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??年末岁初，天津土地市场炸裂开场。12月18日，天津11宗地块集中摘牌，揽金超46亿元。

??出让的地块中，市区4宗，滨海7宗，南开西营门、海河柳林（河西）、河东一机床厂为城市更新地块，不含土地成本，折合楼面地价分别为3004元/平方米、4811元/平方米、5009元/平方米。

??值得一提的是，进入12月以来，天津已竞拍25宗地块，累计成交超111亿元。有知情人士透露，天津年底密集出让或与其出让节奏相关。

??据天津规划与自然资源局发布的土地供应计划，2023年天津普通商品住宅用地计划供应570万平方米。截至11月，天津市共成交土地面积215.46万平方米，仅占总出让计划的37.8%。

??为加速土地出让，天津下调底价、增加优质地块供给，甚至取消“地价限制”，但房企竞拍积极性仍然不高。截至目前成交的77宗宅地中，只有6宗地块溢价成交，超九成地块仍然底价成交。

??有机构人士表示，取消地价、放宽限制是为了适应当下房地产市场需求的必然之举。不过，当前地块的热度和其所在区域有相当大的关联，区域分化是当前很多城市的土地拍卖现状。取消限价并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，或将在一定程度上加剧区域之间的分化。

??转向城市更新

??城市更新，成为近期天津土地拍卖市场的高频热词。

??从海河柳林“设计之都”到南开西营门片区，从南开天拖板块再到河东津龙湾区域，城市更新地块涉及南开、河西、东丽、津南等行政区。

??城市更新模式主要是政府让利，大幅降低土地成本，同时捆绑配套建设，包括修路、代建公共服务设施、建学校、老旧小区改造、引产业商业、建市政公园等，提升界面、补充配套。

??自12月以来，天津已成交多宗城市更新地块，如河西区04地块，成交楼面价不足5000元/平方米，不过成交地块不含土地成本。

??对于土地成本，有天津房企人士表示，其包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。

??“在城市更新项目中，不是不交土地成本，而是因为土地一级实施主体就是拿地开发商，在整理土地的时候，这家企业就已经付出了整理、拆迁安置等成本，所以再拿地的时候，因为是同一家，就没必要再付出整理成本，只要向政府付国有土地出让收益部分即可。”上述人士补充。

??这也就意味着，城市更新地块在一级开发时就已落定买主。

??从当前天津城市更新地块拿地主体来看，民营房企或外埠房企很少介入，主要为实力雄厚的本地城投公司或央企、国企。

??楼市加速分化

??纵览天津新房市场，回归主城是近两年天津楼市的主旋律之一，新房市场和二手房市场也印证这一风向。

??近两年，天津楼市分化较为明显，市内六区成为成交主力区域。2023年中指研究院发布的3季度四大片区成交金额数据显示，市内六区占比28%、远郊五区占比19%，环城四区占比29%，滨海新区占比24%。

??市区成交价格也在稳步上涨，背后是成交结构发生变化，市区改善成交比例扩大，从而拔高了全市整体均价。

??这样的趋势，加速了楼市产品的分化，一方面新楼盘叠加三代产品、品牌加持、政策利好等因素，在楼市上更能够吸睛。

??比如河西区的格调馥颂花园，首开既有500多组客户意向选房，售罄。大港的格调梁园亦如是，首开200多套单位，基本上房源与意向客户的比例达到了1:2 。

??而另一边，很多准现房楼盘却再一次上演价格跳水。用层出不穷的工抵房，和源源不断的“仅调出一套业主放弃单位”，来掩饰总价降幅超过20万元以上的大折扣。或以赠车位、赠家电等形式，把实际成交单价下调到让老业主“惊骇”的地步。

??再看土地市场，城市更新土地出让扎堆，市区份额仍在增加。可见，如今开发商也在重新聚焦核心区域核心土地，明年市区的新房成交占比还会提高，市场分化仍将加速。