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??近日，有机构发布了今年2月百强房企销售数据，并与去年同期数据简单比较，得出了当前商品房市场销售创下阶段性新低，甚至有自媒体提出谨防房地产二次探底的悲观论调。从数据看，2月份房企层面统计的商品房销售同环比确实出现下降，但要考虑到去年高基数的影响、春节时点错位的影响。2023年2月份，3年疫情期间积累的购房需求集中释放。根据国家统计局数据，当年2月份商品房销售面积1.51亿平方米，为历年同期第三高位，基数效应明显。另外，去年春节在1月份，今年春节在2月份，不可以做简单的同向比较。

??当然，高基数、春节时点错位等影响，市场对这些层面是清楚的。另外，百强销售榜单仅考虑新房交易，没有考虑到二手房交易异军突起，并在很大程度代替了新房交易，影响新房交易。根据克而瑞监测的数据，1~2月份19个重点城市二手房成交面积为1305万平方米，尽管同比下跌14%，但交易规模也在历史高位徘徊。考虑到春节期间出行人数创下历史新高，对需要带看、撮合的二手住房交易造成冲击，二手房活跃度延续去年的高景气位。

??新房销售下滑与供给下降也有关。克而瑞数据显示，2024年1~2月，30个重点城市新房供应同比下降22%，这与开发商资金链紧张，推货节奏放缓有关。2024年，随着房地产项目“白名单”对接机制落地，通过“推送—反馈”的工作闭环，推动项目开发贷款“发放—使用—偿还”，缓解开发商资金链紧张的态势，推动项目开工建设和销售。到2月28日，全国276个城市建立城市融资协调机制，提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。资金链缓解将提振购房者对期房交付的信心，提振对新房的接受度。

??近期的高频数据来看，市场出现企稳的态势。根据克而瑞监测的数据，2024年第8周（2.19~2.25），各能级城市成交指数低位回升。具体来说，一线城市指数环比增长26.09至30.31，广州成交回升明显，北京、深圳低基数下成交环比增长10倍有余；二线城市成交指数环比增长22.93点至25.61，成都、武汉成交放量，基本已恢复至周均值。三四线城市成交指数环比增长65.78点至92.13，受头部规模城市成交激增拉动，三四线城市成交整体回升明显。

??事实上，这种趋势在春节后半程已有所体现。正月初六（2月15日）以后，在售新盘来访和认购开始回升，部分城市单日成交量已回到节前工作日的水平。这意味着，随着返乡人群在春节后陆续回到就业地城市，特别是元宵节后，各大楼盘才开始开门营业，新房市场供给和需求开始恢复正常，交易水平也逐步修复到正常水平，1~2月下降的态势也将在3月份改变。

??值得注意的是，若价格能匹配刚性需求和换房需求的收入水平的项目或城市，交易量修复的力度就比较大。以深圳为例，据深圳贝壳研究院监测数据显示，春节后四天（2月18日~21日），深圳二手住房新增客源量比春节前四天（2月6日~9日）增长340.3%，带看量更是飙升了1288%，成交量创近五年新高，同比增长163.6%，即便是和2019年相比涨幅也在87.1%。

??深圳新房和二手住房交易量超预期反弹，除了节前限购政策调整释放购买力、节后LPR大幅下调25个基点降低了购房成本，更重要的原因在于近两年深圳新房和二手住房价格回调明显（比如，从2021年5月份开始，深圳二手房价整体下跌2年多），释放了过去快速上涨时期虚高的部分。当前的房价水平与前几年大量入户的购房人群的收入开始匹配，并在限购政策放松、LPR下调和普通住房优惠标准调整等助推下，大量的无房户开始进入市场。

??从2022年开始，商品房价格持续下行，这也是释放风险的必经之路，也是让房价和收入匹配、让住房回归居住属性的必然结果。目前来看，商品房市场的调整已经有2年多了，继续大幅回调的可能性越来越低。随着住房价格从高位回调，国家及各地积极出台支持政策，特别是针对年轻人、新市民为主的购房人群，通过持续降低按揭利率、降低税费和交易成本，并鼓励开发商积极促销等，让供需逐渐匹配，让被高房价抑制的、给予居住属性（而非投资和理财属性）主导的合理的住房需求释放，商品房市场企稳的态势越来越明显。

??从深圳的案例来看，人口净流入的城市已成为我国商品房市场的基本盘，年轻人、新市民、工薪阶层、人才群体等对于产权型住房的需求比较强烈，追求美好人居的诉求也比较强烈。过去，由于房价太高，导致无法实现这一需求。近期，国家加大配售型保障性住房建设和销售力度，并且通过供给侧改革将这一类型的房源作为刚性需求群体的首选。这也意味着，人群数量高达3亿~4亿元的规模的刚性群体，未来的买房需求将会通过价格低、配套好的配售型保障性住房需求大量释放，这也将为改善型需求主导的商品房市场奠定基础，提供可持续的发展基础。