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??在近期召开的中央金融工作会议上，提出要加快保障性住房建设等措施，并建议通过REITs等创新金融工具实现资金回收，扩大租赁住房投资和管理规模，构建租赁住房资产管理闭环。随后在央行、外汇局召开的扩大会议上，再次强调要加大住房租赁金融支持力度等措施。

??先后两次的会议都反映出政府对于房地产市场和金融政策的高度重视和关注，对于住房租赁也加大了金融支持。

??2023年11月2日，上海城投“城投宽庭”保租房REITs获得中国证监会正式受理，这是上海市属国企的首单保租房REITs，同样也是目前市场上申报规模最大的保租房REITs产品。

??根据已经发行上市的四单REITs三季度表现来看，多数项目的经营表现稳健。该项目的发行将为长三角区域的国有企业保租房存量盘活提供参照和模型，更好地吸引社会资本参与到保租房建设。此外，也将有助于降低融资成本和减轻企业资金压力，更有效的增加保租房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，进一步推动保租房市场健康平稳的发展。

??10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议指出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

??对于加快保障性住房建设，专家建议，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资，扩大租赁住房投资和管理规模，构建租赁住房资产管理闭环。保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。

??11月2日，据中国人民银行官网，中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议，传达学习中央金融工作会议精神。会议强调，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。

??在中国人民银行官网，中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议的同一天，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已获中国证监会及上海证券交易所正式受理。基金管理人和专项计划管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司，专项计划名称为国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划。

??底层资产为上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的优质保租房资产江湾社区、光华社区。底层资产合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米，截至9月30日，出租率为93%，已进入稳定运营阶段。

??这是上海市属国企的首单保租房REITs，同样也是目前市场上申报规模最大的保租房REITs产品。

??自2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市至今，已经有一年多的时间，保租房公募REITs持续受到市场及公众的密切关注。随着政策利好持续释放，我国保租房REITs有望进一步加速。

??2022年8月31日，首批三单保障性租赁住房REITs上市，截至目前，已有4支保障性租赁住房REITs完成发行，加上2023年11月2日正式受理的上海城投“城投宽庭”保租房REITs，或将成为上海市国资首单保租房公募REITs产品。

??从目前已发行的4支保租房REITs来看，2023年上半年四只保租房 REITs营业收入合计超1.4亿元，净利润合计4383万元，平均毛利率超50%（华润有巢REIT除外）。2023年二季度，中金厦门安居REIT毛利率高达89.76%，深圳安居REIT是64.16%，京保REIT为48.70%，而华润有巢REIT并未在财报中对毛利率有所体现,平均净利率超30%。

??从估值来看，2022年8月首批保租房REITs成功上市，三只保租房发售首日均已售罄，开盘之后，三只产品全部呈现一字涨停板，华夏基金华润有巢REIT上市，当日上涨19.1%。4 支保租房REITs上市当日平均涨幅27.3%，体现出市场对保租房REITs资产品类的高度认可。

??2022年的政府工作报告中明确了“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这意味着我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构已经明晰。

??随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。

??据悉，目前已有十余个省市的保障房项目正在筹备，后续项目推动落地的节奏有望进一步加快。

??基金公司也在积极推动保障性租赁住房REITs项目筹备。如华夏基金目前有多只保障性租赁住房REITs产品处于推进和申报过程中，原始权益人涵盖地方政府旗下的住房保障企业和市场化的保障性租赁住房开发运营企业。红土创新基金也在积极参与保障性租赁住房REITs新项目的招投标。平安基金已有多个保障房项目储备，未来将继续加大在保障房领域的投入。建信基金储备的多个保租房项目也在稳步推进当中。

??除此之外，部分已发行的保租房REITs正在准备扩募工作，也将进一步加大保租房REITs规模。

??我国房地产市场体系的构建中，保租房为其中的重要一环。未来随着中国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。