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??在整体房地产市场下行压力下，“分化”一直都是被高频提到的词。各大城市也被分成了热点城市和非热点城市进行讨论。

??进入2024年，市场分化进一步加剧，城市、区域板块间也出现了冷热不一的现象。

??在市场深度分化的之下，不是企业开始采取“提质减量”、“以销定产”推盘模式。在这模式下，热点一二线城市核心区的高端和豪宅项目起到了至关重要的“定海神针”作用，支撑市场热度维稳。

??不过自6月以来我们看到，即便是热点城市核心区域也开始出现改善和高端盘滞销情况。据CRIC监测数据，2024年8月上半月28个典型城市平均去化率仅为26%，不同项目滞销原因各不相同。

??我们认为，在当前的市场环境下，购房者对品质要求的提升，未来热点城市核心区域中高端市场的产品竞争会愈演愈烈。

??2024年至今，市场进入深度分化，热点城市核心区域不再成为“热销”的唯一指标。

??对此，克而瑞研究中心选取了28个典型城市（上海、北京、广州、佛山、深圳、东莞、珠海、杭州、宁波、嘉兴、南京、无锡、徐州、苏州、常州、合肥、武汉、长沙、郑州、成都、西安、重庆、福州、厦门、济南、青岛、天津、昆明），对其2023年1月以来的整体去化情况进行分析，结果显示：基本呈现出波动下行态势，目前项目平均去化率不足3成。

??CRIC监测数据，2024年8月上半月28城平均去化率仅为26%，与7月基本持平。从趋势来看，2023年1月至今，整体去化率已由2023年大体保持35%以上水平降至目前30%以下水平，整体去化率波峰也已由2023年高点46%降至2024年5月29%。

??具体来看，当前新房市场改善类项目去化明显优于刚需，2024年至今“出圈”的热点项目也基本都是中高端产品。

??不过，随着整体市场热度下降，尤其是2024年6月以来，我们看到部分热点城市核心区域也存在楼盘滞销情况，滞销原因各不相同。

??从28个典型城市的典型滞销项目来看，多数项目因该项目开盘前期整体板块或区域推盘量较大、客户被大量消耗造成的，后续新盘入市，难免会面临青黄不接的局面。

??以西安某项目为例，该项目6月29日开盘，认购均价27154元/平方米，推出套数153套，最终仅认购15套，去化率10%，比西安7月平均去化率低34pcts。项目所处的高新中央创新区板块一直是新房供应的主力片区，尤其是自2023年以来，整体新房供应占比一直在15%左右波动。

??合肥滨湖区也同样存在这样的问题，某项目7月10日开盘，认购均价31844元/平方米，推出套数68套，最终去化率仅15%。

??合肥滨湖区作为合肥前期热点片区，一直都是合肥房价高地，但伴随着市场下行，难免面临高端需求不足，难以为继的情况。

??事实上，因高端项目集中入市，购房者选择多样，上海、北京、南京等部分核心区高端项目也存在“掐尖”情况，部分项目因定价偏高，与周边竞品无明显折扣优惠而导致客户分流。

??如南京某项目，位于城南雨核板块核心位置，连接城南河西，区位优势明显，客户认可度较高；主打新中式风格，户型设计及精装配置方面也均有一定创新；不过此次加推为176平高端改善产品，平均折后总价700万元起，整体门槛较高，客群被大校场、河西南的核心板块分流较为严重，故去化较差。

??还有部分项目虽地处核心区，但是因周边配套不健全或是存在明显缺陷，导致去化不佳。譬如上海某项目，打造近零能耗标准，品质佳，但区域原为传统工业区，目前周围还有湿垃圾中转站等明显不利因素，规划建设的普陀区湿垃圾中转站日转运最大体量为800吨。

??再如广州某项目，户型方正实用，得房率高，学位尚可，距离地铁高塘石站约800米，周边生态环境较好，但由于周边城市界面一般，生活配套缺乏，售价缺乏优势，因而首开去化率也不足1成。

??除了定价和周边配套因素之外，还有部分项目主要源于地块缺陷、产品设计等软性原因导致去化不佳。产品定位方面，部分高端项目因产品设计缺乏功能性和性价比，典型代表为西安部分项目，既没有四代宅设计，也没有价格优势，项目体量小且楼栋排布分散，因而去化率相对较差。

??总体来看， 对于多数短期内市场热度转降的城市而言，核心区项目滞销主要源于前期高端客户大量释放，购买力有待积累，当前市场即使热度较高的北京、上海滞销项目也开始常见。

??值得关注的是，当前对于高端改善客户而言，“掐尖”心态也比较明显，会综合权衡产品所处区位、价格、户型设计等综合因素，调整购买行为或选择持币观望，因而对于产品要求也在逐步上升。