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??在行业比拼耐力的关键阶段，手握现金又拿地保守的中海地产，成为资本市场选中的防御性标的。

??截至8月底，中国海外发展（00688.hk）股价徘徊于18港元一线，市值约2000亿港元，是近两年来资本市场上跌幅较小的房地产股票之一。其较低的负债、充裕的现金，让市场投资者将其视为防御性投资标的。

??变化 

??“变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化让人发现看得见的未来”。中海地产董事长颜建国在2021年中期财报中，引用管理学家彼得德鲁克的名言如是道。

??在这一份后疫情时代的中期财报中，《东地产财经周刊》注意到，中国海外发展有限公司（下称“中海”）交出了不俗的财报：中海实现合同销售额约2072.1亿元，同比增长约20.5%；实现营业收入约1078.8亿元，同比增长约21.7%；毛利率为28.5%，较上年同期减少2.1个百分点；归母净利润约207.8亿元，同比增长1.2%；扣除税后投资物业公允值变动收益的归母净利润为192.3亿元，同比上升10.9%。

??深究之下，头顶“利润王”的名头，中海也正经历行业低潮，其业绩趋于平庸。事实上，公司公布的核心净利润增长 11% 至 192 亿元人民币，但如果剔除 2021 年上半年 10 亿元人民币的汇兑收益，同时考虑2020 年上半年 5 亿人民币的汇兑损失，其核心净利润增长仅有 1.4%，在规模化增长的同时，利润增长趋于停滞。

??一叶知秋。在这个房住不炒，金融业缩减地产信贷规模的宏观环境中，中海将如何获得持续性的业绩增长，是迫切需要回答的现实难题。

??谋定 

??“没有人能够左右变化，惟有走在变化之前。”德鲁克在《创新与企业家精神》如是写道。

??值得注意的是，中海中期业绩公告的主席报告书中给出了未来路径的判断：看得见的未来，正在变得越来越清晰：行业洗牌期加速到来，政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间。与此同时，该报告还预计，房地产金融将继续收紧，下半年商品房销售增速走低，全年销售保持平稳增长。

??换句话说，中海在战略上，正在等待高负债企业的市场出清。这是一个残酷的行业现实，终将有一批高负债房企，将被挤出房地产市场。而这些被挤出者的市场份额，将会被幸存者分享。

??中海确有这样的底气。截至2021年上半年，中海三条红线指标全部达标，净负债比率、资产负债率和现金短期债比维持在 32.5%、53.4%和 2.6 倍，中海财务状况相对稳健。其中最为重要的是，2021年中海持有现金达1174.27亿元，较年初上升了6.3%；现金短债比2.6、长短期债务比4.0；与此同时，2021年上半年，公司平均融资成本仅 3.6%，远远低于一众中小房企以及头部民营房企。《东地产财经周刊》的观点是，在行业系统性下滑的利润率面前，还没拿地开发，这些资金成本极低的房企就已赢了一个身位。

??隐忧 

??但手握好牌的中海地产，也同样有隐忧。

??近年来，中海频繁曝出业主维权事件。最新的案例是北京市石景山区中海寰宇天下二期等被曝出业主维权事件，主要原因是房屋质量问题。按业内规律，多地项目被曝出的质量问题，大多起因于强力的成本管控所致。这对一个500强建筑央企的子公司而言，令人唏嘘。正所谓“一分钱一分货”，如何在成本与质量中取得均衡，是一个现实课题。

??另外一个隐忧仍在于行业利润趋势性下滑。中海地产仍将不可避免行业趋势利润下滑的风险，如同财报所披露的那样，中海地产今年上半年净利润率19.3%，同比下降3.9%。中海地产高管也在业绩发布会上研判，行业利润率的下降，会逐渐趋于社会平均利润率。这也意味着，中海地产要维持利润的持续增长，需要更大的业绩规模。

??在一个市场规模已经见顶，蛋糕不再做大的时代，抢占地产业出局者、甚至局中资金紧崩者的市场份额，这需要果断甚至某些时点上的略显激进。而在近些年的拿地策略中，中海又是一家拿地保守的公司，如何在其中取得均衡，将会是一个不容轻视的策略挑战。

??换句话说，作为一家上市公司，在行业下滑的时候，要有较好的防御性；而一旦未来市场向好，同样需要适时的进攻性。这将是衡量中海地产，能否真正成为一家优秀公司的关键。