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??香港楼市奏响了2024年开年首波重磅利好。

??2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在香港特区政府立法会综合大楼会议厅发表2024/2025财政年度特区政府财政预算案，其中备受关注的是楼市刺激政策。

??陈茂波宣布，经审慎考虑当前整体情况后，特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（即所谓“辣招”），即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

??此举意味着，香港楼市相隔14年再次进入“零辣招”时代。

??同一日，香港金管局向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求：价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至7成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至6成。

??陈茂波表示，考虑到外围及本地经济情况，香港特区政府认为在继续维持银行体系稳定的前提下，当前有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。

??值得注意的是，2023年10月，香港特区政府已将原先征收15%的买家印花税（BSD）及新住宅印花税均降低到7.5%，此举在当时被市场称为“减辣”，但此后香港楼市未见有明显激活。

??香港特区政府差饷物业估价署公布的报告显示，今年1月，香港私人住宅售价指数跌至306.4点，环比回落约1.57%，连续下降9个月，是2016年10月以来最低。

??香港经民联主席卢伟国表示，面对当前时局，香港特区政府必须要有果断、实际和有效的方法解决问题，当务之急是思考如何创造经济，强调“搞旺”楼市和股市可重建香港经济信心，并巩固香港国际金融中心的地位。

??香港历来是中国房价最高的城市。数据显示，2023年香港平均房价高达13.8万元（人民币）/平方米，其中香港岛均价高达16.7万元/平方米，九龙半岛均价14.4万元/平方米。香港被雇佣劳动力目前月工资中位数是20500港元（折合18600元人民币）。简单计算，香港人每7个月的中位数工资，可以买下1平方米商品房。

??据香港特区政府披露，截至2022年，香港可供发展土地只有62.6平方公里，其中大部分已被用作住宅用地，可用作发展住宅的土地储备仅约6.5平方公里。与此同时，香港人均居住面积仅为16平方米。大量香港居民生活在狭小的空间中，住房问题成为他们的痛苦之源。

??今年1月底，香港置业进行了一项置业意向季度调查，共收回514份有效问卷。调查显示，仅约35.8%受访者考虑入市，创20季以来新低。不过，换楼客却准备入市，有超过4成受访者购买物业的主要原因为换楼。

??汇生国际资本总裁黄立冲对中国房地产报记者表示，这一政策调整可能会在短期内激发市场的部分购买力，尤其是在1000万港元以下的住宅物业市场。对于高端豪宅市场而言，这一措施可能影响有限，预计今年香港整体楼市仍将面临调整，跌幅可能控制在5%以内。这对于促进当前交易低迷的市场环境有一定积极作用，对经纪公司和成交量的提升也将带来机遇。

??但他同时表示，香港房地产市场所面临的挑战并非短期内可以完全解决。近年来，由于多种因素，包括部分资本和人才的流出，以及香港在国际金融和贸易中作为连接中国与世界的桥梁角色的变化，都对房地产市场产生了深远影响。

??“香港房地产市场的长期趋势需要更多的结构性改革和调整。香港的未来，不仅仅依赖于短期政策刺激，更需要在全球经济环境中找到新的定位和发展方向，探索新的增长点，以适应国际投资环境的变化和国内外经济发展的新需求。”黄立冲说。

??香港楼市全面“撤辣”的直接利好是，港股地产股大涨。这日，汇景控股股价涨超14%，新世界发展、中国新城镇股价一度涨超8%，恒基地产涨超7%，新鸿基地产涨超4%。

??此前瑞银研报曾预计，如果香港楼市政策全面“撤辣”（取消印花税），可能对发展商股价及实体市场产生一次性利好因素。

??市场关注的还在于，对于此次香港楼市全面“撤辣”行为，内地楼市会不会效仿？

??对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，香港是自由港，对房地产市场主要调整措施就是税收和金融手段，其政策出发点是基于物业价值稳定和资本流入流出。“去辣”能极大降低交易成本和持有成本，对于吸引包括内地在内的全球资金都有极大帮助。在调控房地产时，内地会综合考虑调控对于税收、地方财政以及上下游产业链等影响。基于这个角度，内地不太可能全面退出税收来稳楼市。

??李宇嘉表示，内地房地产税收占到总税收收入的20%左右，相关产业链结合在一起占到30%以上，地方依赖度较大，不太可能撤去。而且，内地楼市低迷的根本原因在于供求关系逆转、旧模式不可持续，不在于税收。在楼市供求关系逆转后，即便利率降到历史最低，即便热点城市增值税免征期收缩，也难阻挡楼市下行。