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??“新地块入市16000元/平方米起，额外赠送3500元/平方米全屋智能精装，现在交2000元意向金，开盘可抵10万元。”近期，燕郊一则新项目开盘大幅降价的消息引发市场广泛关注。

??中房报京津冀了解到，上述网传消息所指楼盘是三湘印象森林海尚城，位于燕郊高楼镇，为三河市湘德房地产开发有限公司（以下简称“湘德房产”）开发建设，销售均价21000元/平方米。

??按其宣传口径来算，三湘印象森林海尚城每平方米直降5000元。

??对于三湘印象森林海尚城大幅降价，项目销售人员解释称，并非所有房源都降价，只有一套16000元/平方米左右的特价房源。

??“不只一套特价，是一个单元。”购房人赵然对记者表示，开盘当天曾去售楼处了解过，一个单元都有优惠活动，不过价格与此前宣传并不相符。“16000元/平方米是噱头，我了解的最低价格近17000元/平方米，稍高一些的楼层18000元/平方米以上。”

??燕郊房产经纪人田雨对记者透露，因项目降幅过大开盘次日就已被叫停。10月22日项目发布的情况声明证实了这一说法。

??声明显示，“自即日起暂停海尚苑东区项目二期6#、7#楼销售，将对两栋楼定价进行深入研究论证，待报批市政府相关部门依规审批后再行销售。”

??再定价需要政府相关部门审批，那此前销售价是否得到相关部门认可？上述销售人员表示已经拿到许可，“卖这个价格肯定要有备案价格（支撑）”。

??对于这一说法，记者联系了三河市住建局房产市场管理部，对方表示“需要请示上级领导”。截至发稿，未收到上述部门回复。

??被叫停背后

??公开资料显示，2011年9月，三湘印象与其他股东合资成立了湘德房产，并出资8.59亿元获得了三河燕郊高新区占地面积36万平方米的地块，折合约542亩地。项目由6个地块组成，建筑面积合计达到117.93万平方米。

??穿透项目公司股权后可见，三湘印象间接持股50.49%是第一大股东，二股东江苏一德持有48.51%，知名导演张艺谋间接持股1%，是湘德房产的第三大股东。

??从三河市住房保障与房屋管理局网站上查询了解到，项目最近一次取证在2023年9月，取证项目为东区（二期）6#、7#楼，建筑面积173979.3平方米。

??“三湘印象新开的这期只卖了1天就封了。”至于封盘原因，周边在售楼盘销售人士认为是项目虚假宣传导致。“16000元/平方米卖的是毛坯价格，但是项目需要捆绑3000元/平方米精装包，折合销售单价超19000元/平方米，比宣传优惠价高出不少。”

??“主要是降价太多，前期购买的业主维权。”赵然表示，此前有朋友购买三湘印象森林海尚城西区项目，成交价格约22000元/平方米，当前新盘销售价远低于业主购买价。

??对于降价原因，赵然认为与楼栋位置有关。“这个单元做特价主要是因为地理位置欠佳，离地铁站最远，且东、北两侧紧挨道路，南侧直面小学教学楼，附近是正在建设的工地，长时间的噪音和灰尘会影响居住体验。”

??田雨则表示，三湘印象降价源于定价偏高，区域发展周期长。“就目前的区域发展和配套来说不值22000元/平方米售价，同样的价格可以选择燕郊配套更成熟的区域。”

??“根本原因可能还是开发商急于回款。”多位经纪人表示，年底开发商要应对大量工程款项的支出需求，当前市场低迷给三湘印象的资金链造成很大的影响，通过降价促销缓解销售紧张。

??“尽管低折扣确实带来了高关注度，但是这种制造噱头的方式不可行，扰乱市场的正常秩序。”燕郊一位销售人士表示，三湘印象降价给本地楼盘带来不小冲击，尤其是燕郊高端项目“御系列”。

??“原本要在下半年入市的御东君著可能要推迟开盘，因为它定价较高且离三湘印象近，受到的冲击更大一些。”上述销售人士补充。

??“卖不动”的森林海尚城

??当前楼市环境下，三湘印象去化周期尚不可知，但此时其产权已缩水12年。

??公开资料显示，2011年10月，三湘印象拿下这个百万平方米的超级大盘后迟迟没有开发，甚至引来深交所发函质询。三湘印象认为，未开发原因在于项目未完成拆迁和“七通一平”，达不到净地交付标准，项目没有赶上2015年开启的房地产上涨周期。

??根据年报，2015年项目的14号地块终于打桩开工，15号地块取得四证可以开工建设，而剩下的16~19号地块尚未有动工迹象。

??森林海尚城最先开工的14号地块是商服项目，而非销售更为容易的住宅项目。在项目开工建设4年后即2019年，森林海尚城的14号地块终于迎来预售，预售面积31663.32平方米，当年销售14025.2平方米。

??截至2023年上半年，项目可售面积10.83万平方米，但累计销售只有19170.56平方米。这也就意味着，4年时间森林海尚城14号地去化不足18%。

??商办项目预售惨淡，住宅项目同样差强人意。

??森林海尚城15号地、16号地，可售建筑面积共计约23.42万平方米，截至2023年上半年，两地块累计预售约13.87万平方米，销售39个月去化不足60%。

??在森林海尚城6宗地块中，除上述已销售的3地块外，18号地仍在建设施工，17号地和19号地尚未开发，待开发建筑面积41.48万平方米。可以预见的是，滞缓的开发节奏将使项目产权进一步缩水。

??年报显示，位于燕郊的森林海尚城是三湘印象唯一在售住宅项目，也是唯一住宅土地储备。2023年上半年，三湘印象营业收入约1.8亿元，其中房地产销售8734.6亿元，占据营业收入48.39%。

??1.8亿元的销售规模在上市房企中明显处于末位，而多年未摘地土地储备告急，将使三湘印象地产业务面临“无米下锅”的窘境。

??（受采访者要求，赵然、田雨等皆为化名）