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??3年前房企集中供地买的住宅用地，因为种种原因，又卖回给了地方政府。

??9月2日，越秀地产股份有限公司(以下简称“越秀地产”，00123.HK)宣布将广州市暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为50.03亿元。3天前，由于规划调整，广州市土地开发中心已向该公司收回广龙路3个地块，作价70亿元。值得关注的是，这120亿元的代价不是以现金而是以应付票据的形式支付。

??上述地块都是越秀地产在2021年的集中供地中所竞得的，此次虽然无法套现，但可以用应付票据收购广州新出让的土地，相当于获得了土地置换的机会。“有利于优化资源。”该公司如此表示。

??不久前的8月26日，广州刚刚组织了一场推介会，向开发商介绍即将出让的24宗土地，其中不乏市中心核心地段的优质地块。业内人士认为，越秀地产很可能已有想置换的目标地块。

??4宗宅地被政府收回

??暨南大学北侧地块二位于广州市番禺区南村镇，包含一幅编号为2021KJ01130063的地块，用地面积约为91114平方米，距离地铁新造站约600米，南接南大干线，向东可连接新化高速。

??2021年9月，广州组织了第二批集中供地，暨南大学北侧地块二被越秀地产以底价50.05亿元竞得，折合楼面地价23000元/平方米。该地块为住宅用地兼容商业设施用地，计算容积率建筑面积约21.8万平方米。

??根据公告信息，截至9月2日，暨南大学北侧地块二土地仍未开发，目前的账面值及估值分别约为50.05亿元、50.01亿元，越秀地产预期会因土地收储而录得除税前亏损净额约174.4万元。

??50.03亿元的收储补偿款由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心以应付票据的形式，按27.75%、72.25%的比例支付。

??广州市土地开发中心与越秀地产签订的收回土地协议则在8月30日生效，后者同意以70亿元的代价交回广龙路地块，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值的应付票据。补偿的金额则参照越秀地产已支付的地价和作出的投资金额及应计利息。

??此次被收回的土地编号分别为AB0805110、AB0805117及AB0810104，总用地面积约为12.4万平方米，位于广州白云区广龙路西侧及广从公路北侧，邻近钟落潭地铁站。截至公告日期，地块仍未开发。

??2021年4月，广州首批集中供地推出广龙路一期地块，挂牌起始价18.62亿元。这个项目的体量较大，总用地面积达到了55.9万平方米，其中可建设用地面积约18.9万平方米，居住用地计算容积率建筑面积约58.72万平方米。

??根据出让文件，广龙路一期地块共有13个分地块，AB0805110、AB0810103、AB0810104、AB0810106、AB0810109地块等为二类居住用地，AB0805114地块为商业用地兼容商务用地，其余则为中小学用地、服务设施用地等。竞得人须负责按要求建设广州市重点工程，建设金额约为68.6亿元，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内开工并实施建设。

??以底价竞得土地后，越秀地产将其规划为一个可容纳将近6000户的大型社区，并于2022年开盘销售。规划文件显示，AB0805110、AB0805117及AB0810104地块均为该项目的储备住宅用地，总建筑面积达到了29.9万平方米。

??今年7月份，广州市规划和自然资源局就发布了白云区钟落潭赤安路（AB0805、AB0810规划管理单元）控制性详细规划征询意见公示，透露广州市土地开发中心拟将上述3宗二类居住用地调整为公共管理与公共服务设施用地。

??越秀地产没有披露具体在地块上投入了多少资金，但认为70亿元的补偿属公平合理，预期不会因土地收回事项而录得任何重大收益或亏损。

??120亿元全部用来买地

??在越秀地产之前，另一家房企也在尝试让地方政府回收土地。今年7月份，福州市鼓楼区洪山镇人民政府透露，华润置地的斗池路项目分3个地块进行开发，目前润和郡部分已完工并交付使用。华润置地 ( 福州 ) 房地产开发有限公司对未开发部分无建设计划，提出退地申请，相关职能部门正与该公司对接开展后续工作。

??参考过往的退地案例，不少房企能够拿回退还的土地出让金，但对比当初的拿地价格，多少会录得亏损。例如，2022年，中国恒大与广州市规划和自然资源局签订解除协议，退还广州恒大足球场地的土地使用权，并获得55.2亿元出让金退库款。以该地块及其上的建筑物、构筑物和其他附著物的合计账面价值，扣除出让金退库款之后，该公司预计录得亏损约12.55亿元。

??不同于一般的退地交易，越秀地产这次没有拿到现金，取而代之的是等值的应付票据，虽然用途受限，但胜在地块没有折价。该公司透露，白云区3宗宅地的70亿元应付票据将全数用于日后收购位于广州的地块，暨南大学北侧地块二的50.03亿元则用于在番禺区收购土地。

??广州一直是越秀地产最倚重的市场，今年上半年，该公司新增的12幅土地，有3宗位于广州。截至6月底，其2503万平方米的土地储备中，广州占了36.7%。

??越秀地产的管理层在8月份的业绩会上表示，下半年，投资策略上会更加聚焦核心城市、核心区域持续深耕，以效益为先，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。

??今年上半年，越秀地产有4个项目进入了广州商品住宅成交金额TOP10，琶洲南TOD项目以61.94亿元的销售额排在榜首，其余3个入围项目分别为天河·和樾府、越秀·观樾、越秀珠实城发江湾·和樾。这4个项目，2个位于天河区、2个位于海珠区，均为面向改善型客户的中高端产品，无论是收益确定性还是现金回笼速度，都较为理想。

??而TOP10项目中，仅有一个来自番禺区，白云区则没有项目上榜。两相比较，便不难理解越秀地产希望置换白云区、番禺区住宅用地的动机。

??今年上半年，广州仅卖出了4宗住宅用地，成交宗数创近年新低。根据供地清单，广州打算在8月15日至11月15日期间推出50宗住宅用地，冲刺全年卖地目标。8月26日，广州特地召开了一场土地推介会，重点介绍24宗优质地块，其中市区有16宗，天河区、海珠区分别有5宗、4宗。新地块的规划建设条件更友好，对房企也更具吸引力。例如，将在9月24日出让的琶洲南区3块住宅用地均是较受欢迎的小而美地块，起拍单价在4.25万元/平方米至4.3万/平方米，体量都不大，起拍总价分别为28.7亿元、15.6亿元、14.7亿元。

??最具“地王”潜质的天河区南方面粉厂地块，总建筑面积17.56万平方米，虽然起拍价达到了88.15亿元，但地块的位置和景观资源相当优越，设计条件也颇为宽松，首次将阳台占比扩大到了30%（其它项目20%），公共开放空间面积扩大到10%（其它项目5%）。

??一位业内人士表示，在广州大批量供地前夕，越秀地产通过退还存量土地拿到了120亿元的购地资金，大概率将会在接下来的土地出让中有所作为。