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??继MLF（中期借贷便利）利率下调之后，1年期LPR也迎来下调，5年期LPR意外不变。

??8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，8月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.55%，下降10个基点；5年期以上LPR报4.2%，上月为4.2%，保持不变。

??1年期LPR进一步下调，意味着企业短期融资、消费贷等利率等与LPR紧密相连的各项短期贷款利率将迎来新一波调整，金融进一步支持实体经济的政策意义明显。

??然而，房贷利率挂钩的是5年期以上LPR，已持续2个月维持不变。最近一次调整是6月20日，1年期LPR下调10个基点至3.55%，5年期以上LPR下调10个基点至4.2%。

??此前8月15日，央行下调1年期MLF利率15个基点，下调7天逆回购利率10个基点，为2016年3月以来首次非对称降息。

??业内普遍预期，由于MLF直接与LPR挂钩，此次MLF操作利率下降，意味着接下来的1年期和5年期LPR都会再次下调，从而提振实体贷款需求和居民房贷需求。

??从历史上看，除2019 年9 月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率没有变动的背景中下调5个基点外，其他情况下均是LPR与MLF同步浮动。

??“1年期下调10个基点，或反映政策意图在于刺激制造业或扩大消费上，反映了近期一系列政策在政策利率层面的体现；5年期LPR保持不变，表明对房地产的政策态度仍偏中性，表明政策仍然以稳为主，给后续实际情况留有后手。”中泰证券研究所首席分析师杨畅表示。

??也有分析认为，降低MLF利率之后，而没有降低5年LPR利率，在一定程度上也是保护银行利润。

??8月17日，人民银行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，首次专栏讨论《合理看待我国商业银行利润水平》，指出“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平”。

??但房贷利率下调，仍是大势所趋，尤其是存量房贷利率下调。这是当前市场最大呼声所在，也是当前房地产信贷政策发力点。

??8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。

??其中，针对房地产信贷政策的表述为：调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

??这是近期政策层面第5次喊话降低存量房贷利率。

??第1次是6月21日，官媒《经济日报》发表文章喊话，应适当降低存量房贷利率，以减轻已购住房居民的还款压力，助于居民将更多资金投入其他消费，提振内需。

??第2次是7月14日，国务院新闻办新闻发布会上，央行负责人强调按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

??第3次是8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

??第4次是8月4日，国家发改委、财政部、中国人民银行、国家税务总局四部门联合召开新闻发布会，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

??有业内人士称，降低房贷利率的主要方向是降低存量房贷利率，而非一味直接降低LPR利率。

??易居研究院研究总监严跃进认为，5年期以上LPR虽然没有变化，但各地还可以积极利用一项工具，即“房贷利率下限下调”工具，预计后续一些城市从降低房贷利率角度，会启动这项工具，这也会使得实际认购一二手房的贷款利率下降。无论是增量还是存量房贷利率，都有可能进一步下调。

??广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，从2022年底到现在，5年期以上LPR总共下调5次，累计下调45个基点，力度很大，但并未给房地产市场带来很大改善。一方面，整体市场下滑惯性和决定因素并非是5年期以上LPR下调能改变的，另一方面，4月份以来刚需退场速度很快，改善型需求链条转不动，通过LPR下调刺激入市效果有限。更重要的是居民对楼市预期和就业前景预期。