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??“消息放出来很快就有成交了，一小时就卖了十几套”“活动当天抢购了30多套”——继“5折卖房”“买一送一”等营销活动出圈后，东莞楼市事关让利促销的风还在继续吹。

??近日，市场存在感稍弱的东莞水乡板块个别项目借由仅1万元/平方米单价，再次怒刷一波热度。率先打响本轮降价热度的是位于东莞麻涌的华侨城云瑞府项目，对比该盘1.4万元/平方米的楼面地价，1万元/平方米的单价极具吸引力。不仅如此，进一步了解后其所推房源还是宜居度较高的一梯两户纯板式小高层，且为现房状态。除了云瑞府项目，位于东莞水乡洪梅的另一国企开发的首开熙江玥也拿出了一批单价仅1.06万元/平方米的房子售卖，楼层房源任选且带精装修。

??经了解，上述低价房源均为工抵房。“工抵房”，是指房地产开发商将其名下的房产作为抵押物，抵押给承建商，用以偿还其所拖欠的建筑工程款项。工程方为尽快回流资金，大多将房子以低价出售。

??华侨城云瑞府最新出售的这批单价仅1万元/平方米工抵房，位于项目的10栋、11栋，均为建筑面积约100平方米的三居产品。该盘楼面地价为1.4万元/平方米，于2022年5月首批预售，当时备案均价2.4 万元/平方米，目前小高层正常在售房源价格为1.7万元/平方米左右，两梯四户的高层房源单价为1.4万元/平方米起。

??据上述项目销售人员表示，消息一放出很快便有了成交，“目前，这一批项目还剩一两套一二层房源，另外的8栋、9 栋也是抵押给工程方的，但他们什么时候拿出来销售就不清楚了。”

??继云瑞府后，首开熙江玥也拿出了一批单价仅1.06万元/平方米的工抵房销售，楼层房源任选且带精装修。该项目楼面地价也去到1.4万元/平方米。

??据楼盘现场置业顾问介绍，从8月1日晚上放出消息到4日活动截止，短短几天实际销售了50多套。相较该盘每月个位数的顺销套数，这一成交数据表现可谓突出。目前，该盘正常在售均价约1.6万元/平方米。

??值得关注的是，作为抵付工程款的房子，开发商一般会选择一些位置或者户型并不是特别好的房源，以保证其他正常房源的销售。如北京首开的熙江玥推出的工抵房便位于该盘的1号楼，也是地块竞拍时的竞配建部分所在；云瑞府推出的工抵房则位于靠近路边一侧的小高层，户型均为建筑面积约100平方米的三居室。“其他小高层都是‘4+1房’，不会有太多影响。”上述云瑞府项目销售人员表示。

??“目前的市场情况下，只要能把房子卖出去就是好事。”一位当地房地产中介机构人士表示，关键点在于楼价下跌导致房企利润受影响后，还能否保证交付质量，这也是考验好企业的关键所在。

??除了上述工抵房低价销售外，一些高地价盘也在降价促销，如2.59万元/平方米拿地的鸿荣源熙园山院，项目2022年7月首批备案的高层均价在3.7万~4万元/平方米，现如今高层住宅在售价格回落至2万元/平方米起，整体均价约2.5万元/平方米，尚不能覆盖地价。

??降价销售背后除是企业经营原因外，新房价格持续突破下限也离不开二手房价格的影响。根据东莞市住建局每月公布的全市网签数据，仅从2024年上半年看，全市二手房成交均价已从1月份的1.98万元/平方米逐月跌至 6月份的1.78万元/平方米，半年下跌幅度约2000 元/平方米。

??其中就6月份数据进一步看，东莞已有25个镇街即近8成区域二手房网签均价回到“1字头”或低于“1字头”，其中不乏莞城、万江、虎门、寮步以及过去房价第一梯队的临深板块凤岗塘厦等镇街。

??“周边二手次新房价都在0.9万~1万元/平方米，新房只能这样定价。”原助云COO、中原地产研究院执行院长车德锐表示。

??另外，从目前东莞楼市执行的政策来看，新房下调限价早已回归市场化。早在2023年11月，东莞市住建局便对新建商品住房销售价格申报做了优化，按执行标准为，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或限售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起，满30天即可变更，上浮幅度不超过5%，下浮幅度则不限。在当下的市场情况下，楼盘定价也在迎合市场的调整与波动。

??广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，低价房受到热捧意味着购房者对房价下跌有一定预期，并会进一步导致形成更低的价格预期，进而影响市场情绪与交易。