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高价地“围城”,广州市场购买力能支撑吗?

市场吕颖雅 2023-10-19 08:41:42 来源:中房报

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??今年以来,广州楼面地价TOP10榜单已刷新4次,创下了前所未有的速度,开发商对“靓地”争夺的决心变得更为明显。

??截至目前,广州今年诞生的4宗高价地块中,除了世界大观地块外,其余3宗均触发封顶价,需通过摇号确定竞拍人。其中,广州天河区员村一横路地块吸引了34家房企的竞逐,热度空前;海珠上涌果树地块亦吸引了16家房企参与。

??值得关注的是,几乎所有参与竞拍的开发商都是央企、国企,如保利、越秀、中海、中国铁建、中铁置业、华润、珠江实业等。

??广东中原地产项目部总经理黄韬表示,今年高价地块涌现主要有两个原因:一是“靓地”占总出让地块比例提高,这些地块周边环境和配套设施相对完善,价值凸显;二是实力雄厚的央企、国企对市场未来持乐观态度,认为地块有一定利润空间,因此积极参与竞拍。

??从成交均价来看,今年1~8月广州市千万豪宅成交均价为87386元/平方米,与5年前相比涨幅高达45%,同期全市商品住宅均价涨幅仅有34%。但并非每个项目都能卖出高价,曾经的“海珠地王”项目中冶逸璟公馆在2016年的楼面价就已高达42573元/平方米,但4年仅售出了5套别墅。

??“优质项目始终是少数。”黄韬认为,未来楼市的分化将会更加明显,高价项目因为具备自身的独特价值,必定会有追逐者。

??高价地之下新房全面“豪宅化”

??回顾过去几年,广州的“靓地”竞拍一直呈现升温趋势。自2020年开始,每年楼面地价TOP10榜单都要刷新3~4次。截至目前,榜单的最低门槛已经超过5万元/平方米。

??随着这些项目陆续面市,广州千万豪宅的成交量也不断飙升。据克而瑞统计数据显示,今年1~8月广州千万豪宅合计成交3329套,仅用8个月时间完成了去年一年的成交量,创下历年新高。

??有业内人士分析,在高地价压力下,开发商为了利润最大化不可避免地朝着豪宅化方向发展。早在3年前,这个趋势就已初现端倪,今年这种趋势更加凸显,产品竞争也进入白热化阶段。

??在最近的媒体见面会上,中海地产相关负责人就透露,上涌果树公园地块的起步户型约为140平方米,主力户型为200平方米的大平层,最大的户型甚至达到了300平方米。为了提供更具竞争力的产品,中海已经进行了上百份的客户调查报告。此外,定制化软装和硬装也将被引入到该项目中,以更好地满足豪宅客户的个性化需求。

??而越秀地产拿下的世界大观地块,容积率约为1.9~2.2,本身就是低密度地块,还将山景资源与月亮湖景观结合起来,推出140~238平方米的大平层,打造纯粹的改善氛围。

??不难看出,140平方米不超过豪宅线标准的起步户型,搭配200平方米左右的主力产品,再加上一些更大户型,以满足更高端客户的需求,已经成为高地价项目的共识。

??高价地项目谁来买单?

??尽管高价地频现,也并非每个项目都能卖出高价。

??楼面地价TOP10榜单上的项目各有不同,成交最好的是广州海珠区的时代大家,于2020年年底开盘,正逢楼市高峰期,清盘速度最快。招商保利海珠天珺在琶洲长期供不应求的情况下率先开售,也受到了追捧,目前处于清盘阶段。

??相对价格“实惠”的是中海观澔府,早前推出89平方米的特价三房总价550万~600万元,折算单价仅6万元出头。目前项目总共售出了212套单位,去化率为55%。开售不到一年的“网红盘”越秀天河和樾府售出331套,去化率52%;牛利岗北街地块拍地消息一出,项目在售的108~140平方米产品全线涨价2%,目前均价8.5万元/平方米。此外,即将推出的180平方米“楼王产品”,吹风价超过10万元/平方米。

??定位较高的合景臻颐府均价10万元/平方米,产品为198~289平方米的大平层,门槛接近2000万元。项目开售一年半,网签了114套单位,去化率为36%。开售4个月的“地王项目”广州城投·东园公馆成交也并不理想,售价12万~18万元/平方米,产品包括92~178平方米的三房四房,户型越大单价越高,面积最小的92平方米三房门槛超过1100万元,目前网签4套单位。

??曾经的“海珠地王”项目中冶逸璟公馆销售较为惨淡。该项目2016年的楼面价已高达42573元/平方米,但开售4年仅售出5套别墅,销售速度缓慢。

??有业内人士分析,与郊区相比,这些中心区的高价地项目其实在去化方面表现并不差,因为置换需求依然旺盛。然而,由于许多购房者面临着“卖一买一”的困境,特别是在当前二手市场不景气的情况下,很多人的旧房子很难卖出,导致高价项目的去化速度减缓。

??但从成交均价来看,今年1~8月广州市千万豪宅成交均价87386元/平方米,与5年前相比涨幅高达45%,同期全市商品住宅均价涨幅仅有34%。这意味着千万豪宅价格涨幅跑赢大市。

??对于未来更多高价地项目推出,黄韬仍然持乐观态度,“广州市场上在售的400多个项目中真正成交均价超过10万元/平方米的项目不会超过15个,因此在市场上,优质项目始终是少数。”他认为,未来楼市的分化将会更加明显,高价项目因为具备自身的独特价值,必定会有追逐者。

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中国城市住房价格288指数

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