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??2024年至今，整体市场仍然低迷。虽然节前核心一二线相继松绑限购、放松限贷，对于购房者的刺激作用依然有限。

??在这样的市场背景下，100个典型城市成交量同环比都出现下降。但从成交结构来看，不同城市的产品成交结构特征不一，如上海成交结构趋向高总价产品，而成都成交结构趋向更低总价产品；一线城市刚需明显发力，二线城市140平方米以上长跑明显提升。

??在当前市场，产品力等于销售力的趋势下，2024年开年最新产品特征如何？

??CRIC监测数据显示，截至2024年第7周（2月18日）各能级成交指数回落。具体来说，一线指数环比下降14.05至5.14，受春假假期影响，北上广深第7周成交面积都在1万平上下。二线成交指数环比下降17.91点至2.74，成都、武汉、青岛新房成交在1万平方米以上，其余城市仅有不到1万平的零星成交。三四线成交指数环比下降18.50点至26.35，韶关、肇庆等成交接续发力，成交环比正增长，且微超年内周平均值。

??从成交结构来看，截至2024年1月，100-140㎡产品合计占比达五成，但较去年同期下滑5个百分点；90-100㎡产品比重也有1.9个百分点的同比降幅，而更高和更低面积段产品的比重均同比持增。

??其中，一线城市刚需发力，80-90㎡产品成交比重较去年同期大幅增加8.6个百分点至24%；90㎡以上各面积段产品成交占比均低于去年同期，主力100-120㎡占比下降1.8个百分点。

??二线城市需求转向大面积产品，140㎡以上各面积段产品占比均同比提升，其中140-160㎡产品比重同比增幅最高，为2.9个百分点。

??三四线城市市场需求趋于分散，80㎡以下和140㎡以上产品比重均高于去年同期水平，分别增长4.1和4.3个百分点，而100-120㎡产品比重同比降幅最为明显。

??从总价段来看，各区域特征不一。环渤海区域成交总价中枢呈同比提升趋势，200万元以上各价格段产品成交占比均同比增长，其中，250-300万元产品同比增速最快，为8.7个百分点，而300-400万元产品次之。

??长三角区域成交结构仍趋向低总价段，虽然100万元产品占比低于去年同期，但100-400万元产品占比有明显的增长，而400万元以上高总价产品成交占比同比下降6.9个百分点。

??中西部区域200-400万元产品成交比重达三成以上，且较去年同期增加5.8个百分点；此外，100万元以下产品成交比重同比增加5.1个百分点，增速快于其他区域。

??珠三角区域成交总价中枢呈同比提升趋势，400万元以上产品成交占比有明显增长，尤其500-1000万元产品成交占比增加7.1个百分点至15.8%。

??具体到典型城市来看，不同城市的产品成交结构特征不一。

??首先是上海，虽然从整个长三角区域来看，其成交结构趋向低总价段，但上海成交结构趋向高总价产品，800-1000万元和1000-2000万元产品成交占比分别提升6.8和3.8个百分点至12.5%和23%。

??从面积段来看，主力的100-120㎡产品成交趋弱，其占比较去年同期下降12.5个百分点至23.2%，而90-100㎡产品成交比重保持在三成以上，120-140㎡和140-160㎡产品比重均提升至一成以上。

??结合总价和面积段来看，上海中高端改善市场目前仍为上海成交最好的市场。

??成都市场也很有特色，截止2024年1月，成都三房成交占比降至四成左右，二房产品则增加9个百分点至18.4%，市场需求更趋刚需。主力面积段则占比持稳，120-140㎡产品成交占比最高，100-120㎡产品次之，两者合计同比微降0.8个百分点。

??成交结构来看，成都市场趋向更低总价产品，100万元以下产品成交比重位居首位，且同比增加5.8个百分点，300万元以上产品比重同期下降6.3个百分点。

??西安与成都不同，虽然同处中西部区域，但西安大面积改善需求旺盛，140-160㎡产品占比同比提升13.4个百分点至29.3%，市场份额跃居首位，100-140㎡的比重则有明显下降。截至1月，三房、四房成交占比接近九成，且明显由三房向四房迁移，后者占比大幅提升17.9个百分点至40.9%。

??从成交总价来看，250-400万元产品成交占比较去年同期提升15.7个百分点至近四成，200-250万元和120-140万元产品位居成交二三位，市场份额也在一成以上。

??从典型城市典型项目来看，住宅建筑立面与车库也出现了部分亮点。

??当前的住宅建筑立面，正逐步从单一的前立面关注向双面乃至多面设计转变。过去被忽略的背立面设计逐渐进入人们视野，它不仅关乎建筑的整体美观，更与居住者的生活品质息息相关。合理的背立面设计可以提高住宅的采光和通风性能，有助于创造更宜居的室内环境。

??随着绿色建筑的兴起，背立面也被赋予了更多的生态功能，如雨水收集、绿化种植等。此外，背立面设计还体现了建筑师对空间利用的创新思考，通过巧妙设计，背立面可以转化为多功能的生活空间，为居住者提供更多的休闲娱乐选择。

??一直以来，地库开发面临着多方面挑战，包括高昂的成本和车位去化率问题，这也导致许多房企在地库设计和建造上持保守态度，进而影响地库产品力迭代速度。近年来，地下室光厅、星空顶、车道吊顶等设计元素的普及，正是房企逐渐认识到地下室品质提升的重要性的体现。

??地下自然光厅将天光引入地库，在每个单元大堂旁开一处天井，让其成为地库之眼，为原本可能阴暗潮湿的地下空间带来了自然的光线和新鲜空气，极大地改善了地下空间的居住和使用体验，还可以减少地下空间的能源消耗。同时，天井的存在使得地下空间与地面空间产生了视觉上的联系，让地下空间不再封闭和压抑。

??除了视觉设计上面，还有企业通过客户调研发现，客户在选择车位时，独立车位是受欢迎的，其次是单边靠柱车位，最不愿意选择的就是双边靠车位。这反映了客户对于车位使用便利性和安全性的关注。

??因此，决定采用小柱网布局，每个柱跨5.4米，中间只划分两个车位，这样每个车位都能靠近一根柱子，从而彻底消除了双边靠车门的车位。这种设计不仅满足客户需求，也提升了地库的整体使用体验和安全性。此外，由于柱距较小，可以更好地利用地下空间，提高车位数量，增加项目经济效益。

??可以看到，即便是行业承压，但居民对更高居住品质的长期需求并未改变，在回归居住属性的当下，产品越来越成为购房者重要的衡量指标，客户会为好的产品买单。

??目前提高产品力、凭借产品主义穿越周期已成为行业共识。如何通过属地化与定制化设计打造出企业特有的产品优势，是房企未来最重要的发展方向。