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??临近“金九银十”，地方政府刺激楼市的措施开始陆续出台。

??9月14日，一份有关广州新房限价的新细则流出，其核心是新项目的备案价由原来按均价上下浮动6%，调整到了上浮10%、下浮20%，幅度大为放宽。

??对于该消息，广州官方尚未有回应，但一位业内人士给了中国房地产报记者一个意味深长的回复：“只做不说。”

??根据相关研究机构监测数据，8月份，广州新建商品住宅成交规模持续下滑，成交面积环比下降5.5%，同比下降12.3%。为了加速去化，不少楼盘的降价幅度早已达到了20%。

??克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，目前广州楼市处于缩量、分化的调整阶段，外围楼盘频繁进行价格让利，而市中心也有热门楼盘一房难求，两方面都有加大备案价浮动范围的需要，这是当前动态实施价格指导的市场基础，也有利于为“金九银十”提供一个相对宽松的营销政策环境。

??新房备案价松动

??据了解，广州这次的限价调整覆盖了全市的在售项目，并针对网签、新项目的备案以及再续项目分别进行了放松的安排。

??其中，2022年3月29日前做过价格备案的单元，网签下限可以突破10%;3月29日后价格备案的单元(网签已设下限10%)，若超出备案价下浮10%成交，可向区住建局提出申请，经市局同意后可取消下限进行网签。

??新项目方面，一房一价由原来按楼栋均价正负6%调整为上浮10%，下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价，网签设置下限10%。

??至于已完成价格备案超3个月的未售单元，可按照新项目原则进行价格调整，调整原则是均价不能上浮，分户单价可按上浮10%，下浮20%调整。

??对于这次的备案价调整，业内并不意外。今年2月份，广州豪宅的限价便已有所松绑，当时广州市住房和城乡建设局的表态是，广州一直以来都实施严格的价格指导，但各楼盘备案价根据周边楼盘情况进行通盘考虑，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线，每个楼盘每个时期备案价会有所波动。到了4月份，普通住宅的限价也有了松动的迹象，不少网红盘都拿到了超过市场预期的备案价。

??从全国范围来看，房地产调控政策的放松已是大势所趋。据克而瑞统计，截至7月末，全国共有385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

??9月10日，浏阳市发布了一则有关稳定房地产市场的通知，其中有一条就是鼓励房企自行制定让利政策。

??“金九银十”的忧虑

??从新项目的价格跌幅由6%调整到20%，可看出当前广州楼市的严峻程度。克而瑞的数据显示，8月份，粤港澳大湾区9个城市共推货13177套，同比下降39%，去化率28%，同比下降8个百分点，广州的去化率仅22%，连均值都达不到。

??每一个营销人员都很焦虑。广东中原地产项目部总经理黄韬给自己订下了一个“百日行动”的计划，从8月20日开始，每个周末选一天走访三至四个在售项目，一直到12月份。“必须到前线去，了解市场情况，给员工、给客户信心。”他每到一个项目都会找客户聊天，询问对方为什么不买房，犹豫的因素是什么。“走了几个星期，发现卖一买一的客户占很大一部分，但是现在二手市场非常差，导致他们也无法果断买新房。另一方面，豪宅的需求已经消化得差不多了，刚需和改善型客户有需求，但是购买力还没提振起来。”

??这样的局面，已不是普通的优惠措施能够破解的，“最直接有效的方式还是降价，而且要一步到位的降。”黄韬介绍，从8月的最后一周开始，很多货量大的项目就决定不等了，以价换量。在该公司代理的40多个项目中，选择降价走量的项目比例由6月份的10%提升到了目前的40%。

??据了解，除了早早就开始降价的增城区外，近期南沙区不少在售项目也都下调了售价，幅度较大的从2.7万元/平方米降至2.1万元/平方米，降幅达22%。其他区域，则有项目直接给楼价打了个八折，按总房价的20%给购房者返还京东购物卡，甚至还联系好了购物卡的买家，提供一条龙服务。

??按照黄韬的估算，楼价再降10%至20%，成交量可能又会走一波。“今年不会有‘金九银十’了，一直到年底，降价都会是主旋律”。

??肖文晓也表示，广州的新房市场在六月份好不容易冲到了7000多套的水平，七八月份又回到了6000多套的低位。“如果最近没有新的特别的利好支持，光靠开发商自己努力，今年的‘金九银十’想要交出一张漂亮的成绩单，难度真的很大。”