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??2月29日，深圳市举行了龙年首次住宅用地拍卖。中建壹品联合体以51.79亿元的总价成功竞得深圳龙华民治街道A808-0025宗地，成交楼面价约为23914元每平方米，溢价率仅为0.19%。此次土地拍卖仅经过3轮出价便迅速成交，显示出房企在当前市场环境下的谨慎态度和理性竞价。

??该宗地位于龙华梅林关板块，用地面积为4.68公顷，容积率为5.0，预计建筑面积为21.66万平方米。起始挂牌价为51.69亿元，封顶价设定为59.44亿元。中建壹品投资发展有限公司和湖北文旅园区建设发展集团有限公司，这两家均位于湖北武汉市的企业，共同组成了竞得联合体。

??此次土地出让延续了去年第三批宅地的“单限单竞+摇号”方式，共有两家房企参与竞买。值得注意的是，该宗地的住宅部分为普通商品住房，且在遵守价格管理规定的前提下，销售价格由房企自行决定。这一新方式为房企提供了更大的市场灵活性，同时也对其市场预判能力提出了更高要求。

??地块周边配套设施完善，包括多个地铁站点，南侧为民治水库，西侧邻近深国际万科和风轩，东侧则有龙岸花园小区成熟社区。根据规划设计，该地块将建设包括住宅、商业、幼儿园以及社区配套用房等在内的多功能建筑群。根据规划设计要点显示，项目住宅面积为20.29万平方米，商业面积为3500平方米，12班幼儿园面积为5700平方米，并规划有2155个机动车位。

??根据贝壳网数据显示，地块周边的去年6月入市的新房项目龙岸君粼，目前在售均价为每平方米80600元，户型为86~176平方米的二居和三居，2025年6月交房。而去年11月底获批预售的天湖岛花园，目前在售均价约每平方米7.5万元，为124平方米的四房户型，每套总价在833万~836万元。

??综合地块周边的房价情况，该地块未来售价有望在7万~8万元/平方米，开发商定价提供了一定的灵活性。

??对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这种土地出让的定价策略对房企的市场判断能力、运营能力、成本控制能力以及开发周期把控力都是一次考验。尽管如此，深圳的土地出让政策仍然为开发商留下了足够的利润空间，既有利于市场稳定，也有助于吸引房企积极拿地。

??2024年开年，北京、上海、广州等一线城市在年初的土地拍卖市场中，既有触顶成交的地块，也有底价成交和流拍的地块。例如，北京在2024年的第一场土地拍卖中，4宗地块全部成交，其中2宗触顶成交，2宗底价成交；而第二场土地拍卖再现“双摇号”，两宗地块双双触及上限，其中中建壹品以48.76亿元竞得大兴西红门地块。而广州的首场土地拍卖中，2宗住宅用地全部流拍。

??同策研究院研究总监宋红卫认为，深圳整体楼市较为低迷，近四个月延续逐月下滑的态势，项目降价及去化压力下，房企拿地相对谨慎，深圳地块以非常低的溢价成交，看得出开发商拿地的积极性不是很高。但是，这并不能完全反映深圳楼市的全貌，深圳楼市结构性分化越来越明显，如果推出优质地块的话，还会有开发商愿意高价竞拍。

??根据国家统计局新建商品住宅房价指数来看，一线城市继续分化，京沪表现相对较好，上海上涨0.4%位居70城之首，北京新房价格环比微跌0.1%；广深继续疲弱，新房环比分别下跌0.8%和0.7%，跌幅排在跌幅榜前列。而二手房数据方面，一线城市集体疲弱，深圳下滑1.6%，比上月扩大0.5个百分点，领跌70城。