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??行业进入深度调整期，企业利润率仍在下行探底。

??2023年上半年，重点70家上市房企整体利润规模净亏损518亿元，企业净利润增速中位数为-18.6%。

??这是继2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损之后，进一步表现为净亏损。

??与此同时，典型上市房企的净利率较上年末进一步降低0.3个百分点至-0.5%，行业净利润率持续下行探底，企业各项利润率指标降至历史最低水平。2023年上半年，逾六成房企净利率和归母净利率降低，超半数企业净利润亏损。

??目前市场仍在筑底盘整过程中，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。这一背景下，企业经营逻辑也将加速转变。

??2021年以来，企业销售规模增速放缓，部分房企规模负增长，企业整体的结算规模相应也受到影响。同时，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，企业利润空间进一步受到挤压。

??从已披露中期业绩的70家上市房企数据来看，2023年上半年行业典型上市房企实现营业收入19952亿元，增速中位数为3.3%；而营业成本为17415亿元，增速中位数为7%。

??两组数据很明显可以看出，营业成本已接近营业收入，且增速明显高于营业收入。

??从利润增速来看，自2018年以来行业利润增速呈现出明显的下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润首次出现净亏损。2023年上半年，行业利润规模延续负增长趋势，且继续表现为净亏损。

??具体数据来看，2023年上半年行业典型上市房企整体实现毛利润规模2282亿元，企业毛利润增速的中位数为-14.8%。净利润合计表现为净亏损518亿元、归母净利润亏损744亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-18.6%和-22.7%。

??行业利润率持续下行探底，且企业各项利润率指标降至历史最低水平。

??数据显示，2023年上半年行业典型上市房企的毛利率中位数较上年末降低1个百分点至13.1%，净利率较上年末进一步降低0.3个百分点至-0.5%。 

??具体到企业表现来看，2023年上半年典型上市房企中，接近六成企业实现营收同比增长。但受结算结构影响以及结算项目利润率的不断走低，毛利润、净利润的表现并不尽如人意。有超半数行业典型上市房企的毛利润（剔除税金及附加）和净利润同比降低，其中部分企业的毛利润降幅超过50%。

??营业收入与毛利润同时降低的企业数量占到近四成。就连万科地产、绿地控股、中海地产、龙湖集团、绿城中国、招商蛇口等中大型房企也遇到了“减收减利”的情况。

??以龙湖集团为例，2023上半年龙湖实现营业收入620.4亿元、毛利润139亿元，同比分别降低35%和31%。其营业收入的下滑主要是由于物业销售业务营收同比降低所致。2023上半年龙湖物业销售实现营收498.7亿元，同比降低40%，其中杭州、重庆两地的营业收入分别同比降低63%及50%。

??净利润出现亏损的企业已超半数，其中远洋集团、融创中国、世茂集团、合景泰富集团、禹洲集团、佳兆业集团等8家规模上市房企2023年上半年净利润亏损逾50亿元。

??即便如此，上半年也有部分房企利润表现稳中有进，这部分房企以央国企和部分优质民企为主，典型如保利发展、滨江集团、建发国际集团等，这部分房企实现净利润和归母净利润双增长。

??2023年上半年，行业整体盈利能力下行压力持续，企业利润率指标普降态势进一步加剧。

??数据显示，典型上市房企中有逾七成企业的毛利率同比降低，净利率和归母净利率降低的企业数量也达到逾六成。

??部分规模房企毛利率和归母净利率双降、且指标降幅较大，如合景泰富集团、远洋集团、禹洲集团、弘阳地产、雅居乐集团等，归母净利率的降幅均在30个百分点以上。还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企，毛利率和归母净利率也出现相对明显的波动下行，如深圳控股、宝龙地产、路劲等。

??近年来行业整体利润空间收窄、多数典型上市房企利润率水平显著下降主要有以下几方面原因：

??首先，规模房企历史高地价、低利润项目的影响仍在持续传导，结转出清拉低了利润率水平。

??其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。

??第三，行业下行背景下，存货及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。

??目前市场仍在筑底盘整期，毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题。

??企业经营逻辑最终将迎来变革，优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，这是目前企业稳利润、穿越周期的关键。