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??重点城市去库存压力仍大。

??CRIC数据显示，截止2024年2末，重点监测的30个城市中超八成以上城市商品住宅去化周期超过18个月警戒线，去化压力明显增加。其中，长春、珠海、东莞商品住宅去化周期均超过40个月。

??重点城市整体库存规模收缩的情况下，受新房成交持续走弱影响，商品住宅去化周期呈现出进一步拉长的趋势。

??结合前2月新房供求规模来看，新增供应规模仍小于成交量，新房市场供求关系仍处于恢复平衡过程中。

??随着房地产市场供求关系发生重大变化，楼市去库存，已成为楼市一大典型特征。

??受新房供给持续缩量、成交疲软影响，当前楼市正表现出库存规模收缩，但消化周期在进一步拉长的现象。

??先来看去年，2023年百城商品住宅库存回落至近年来低点，CRIC数据显示，年初全国百城库存规模约为5.6亿平方米，而到了年底则降到5.3亿平方米，同比下降6.2%。

??虽然百城商品住宅库存整体在收缩，但由于成交持续低迷，去化周期仍处于近年来较高水平，12月末，百城商品住宅去化周期仍为24.4个月。

??这一趋势延续至2024年。

??CRIC数据显示，2024年2月重点30城整体供求比进一步走低，由上月的0.82降至0.70，受此影响，30个重点城市库存面积继续收缩，环比下降0.6%。

??从城市表现来看，武汉库存规模在30城中最高，达到了1862万平方米，库存规模同比涨幅最大的是西安，同比涨幅达到86%，库存规模收缩最明显的城市是青岛，同比下降了42%，

??与此同时，新房成交持续走弱，2月重点30城新房成交创2019年以来同期次低，单月同环比跌幅分别达到了71%、45%，前2月新房成交累计同比“腰斩”。

??受此影响，即便重点30城库存规模收缩，仍难改变消化周期进一步拉长的趋势。

??CRIC重点监测的30城2月库存平均去化周期为27.79个月。从近半年走势来看，2023年6月重点30城商品住宅平均去化周期为16.71个月，至2023年8月升至20个月以上，2024年开年两个月，去化周期连续上涨，至2月已超过2年。

??2024年2月，重点30城中，有26城去化周期超过18个月警戒线，城市数量较上月有所增加，总体面临不小的去库存压力。

??纵向来看，2023年1月以来，去化周期超18个月的城市数量波动上涨，其中2023年4月去化周期超警戒线的城市只有6个，至2023年12月末，重点30城中有18个城市去化周期超18个月警戒线。进入2024年，新房成交规模大幅下降，致使去化周期超警戒线的城市数量进一步增长，2月末已有26城去化周期超警戒线，占比超八成。

??去化周期在18个月以内城市只有4个，分别为成都、上海、合肥和杭州，短期内基本不存在去化风险。其中，杭州是重点30个城市中唯一一个去化周期在1年以内的城市。

??从具体城市库存去化周期来看，长春去化周期最长，截止2月末达到了47.7个月，珠海和东莞紧随其后，去化周期也达到了44.9个月和43.5个月。

??从环比涨跌情况来看，除了无锡之外，其余各城市消化周期均较上月有所增长。其中长春环比涨幅排在首位，2月末库存规模为1062万平方米，去化周期达到了47.7个月，环比上涨61%。

??从同比来看，仅青岛消化周期同比去年有所下降，无锡持平，其余28城消化周期均较去年同期有所增长，其中，上海、合肥、福州、嘉兴、佛山同比涨幅均在100%以上，值得注意的是上海、合肥这类热点城市受供给端影响，库存新鲜度较高，基本不存在老旧库存，虽然库存增幅明显，但整体仍在安全区间内。

??楼市依然在筑底，市场受供给约束愈发明显。

??虽然重点城市新房库存规模收缩，但受成交持续低迷影响，整体去化周期仍处于较高水平，且去化周期超18个月警戒线的城市数量进一步增加。

??值得注意的是，2024年以来市场信心仍未恢复，整体居民购房热情还在减退，成交或将延续筑底行情。另据CRIC调研，核心城市北上广深杭等3月均将迎来供应放量，或将拉动市场热度回升，短期内库存压力或有所缓解，但由于多数二三线城市整体购买力尚未修复，整体库存仍将延续高位。