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??经济出现变局以后，上海曾经热门的别墅区，曾经需要高积分才能买到的豪宅，光环在消退，有的别墅产品不仅辉煌不再，还颇显冷清。

??浦东新区顶  级豪宅绿宝园四期，近日就成为了上海今年首个零认购楼盘。绿宝园四期在开盘前发布公告，38套别墅，在认购登记期间因无意向认购客户登记认购，经上海市浦东新区建设和交通委员会同意，不再采取随机摇号排序方式确定选购房屋顺序开盘销售，并向上海市东方公证处申请撤回《绿宝园四期》开盘摇号排序活动现场监督公正。

??绿宝园并非孤例。上海闵行旗忠别墅区的联仲都悦汇开盘，现场只有稀稀落落的购房人群，半小时即宣告选房结束，下午4点，整个售楼处除了工作人员，已无购房客人，开盘结束，60套房源认购30套，认购率50%。

??闵行旗忠、松江佘山、浦东东郊曾并称上海三大国际别墅区的板块，如今的旗忠与浦东的别墅销售却遭遇门庭冷落。

??对此情况，上海中原地产资深市场分析师卢文曦分析表示，别墅属于小众产品，同样的产品定价，人们会更倾向于购买市中心大平层，在目前市场环境下，购房者交易意愿不强，别墅产品去化有一定压力，但产品的因素是更大的原因。

??顶豪不“香”

??地处浦东新区沪南路2888弄的绿宝园，曾在2005年至2007年连续3年入选中国房地产联合会“中国十大超级豪宅”榜，媲美上海知名豪宅汤臣一品以及玫瑰园。

??早在10年前，绿宝园的别墅产品售价已超2000万元，月租金最高达8万元。近两年的加推，每期均能掀起一波市场热度。2020年，开盘即清盘。2022年推出的40套洋房，入围积分高达92.1分。

??今年第七批次新推房源中，绿宝园四期推出38套独栋别墅房源，面积700~818平方米，备案均价12.33万元/平方米，套总价在6600万元~1.27亿元，虽然只有38套房源，整盘货值超34亿元，相当于一个刚需楼盘600套体量的总价。

??据现场一名销售经理介绍，整个绿宝园项目1996年拿的土地，四期绿宝园·翡梵早在2005年就已建成，此前一直只租不卖，租客多为在华外籍人士，月租金4万~8万元。满租时有多达40多个国家的租客，住户清一色为外企高管，如今租约到期后开发商收回房屋，翻新后当作新房售卖。

??上述销售经理表示，现在出售的38套房源，每套占地面积1亩至1.5亩，外立面将全部翻新为法式风格独栋别墅，里面恢复成毛坯房，只有地上两层，没有地下层，将于2025年3月交付。

??公开资料显示，绿宝园开发商上海汇宝房地产发展有限公司，是外企尼特罗发展有限公司全资子公司，于1994年在浦东康桥开发区注册，上海绿宝园是其在中国投资开发的第一个项目，这个诞生已有20多年的项目，外立面由黄金麻干挂石材打造，配备涉外别墅级草坪活动广场，下沉式露天泳池，喷泉广场，不论社区内部还景观园林，即使放在现在，依然是顶  尖品质。

??即使有着高品质及高认购率的过往辉煌，也难掩绿宝园四期目前的销售暗淡。上海网上房地产数据显示，截至10月31日，绿宝园四期38套房源，仅售出1套，还有37套未售，可售住宅面积27282平方米。

??对于绿宝园四期的销售遇冷，有房企人士表示，与四期套均面积过大，总价过高，加上2005年就已建成，项目概念较“老”，定位与定价不符有关。绿宝园所处地段并非“传统老牌别墅区”，周边1公里范围内旧厂房、汽配城、家居建材市场等，难免不让人质疑绿宝园高额的顶豪售价。

??项目周边住户称，绿宝园1.5公里内城市界面杂乱且偏僻，周边环境跟“繁华”二字相差甚远，属浦东新区外环外板块，这样的价格可以在上海市中心买顶  级豪宅，或在佘山购置超级别墅，绿宝园四期别墅产品显然竞争力不足。

??绿宝园案场销售经理也表示，周边没有配套，也没有对口学校，附近有几所外国语学校，但都需要业主自己找。

??镜鉴咨询创始人张宏伟表示，上海总价3000万~4000万元的高层公寓豪宅，拥有江景资源或新天地优质地段较受欢迎，也是目前市场主力需求。绿宝园的价位属于顶豪标准，但周边生活配套不够完善，交通也不方便，在投资价值与居住价值方面，不如公寓类豪宅的竞争力。

??同策研究院研究总监宋红卫也认为，豪宅市场成交活跃度高的项目集中在总价3000万元以下房源。5000万元以上的项目成交量本就较低，绿宝园6000万~1.27亿元的总价，成交量低属正常。

??“目前实体经济压力较大，企业的中高层也面临现金流紧张的情况。原来打算置换豪宅的企业主，现在也因企业经营问题，没有条件改善。”宋红卫表示，未来3年将是上海豪宅的井喷年，将有大量中高端项目入市，包括将要入市的新天地翠湖天地项目，很多豪宅购买群体在等这些优质项目入市。

??市场需要活跃

??今年以来，上海豪宅市场爆冷，绿宝园四期只是其中之一。位于闵行旗忠板块的联仲都悦汇9月推出262~306平方米联列别墅共60套，备案均价73500元/平方米，套总价在1900万~2200万元，认购结束也仅约30组客户认购。

??“周边没有商场，要么点外卖，要么去几公里以外的地方购物。”联仲都悦汇现场一名销售人员表示，项目为住宅纯联排别墅，交房时间为2025年6月，附近别墅区的人长期以来都没地方购物，只能开车走很远购物。

??走在联仲都悦汇项目里，周边是大片空无人烟的草地，宁静而空旷，不时有些虫鸟的声音，很难想象这里是上海大都市区，上述销售经理表示，项目自带商业目前在建设中，周边没有地铁轨交，也无产业，规划落地真正发展可能还需要5~10年时间。

??联仲·都悦汇地处闵行马桥旗忠别墅区，也是上海老牌富人区，曾与松江佘山、浦东东郊齐称为沪上三大国际别墅区。上海仅存少量的容积率0.18以下超低密度居住用地中，大多数在马桥旗忠别墅区。

??公开资料显示，联仲都悦汇项目由联美与仲盛集团合作开发，仲盛集团为上海首批民营房地产开发商之一，由“上海地产大王”叶立培创立，长期以来深耕闵行古北板块，包括名都城、名都古北、翡翠名都，西郊花园别墅等。

??联美集团创立于1997年，是一家以实业为基础的大型集团性企业，涉足能源，地产，科创等多个领域，集团拥有多家下属上市公司。除了联仲都悦汇外，联美集团在上海还开发过联美品悦，虹桥悦澜。

??联仲都悦汇，2014年拿地，总建筑面积约33万平方米，分成四个地块开发。2019年6月首次推出73套建筑面积约183~263平方米叠加别墅，套总价1200万~1400万元。

??今年推出三期共60套联排别墅，均价73500元/平方米，套总价约2000万元，认购率50%。

??对于该项目的遇冷，张宏伟认为，联仲都悦汇属经济改善型别墅产品，有过别墅购房经验的人，同等价位可能更愿意花2000万~3000万元去买中心城区的大平层产品，居住体验舒适性更高。

??张宏伟分析表示，上海10月较9月市场有所回落，二手房成交量约14500套，一方面中秋和国庆假期没有网签量，另一方面上海接下来可能还会有其他政策出台，无论刚需改善楼盘，还是高端改善楼盘，均有必要让市场活跃起来。