据机构的统计，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万平方米，同比下降40.8%。无论从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。

??肖文晓也表示，从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。

??机构广州分院研究主管陈雪强认为，将番禺区、黄埔区、花都区以及白云区北部4镇纳入非限购区域，将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这4区的购房资格，短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房门槛，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。而增值税征免年限的缩短，也大大降低了二手房交易环节的成本，将有效促进二手房市场的流通。

??此前，广州满2年未满5年的二手房，交易需要缴纳高达5.3%的增值税，一套总价500万元的二手房，增值税要交26.5万元。“短期内放盘量会冲出来，但长期是利好卖家的。”中介小李对中国房地产报记者表示，他身边有不少同事、朋友在2020年前后买房，之前因为未满5年要收高额增值税，无法放盘脱手，“这下可以解救一批人了。”

??急于放盘的业主不在少数。自通知发布后，小李的手机就不断接到新上二手房源的信息。贝壳的后台数据显示，9月20日18点30分，在该系统挂牌的广州二手房有173363套，截至9月21日9时，这一数据已经增长到了174064套。小李表示：“好多都是连夜放盘的。”

??开发商也在加班赶制最新的宣传文案。位于番禺区的龙湖·御湖境在海报里的显眼位置标注：“史诗级重磅利好，广州官宣解除番禺限购，增值税‘五改二’。” 保利领秀海项目也在朋友圈中宣传“番禺放开限购，请抓住空窗期。仅限今日”。祈福集团在售的3个项目位于番禺区和花都区，正好是解除限购的范围，83折的优惠原本是为国庆假期准备的，此次新政一公布，该公司当即决定提早推出。

??有人欢喜，也有人惆怅。某房企负责人告诉中国房地产报记者：“我们的项目全部在限购的中心区，所以这次的政策对我们没什么影响。虽然增值税‘五改二’可以释放一些改善型客户，但也要观察后续效果。”该公司认为，如果接下来成交数据还没有什么起色，不排除还有其他政策会出台，“感觉现在的促进力度还不够大。”