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??继6月推出第一批“以旧换新”项目名单后，西安市房地产行业协会（以下简称“西安市房协”）近日又公布了第二批“以旧换新”名单：共有103个项目、20家房地产经纪机构、7家商业银行加入到该活动中。

??对于政策带来的效果，西安市房协相关人士称，多个参与的项目咨询量都迎来了高潮；西安市碑林区某项目营销负责人也反馈，自活动开始后，咨询参与“以旧换新”的电话和来访客激增近3成。

??不同于其他城市的国企下场收购模式，西安的“以旧换新”主要由项目、购房者、经纪公司三者自行商量达成交易。“由经纪公司牵头，三方签订一个以旧换新协议，由购房者先向房企缴纳一定比例的诚意金锁定房源，旧房卖出后可直接签约；若未在规定时间内卖出，则无条件退换诚意金给购房者。”一位参与了住房“以旧换新”的房企人士表示。

??“增加了一个推广渠道”

??“我们项目已经有七八套通过‘以旧换新’完成了交易。”西安市兴庆御苑一位置业顾问表示。

??兴庆御苑是西安第一批参加“以旧换新”的项目。作为该项目的开发商，陕西白云房地产开发有限公司董事长助理薛艳斌在接受采访时表示：“获悉倡议后，公司便报名参加了这一活动。在全面取消住房限购等政策的基础上，‘以旧换新’活动能给有改善需求的客户提供更大优惠和便利，更好地激发房地产市场活力。”

??兴庆御苑是西安曹家巷棚户区改造项目，首次取价是在2022年1月，同年2月项目进行了登记，以平销收官。根据约定，项目本应于2023年8月交房，不过后续由于资金问题延期至今年6月交付，目前小区部分未售房源已是现房状态，这也是项目优势。

??但项目劣势也很明显，作为一个棚户区改造小区，兴庆御苑容积率高达7.9，梯户比较高；且由于开发时间较长，产品设计相对不具备优势，产品面积跨度大，既有约60平方米的一室，也有276平方米的大户型。

??据上述置业顾问透露，除了案场常规优惠之外，参与“以旧换新”活动的客户可额外享受1个点优惠。

??相较于兴庆御苑，其他项目则没有这么幸运。一位参与了二批次“以旧换新”的项目负责人表示：“对我们来说相当于增加了一个推广渠道。从效果上来看，目前咨询的比较多，但成交的还没有”。另外一家参与了首批次“以旧换新”的房企表示，到目前为止，公司旗下的项目还没有完成成交案例。

??谈及对“以旧换新”活动的看法时，一位没有参与的项目人士表示：“落地效果有限，只有去化有困难的项目才会参与。”

??此外，据多家经纪机构反馈，目前也尚未有成交案例。 

??难卖的二手房

??在参与企业看来，“以旧换新”活动的难点在于二手房“难卖”。

??“此前公司旗下某项目曾与一位购房者签订了‘以旧换新’协议，且额外为该业主提供了1个点优惠，最终因购房者手上的二手房未能在规定期限内卖出，最后又将诚意金退还给了购房者。”参与的一位企业人士表示。

??“之前是带看20~30组能成交1套，现在带看19组能成交，带看效率提升了。”一位房产经纪机构人士表示，这主要是“以价换量”的结果。

??相关研究机构数据显示，西安二手房成交量已出现3连降，进入7月二手房交易数据出现上升趋势。数据显示，7月份，西安二手房网签备案面积98万平方米，环比上涨约13%；住宅部分网签备案了9268套，环比上涨约15%，同比增长31%。但二手房价格环比仍在下降0.78%，跌幅较上月有所增加。

??李女士是西安二手经纪机构顺邦地产的一位置业顾问，已在门店工作5年，在刚刚过去的7月份她成交了3套房源，拿到了一笔不菲的佣金。她说：“虽然成交量上来了，但价格还在往下降”。

??因为房价不断在下降，买卖双方也陷入了拉锯战中。

??2020年，因价格倒挂，王女士成为某网红小区“万人摇”中的一员，她也很幸运地摇中了，最终选择了一套196平方米、总价450万元左右的房子。2022年交房后，小区二手房价格一路上涨。后因工作调动，王菲打算买掉这套房子，去年她的挂牌价是680万元带车位，最近中介给她的报价是600万元以下，而她的心理预期是620万元左右。“暂时租出去吧，后期如果还在降就不打算卖了。”王女士表示。

??“能够快速成交的房子，都是价格降到位了的。”上述企业人士表示。