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??“公司一定要稳定在前10强，目标是维持每年双数增长的速度。” 招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩发布会上强调。

??2020年招商蛇口(SZ:001979)实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%，业绩目标完成率为111.04%。

??据2020房企销售排行榜，招商蛇口排在第11位，与第10位的绿城相差超百亿元，与第12位的龙湖仅相差70亿元。

??冲击TOP10的同时，还要谨防被反超，而更重要的是，规模与利润的平衡板正在倾斜。

??年内，招商蛇口营业收入约为1296.81亿元，同比增长32.71%；净利润169.13亿元，同比下降10.31%，归母净利润122.53亿元，同比下降23.58%。

??增收不增利

??据披露，招商蛇口营收增长的主要原因是公司房地产销售业务结转规模以及物业管理业务规模扩大，整体收入也相应增长。

??除了净利润和归母净利润的下滑外，2020年，招商蛇口扣非净利润下降27.19%至90.82亿元，持续两年下滑。基本每股收益1.46元，同比减少26.63%。

??显然，招商蛇口2020年处于增收不增利的窘况。主要原因之一是毛利率的持续下降。根据过往数据显示，招商蛇口在2019年的毛利率为34.65%，较2018年下降4.8个百分点，2020年该指标进一步下滑，降至28.69%。

??招商蛇口的主营业务分为社区开发与运营，园区开发与运营以及邮轮建设三个版块。社区开发与运营以房地产销售业务为主，该业务营收1012.57亿元，占总营收的78.12%，同比增长19.75%。

??社区开发与运营作为公司最主要的收入来源，其毛利率的下降直接导致了公司利润的减少。2020年该业务的毛利率为18.06%，较2019年同期下降了6.14%。

??从地区来看，招商蛇口在华北、华东、西南和深圳地区的营收占比分别为13.28%，20.85%，10.27%，21.56%，合计约占总营收的66%。而这几个区域毛利率均有不同程度的下滑，其中华北和华东地区的毛利率下滑最为明显，分别下降了4.71%和5.61%。

??毛利率降低为营业成本增加所致。根据年报，社区开发与运营业务的营业成本为780.3亿元，同比上升38.87%；园区开发与运营的营业成本为141.72亿元，同比上升96.72%。

??除了营业成本的提高外，招商蛇口的各项费用支出也有所上升。销售费用较2019年增加35.3%至29.86亿元，管理费用较2019年增加14.49%至19.79亿元。

??以利润换规模。招商蛇口园区开发与运营业务带来营收282.3亿元，同比增长126.28%。占总营收的比例也由12.77%升至21.78%。

??据了解，营收强劲主要得益于公司深圳前海启动区一期、深圳太子湾滨海大厦及湾海大厦、深圳国际会展中心（一期）配套商业等园区项目大额结转，以及物业管理业务规模扩大。

??少数股东“蚕食”利润

??事实上，这是招商蛇口自2015年重组上市以来，归母净利润首次出现下滑。利润下滑背后还有一个重要的原因，是公司少数股东损益的增长。

??截至2020 年12月31日，招商蛇口少数股东损益为46.6亿元，同比增长65.05%，占是年净利润总额的27%。而2017年-2019年，少数股东占比净利润总额分别为14.98%、21.68%和18.04%。

??对于这一问题，招商蛇口财务总监黄均隆表示，2017年公司合作拿地较多，合作项目于2020年进入结转期间，所以2020年少数股东损益比往常多一些。

??据招商蛇口披露，2017年-2019年间，其新增土储规模分别为1023万平方米、1357万平方米、1423万平方米，同期其权益比例分别为63%、61%、55%，呈明显下降态势。按照2017年项目在2020年进行结转的速度，在未来这些合作项目可能会继续削薄招商蛇口的利润。

??对于业内最为关注的“三条红线”指标，招商蛇口也有在年报中进行披露。2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，未剔除预收账款的资产负债率66.22%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。

??根据新规，招商蛇口将被归入“绿档”，有息债务规模年增速上限可放宽至15%。自“三条红线”颁布以来，招商蛇口从未“触线”，在一方面表现确实十分亮眼，但从未触线的背后，表外资产为招商蛇口提供不小的帮助。

??年报显示，招商蛇口并表住宅地产项目合作方股东投入净额为303.08亿元，其中股权出资338.54亿元；而在参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额818.96亿元，其中股权出资555.35亿元。

??同时，招商蛇口的永续债规模也在不断提升。据了解，发行永续债在实现融资的同时不影响其显性债务规模，永续债一般情况下计入所有者权益，补充了房企资本金又不影响负债，直接优化资本结构。但是永续债作为债务，依然会侵蚀公司的利润。

??2020年招商蛇口的永续债规模为204.74亿元，同比增长7.76%。而在2017、2018、2019年，招商蛇口的永续债规模分别为40亿、70亿、190亿。