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??“今年确实太难了！”在2023年7月份武汉年度最大规模的一次土地拍卖落幕后，一位武汉市自然资源部门负责人表达着他的感受。

??尽管武汉2023年精心挑选了优质项目供应，并对竞拍规则进行了多次精简和优化，但从拍卖结果看，市场情绪依然低迷，仅个别地块热度较高，分化严重。

??作为长江经济带的核心城市，武汉在华中地区的GDP位列首位。过去几年，人口大量涌入，土地收入曾一度达到令人瞩目的高点。2016年，武汉市土地收入突破千亿元大关，2017年激增至1509亿元；到了2021年，这一数字更是高达1920亿元。然而，随着市场的转冷，2022年武汉土地收入急剧下滑至909亿元，到2023年，这一数字更是跌至714亿元。

??“目前，我们三分之二的企业都在为生存而挣扎，即使面对优质地块，大多数房企也已无力出资。”华中区某TOP20房企高管表示。

??2023年武汉土地市场表现也在某些方面印证着部分二三线城市市场状况，济南、郑州等城市的土地市场均表现不乐观。

??但将视线转到一线城市及二线热点城市，则出现了截然不同的状况。北京、上海、杭州等城市的土地拍卖市场则引发房企强烈关注，不仅出现数十家企业热抢一宗地情况，甚至为了增加中标机会，有的公司采用了“马甲”围标策略。还有越来越多的房企被传言在摇号前选择前往诸如雍和宫、潭柘寺等著名寺庙烧香拜佛，希望带来好运；身穿红衣、拿着香焦和橙子的企业也多次现身土地拍卖现场，为了博得好彩头。

??以杭州竞得最激烈的钱二宅地，其吸引到了70家房企报名，一些久未现身杭州土地拍卖市场的央企、国企纷纷露脸，如中铁、华侨城、北京首开、中建等，还有厦门房产“三巨头”，建发、国贸、象屿，均参与了钱二地块竞拍，气氛紧张，为了抢到心仪地块，一部分开发商穿上“红衣战袍”参加摇号。在北京，海淀双新村“王炸”003地块吸引众多企业摩拳擦掌，30家房企参拍。亲自坐镇的越秀北京公司总经理董毅身着粉色衬衫现身，激烈时刻默默从桌下掏出一份印有“大吉大利”红色纸袋，与旁边放着果粒橙的中能建（6月1日的幸运房企之一）一起造就了一个名场面。最终，越秀幸运摘得海淀双新村003地块。

??在热门城市热门地块中，民营房企也重新回到了土地拍卖现场。在杭州2023年第一次集中供地中，就吸引了多家新面孔和民营企业参与。据不完全统计，拿地企业中有高达54%的民营企业参与。中指院数据亦显示，2023年1~11月，22个城市中民企拿地金额的占比为22%，较2022年上升6个百分点。

??然而，这些活跃的场景仅仅是市场繁华一面。

??进入2023下半年，土地市场低迷态势显现，多个城市土地拍卖频频出现流拍和降价成交情况。为提振土地市场，2023年9月底，自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，随后一些城市开始逐步放宽地价上限，形成了土地市场的新趋势。截至目前，在实行集中供地的22个城市中，仅剩北京、上海、深圳和宁波4个城市尚未进行调整。

??尽管在年底土地市场出现“翘尾”行情，但总体而言，全年土地拍卖市场未能摆脱低迷大趋势。

??据克而瑞研究中心数据，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，成交金额为37504亿元，同比分别下降了21%和18%。上海依旧是“揽金王”，1~11月，上海斩获土地出让金1838.2亿元。在企业层面，中海地产2023年拿地金额已超千亿元，其中凭借3次百亿元拿地成为名副其实的“扫货王”。据中指研究院数据显示，2023年1~11月，中海地产累计新增货值2292亿元，占据榜单第一，保利发展、华润置地紧随其后。

??展望未来，随着地价上限取消，市场将不断适应变化的经济环境和政策导向，预计将引发竞争格局和企业行为的显著变化。克而瑞研究中心预计，受资金流动性、未来市场预期影响，谨慎的主旋律仍将延续至2024年，房企拿地意愿将保持弱复苏。基于此，在投资策略发生变化的背景下，龙头房企在获取优质地块中的优势预计将持续放大，这可能会导致行业集中度进一步提高，市场继续呈现分化趋势，小型和中型企业可能会面临更多挑战。