市场吴若凡 2023-10-17 09:43:07 来源:中国房地产报
??亚运会结束后,杭州火速出台了楼市新政。
??10月16日早间,杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《欧洲杯开户app:优化调整房地产市场调控措施的通知》(以下简称“通知”),进一步放松限购政策,为市场注入更多购买力,同时在差别化信贷方面进行了调整。
??虽然限购区没有完全放开,但暗藏玄机:针对非杭州市户籍家庭,只要在杭州市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的,就有购房资格,不再要求社保年限,这对外地户籍购房者而言,大大降低了入市门槛。
??一位品牌房企杭州区域营销负责人表示,此次新政的重点,就是要降低购房门槛和成本,让更多有意向的购房者不仅有资格,也能在首付和房贷利率方面享受到当前最低的成果。
??目前来看,新政后客户基数将进一步放大,市场分化的情况也将会加剧。镜鉴咨询创始人张宏伟预计,主城限购区对于非限购区、周边三四线城市的购房“虹吸效应”将进一步增加,短期内将有一个成交的小高峰。
??购房基数进一步扩大
??此次,杭州楼市新政最大的特点在于限购方面的松动。
??通知明确,将住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四个主城核心区,杭州户籍家庭在限购范围内限购2套住房(新房和二手住房),外地户籍限购一套。其他如萧山、余杭、临平、钱塘、富阳区等解除限购,与此同时,单身人士也放开限制,最多可以买两套。
??此次将限购区收缩至主城四区,其中暗藏玄机:针对非杭州市户籍家庭,只要在杭州市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的,就有购房资格,不再要求社保年限。
??“这大大降低了入市门槛。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,理论上只要缴一个月的社保或一个月的个税,或者以前曾经缴过,即可在限购范围内限购1套。
??而此前,外地户籍在杭州购买新房需连续缴纳48个月社保或个税、购买二手房需连续缴纳12个月社保或个税。
??如此一来,本次新政所放开的区域中,钱江世纪城、未来科技城可能成为吸引外地人购房较为热门的板块。
??原先杭州的楼市政策调整一直较为谨慎,更趋向于“一区一策”,效果偏短期性,基本在1个月到2个月,一旦到了后期,效果逐渐转弱。此次新政和之前相比,区别在于对改善性需求的力度更大,短期内将有效提升市场成交量,特别是热门板块将继续升温。
??此外,在当前市场法拍房逐渐增多的情况下,杭州此次新政也进行了调整,对参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人,取消“须符合本市住房限购政策”限制。这意味着,法拍房市场也将不再限购。
??但上述营销负责人表示,虽然限购有所放开,主城区新盘“限价”依然严格。一些热门区域的项目热度仍然很高,一些“红盘”甚至还存在“拼社保”的情况。
??冷热分化或将加剧
??身为浙江的省会城市,杭州楼市始终保持着较强的韧性。此次降低购房门槛后,势必给三四线城市富裕家庭带来了资产重新配置的机会。来杭州买套房,将会成为全省中产以上人群的新的选择。
??限购放开以后,客户基数将进一步放大。但放开之后,也势必会导致杭州市场面临“内冷外热”的局面。
??目前,杭州主城区外围的新房面临较大去化压力,这类房源均价在3万元/平方米以内,总价300万~500万元,面对二手房的竞争仍处于劣势。
??上述营销负责人分析,亚运会之前只有核心区(现在的限购区)的部分“高倒挂”项目保持一定市场热度。随着二手房房价的回调,倒挂程度降低,外围区域的新房活跃程度已明显低于过去一两年。
??在弱周期的市场背景下,杭州的购房群体渴望回流主城和城市核心板块,这已经成为置换类需求的置业的主流。在此背景下,核心板块400万~600万元的新房和二手房关注度会有所增加,如奥体、未来科技城这两个板块,韧劲足、抗压能力强。
??杭州楼市取消限购的措施,以及“认房不认贷”等措施的落地,有助于置换类改善需求的落地。这类群体以“卖旧买新”为主,是回归到主城、城市核心板块的主力军。上述营销负责人表示,这类人群有很强的置换需求。
??2023年下半年以来,杭州市场热度有所回落,急需重振旗鼓。9月,新房住宅成交面积80.63万平方米,成交规模虽环比增长,但仍低于上半年各月成交水平。二手房市场也表现不佳,成交4130套,环比下降12.1%。
??对此,前述营销负责人表示,新政短期内会提升整个市场成交量,特别是二手房成交量的上升。那些被限购的刚性需求购房者、一直在等待新政的购房者会快速入市。
??不过,杭州多名市场人士也表达了谨慎的看法。
??“9月以来包括南京、苏州、厦门、成都等强二线城市,放开或部分放开限购,出台了甚至更宽松的政策,但市场并没有太大的波澜。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,杭州此时放开限购,能对省内三四线城市产生一定虹吸效应,但绝无可能令外地购房人蜂拥而至。即使能吸引一部分购房者,也只是吸引到杭州极少数的核心区域和核心板块。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |