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??一个城市尤其是北上广深这样超大城市的市中心的房子，是不是都应该是改善型高总价大户型？

??大家购买城市中心的房子，是不是都需要大户型？最看重的点，除了位置还有哪些核心元素？配套要完善？交通网络要发达？房子一定要大吗？

??市中心的小户型房子会不会有人买？

??人口较少的家庭，比如丁克或老两口，在预算充足的前提下，在市中心置业是不是一定也要买100平米以上的户型？

??在上海这样的超大城市，内环内千万左右总价（小户型）的房子现在还有多少？未来还有没有市场？

??带着这些问题，我们做了以下研究。

??上海在2006年开始执行的“7090”政策在2024年进行了调整，内环内新盘的小面积户型占比随之开始降低

??2006年开始，上海要求所有新审批及新开工的商品住房项目，其套型建筑面积在90平米以下的住房（包括经济适用房）必须占项目总面积的70%以上，所以06年开始，大部分新盘（即使是内环内的）都是以100平米（高层）/90平米（多层）以下的小户型为主。

??而在2024年8月27日，上海市房屋管理局发布了一项重要通知，包含以下三方面内容：

??1. 放宽中小套型住房的面积标准：多层住宅从90平米放大至100平米，小高层从95平米放大至110平米，高层从100平米放大至120平米。

??2. 降低中小套型住房的比例：在中心城区，中小套型的比例有所放宽，从原本的70%下调至不低于60%。

??3. 各区灵活统筹：允许各区在保证全区大小套型总量不变的前提下，灵活调整所辖地块的中小套型比例。

??在相关政策调整后，从2024年9月后开始，上海中心城区的套型面积有了明显的变化，中心城区基本都是高层产品（或加少量风貌别墅），则中小套型（120平米以下）不低于60%即可，且各区可以灵活统筹。

??从此，上海内环内100平米左右或以下的套型越来越少，结合上海内环内普遍12万+的单价均价，意味着千万总价的房源在上海内环内呈现越来越稀缺的态势（即使是中低楼层）。

??就目前上海内环内的在售一手楼盘而言，小户型房源（100平米左右或以下）占比较低，导致千万总价左右的房源较为稀缺

??我们目前上海在售的新盘做了一下统计，目前上海在售的楼盘中，主力总价为一千万以下的新盘有211个，主力总价在一千万至一千三百万的有68个，主力总价在一千三百万至一千五百万的有41个，主力总价在一千五百万至两千万的有42个，主力总价在两千万以上的有41个。

??虽然整个上海在售的有一千万总价房源的新盘超过两百个，但大部分都在中外环。目前及未来将要入市的已经披露户型面积段的新盘中，有一定量千万总价房源的且位于内环内的一手楼盘仅有六个左右，包括静安的静安玺樾、圣和静安公馆和信安里，还有杨浦的滨江晶典、中海云邸玖章和兴华里。

??也就是说，如果你的预算在一千万左右，又想买在上海内环内的，那你目前的选择基本就是静安或杨浦，而且可选择的楼盘不多，未来很可能更少，且买且珍惜。

??其他如某静安区内环内未来将面市的楼盘，披露的最小面积为100平米左右，预计均价在13万左右，则套均总价也要1300万左右，远远高于1000万这个门槛，除非内部价差做的非常大，否则不太可能会有千万左右的房源（单价十万左右）。

??又如另一个在售的静安区内环内的楼盘，近期将加推一批103平米的两房，总价也基本都在1200万以上。

??以上数据，是否意味着千万总价左右（以下）的小户型房源在上海内环内已经失宠了吗？未来会不会越来越稀缺甚至消失？

??基本逻辑看似很简单，给你上好的食材，你一般不会做家常菜吧？

??上海是全中国的上海，一定程度上是全国高净值人群的第一置业选择，目前全国高总价户型（豪宅）成交占比最高的城市就是上海。

??而上海内环内的地段是不可复制的，从客户的角度，既然选择了在上海内环内买房，那自然而然是改善置业，既然是改善置业，一般来说肯定是买大面积，这也合情合理。如果预算有限，如一千万左右甚至更低，选择中外环可以买到相对大一点的面积，以时间换空间，这也是常规思路。

??而从开发商的角度，在做规划的时候，会根据目标客户的需求来设计户型配比，当拿到一块上海市中心的地，常规考虑的是改善型客户的需求，在24年“7090”政策调整后，自然会设计以中大户型为主，即使有小户型，也往往套数有限占比不高（往往在30%以下甚至更低），而且会设置于小区内相对一般的位置，把更好的位置让给大户型产品。

??今后的上海内环内市场（中心城区），新盘预计将以大户型为主力产品（辅助的小户型产品也预计在100平米甚至120平米以上，而且套数/配比有限），乘以12万+的单价，所以未来千万左右总价的房源（即使是低楼层）在上海内环内可能将非常稀缺。

??但是我们认为，上海内环内的千万左右总价（小户型）房源还是有一定的市场需求的

??我们认为，以下几类客群是上海内环内千万左右总价小户型产品的主力客群：

??客群A : 父母给子女买房

??父母经济情况较好，手上有上海或外省市的几套房子，有一定的存款/较高的退休金。为了给子女在上海买一套房定居（新上海人，例如给儿子准备婚房，怕没有婚房不好找老婆），或改善住房条件（本地人置换）。子女往往比较年轻（30左右），工作和收入不错，上班在陆家嘴静安寺（金融等）或张江（IT、医药等）等区域，还贷能力较强，所以由父母出首付，子女来负责还贷，父母还可以贴补一定还贷压力。这样的客户，关心的核心因素包括距离子女上班的地方和父母家都不能太远（若为本地人）、附近有地铁口和高架口、周边生活配套比较充足、最好有一个房间可以让父母有时候过来住等。

??客群B：原来居住市中心希望就近置换的、经济条件尚可、人口较少的家庭

??几代人一直居住在内环内（市中心），对片区有着深厚的感情，动迁或主动置换，还是考虑原居住地附近的新盘为主，其他片区不习惯，经济条件处于中游水平，对于大面积的市中心房源的总价承受不了，一般预算不超过一千万，家庭人口三至四人，如中年夫妇加一个孩子或再加一个老人，90-100平米的2+1房也基本够住。

??客群C : 向往市中心便利繁华生活的新婚家庭

??年轻夫妇，丁克或刚结婚还没要孩子，海归/受过高等教育，经济条件不错，最看重的因素就是地段，基本只考虑市区核心位置的房子，对于交通、饮食、购物等配套的要求较高，不需要很大面积，甚至一个卧室也可以，全敞开的studio也可以。

??客群D：独居或与伴侣一起居住的二代

??家庭条件较好，年纪较小，刚踏入社会，一个人住，向往自由，为了city walk和游玩方便，要求必须居住在市中心，距离静安寺、新天地、安福路武康路这些常去购物游玩的地方比较近，要求楼盘有一定的知名度，说出去有面子，对于物业管理的要求较高，最好是酒店式公寓的管家服务，更注重装修的时尚型奢华度和个性化的功能性（如较大的衣帽间）而非面积。

??客群E：给父母买房的中产子女

??中国人普遍讲究孝道，在上海，子女在到了中年有较好的经济条件后，往往会心疼父母还住在老破小，会考虑给他们买套新房住，老破小卖掉作为首付，贷款由子女来支付。像这种一般考虑在内环内为主，城市界面旧一点没关系，关键要去超市、吃饭和去医院都方便，老两口住个80-100足够了，再大没必要，也不聚气。

??以上五种客群只是举例，相信还有其他的希望住在市中心新楼盘而又预算有限或家庭人口较少的客群，总价千万的小户型内环内新房较为符合他们的需求/预算。

??其实每一组买房客户的需求都是不一样的，对于家庭人口较少、单身或年轻新婚家庭或老龄夫妇的、希望享受市中心便利繁华生活的、总价预算又有限的客户而言，市中心千万左右总价的房源是相当有吸引力的。

??从客户的角度，由于市中心千万左右总价的小户型房源相对供应量较少，所以物以稀为贵，抗跌性较强，未来如果出手也可能相对较为容易，也可能获得相对高一些的回报（当然想买到也不容易，看准就要下手）。

??从开发商的角度，在做产品规划的时候，不必千篇一律，可以“百花齐放”，结合地块自身特性，可以考虑适当设置一些比较有特色有亮点的相对低总价小户型产品，走一条错位竞争的路，说不定可以脱颖而出，既保证了去化又一定程度上提升品牌美誉度。