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??8月12日～16日，成都接连发布四项楼市新政，涉及首套房、公积金、住房“以旧换新”等方面。

??全国70城新房价格指数连续14个月下跌，而克而瑞数据显示，成都2024年1～7月新房和二手房成交面积均为第一。在如此大背景下密集出台新政，有何深意？

??长期研究成都楼市的专家王巍认为，成都楼市基本面持续稳健，但近期市场也有一些内部结构需要调整。此次政策意在充分释放改善置换需求，让更多改善置换群体进入楼市，推动成都楼市平稳健康发展。

??改善观望情绪严重

??购房通数据显示，7月成都新房成交面积95.77万平方米，同比下滑39.19%；成交新房7166套，同比下滑40.1%。其中，中心城区新房成交面积达81.63万平方米，约5889套，同比分别下滑37.25%、38%。

??受累于成交，供应疲软，成都7月新增商品住宅供应面积89.65万平方米，环比下滑37%。

??34岁的朱先生对这个情况一点也不意外。为了给两个孩子换套好的学区房，他在今年3月把名下唯一的房产卖了，手持300万元购房款，已经看了半年的房子。

??朱先生发现，很多楼盘推出了各种各样的花式促销，当一个楼盘优惠力度越大时，他反而对项目没有信心。“我们普通人买房，除了不想多贷，考虑最多的还是房子要保值。”朱先生认为，促销优惠越多说明房子越难卖，市场不好。即使赶上优惠自己能减少20万元的成本开支，但之后房价下调，自己损失的可能不止二三十万元。

??还有一个很现实的问题，如果楼盘不优惠，按备案价买，朱先生又觉得月供压力大，毕竟这半年，他的想法已经从“拿300万元做三成首付”变成了“尽量全款买房”。

??改变的背后是对未来预期的迷茫，即使有心仪的楼盘，朱先生也告诉自己，不如再等等。

??记者了解到，很多改善型购房人和朱先生的想法一致。他们有买房需求和一定的购房预算，但面对目前的市场又踌躇不前，观望情绪严重。

??部分深改项目开盘去化亮眼

??和普通改善型群体不一样，深度改善型群体正在加速进场。

??据克而瑞监测，套均总价约1347万元的交子金融广场，位于高新区金融城核心地段，与成都地标建筑双子塔一街之隔，开盘去化高达81%。同时交子金融广场在7月的销售金额达25.86亿元，断层领先。

??麓湖生态城两个组团在7月17日推出196套房源，均价36838~47341元/平方米，开盘即售罄，销售金额达16.87亿元，仅次于交子金融广场，排在成都7月成交金额榜第二位。

??而位于天府总部商务区板块的招商时代公园（翎雲阁）均价约37100元/平方米，开出92套，认购74套，开盘去化80%，7月销售金额8.1亿元，排在第三。

??对于三个高端改善项目开盘当日去化率超80%，王巍认为，经济下行期，高净值人群倾向将手上的资金进行重新配置，投资到相对稳定的资产里。这和刚需改善群体购房有本质区别。从整个市场来看，深改人群加速进场，置换改善失位，这里面有结构性的问题。

??因此，重新认定首套房标准和公积金、商业银行配套的金融支持政策，将激发改善置换进入新房市场的意愿。那些还没出售房子，但有改善需求的群体，只要他们愿意将房子挂牌出售，也能以首套房的条件购买住房。新政让市场客体之间更平衡，也促进了房地产市场的健康发展。

??“老破小”走量，成交占比46%

??不过，“老破小”迎来了成交旺季。

??据了解，7月成都二手房成交超2.1万套，创下今年成交新高。同时也是时隔15个月，成都二手房月度成交再次冲破2万套。

??但细看数据发现，7月成都二手房100万以下成交占比46%，比例接近一半。2024年，除了二圈层少量的极刚户型外，总价100万元以下基本可以确定是房龄老、面积小的“老破小”。

??成都二手房成交套均总价结构变化。资料来源：贝壳研究院成都分院

??贝壳研究院成都分院分析指出，今年以来，房龄较高的“老房”受到关注，成都10+2区域100万元以下成交占比普遍上升。

??同时，7月二手房源成交环比缩短8天，客源成交周期环比缩短2天，也表明当下的刚需群体正在二手房市场集体“扫货”，快速完成在成都安家置业的梦想。

??改善进场动力不足，急需释放

??值得注意的是，贝壳研究院数据显示，7月，150万元及以上改善型客户成交占比在继续减少。

??不仅如此，在成都各区换手率最高的小区名单里，记者注意到，很多房龄20年以上的小区都榜上有名。

??高新区房龄27年的芳草西一街小区，是今年高新区换手率最高的小区。天府新区、锦江区、青羊区亦是如此，换手率最高的小区，多为15~20年的老旧小区，甚至还有房龄在20年以上的。

??王巍告诉记者，成都新房主打“高端改善”，多为总价高的大户型，很多预算有限的买房人不得不转向二手房市场。如今“老破小”撑起成都二手房市场半边天，普通改善群体进入二手房市场动力不足。对急于抛售房产的人群，特别是手中房龄不足5年的房东，不是好消息。

??8月15日，成都市住建局发布将展开“住房以旧换新”工作，鼓励开发商、市房地产行业协会和各区（市）县政府（管委会）等多个主体通过给予财政补贴、包括且不限于定额补贴、全部或部分契税补贴、增值税补贴、发放消费券等，积极开展住房以旧换新工作。

??王巍认为，住房“以旧换新”并不是成都首创，此举主要是打通新房和二手房置换链条，让更多有置换改善需求的群体关注到存量商品房，激励他们进入楼市，提升市场活跃度。

??总的来看，此次出的系列政策其实是此前政策的补丁，特别是在7月市场持续走低的情况下，通过新的政策补丁引导置换改善需求的释放，为楼市注入新的强心剂。