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??在大部分房企宣告亏损甚至资金告急的2023年，陈序平治下的龙湖集团交出了一份不错的答卷。

??“2023年，龙湖集团五个航道都实现了正向经营性现金流，有息负债从2080亿元降到1926亿元，经营性收入及利润持续增长。期待未来有一天经营性收入能占比过半，到那时候龙湖就真正完成了转型。”3月22日，龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2023年度业绩发布会上表示。

??对于房地产行业，陈序平表示，9亿～10亿平方米是新房市场的真实居住需求承载量。当前短期市场承压主要受市场信心未完全恢复影响，因此在房地产恢复过程中，信心非常关键，“龙湖经常提前偿还债务，始终把债务安全放在第一位，履行所有债务的安全兑付，这也是我们用行动来给行业注入一些信心。”

??2022年10月，40岁的陈序平接替吴亚军升任集团董事长，这在当时曾引发质疑声。陈序平接棒后的第一个年度，2022年龙湖集团净利润突破225亿元；第二个年度，2023年实现净利润128.5亿元，虽然有着近50%的降幅，但这样的成绩在民营房企中仅龙湖一家。

??更重要的是，在部分房企出现债务兑付问题之际，龙湖多次出手提前还债。龙湖集团CFO赵轶表示，今年龙湖还会提前规划偿还2025年到期部分债务，年底将短债规模控制在安全范围内。

??正如陈序平所说：“企业这两年选择了一条有挑战的路，在控制负债总额情况下，实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量。我们选择了一条难而正确的路，但会坚定前行。”

??行业巨大压力下，龙湖挺住了。

??始终把债务安全放在第一位

??龙湖更为看重的是长期稳定发展。几年前，“稳”就是龙湖管理层反复强调的字。

??2018年度业绩发布会上，时任龙湖集团董事长吴亚军说：“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返”。“我们判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜。”时任龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓说。

??多年来，龙湖一直强调不做非标、前融，在财务、债务结构上始终保持谨慎。即便如此，2022年下半年，龙湖仍遭遇“股债双杀”狙击。当年10月28日，吴亚军官宣退幕。无论是外界遭遇做空，还是内部管理层调整，对龙湖财务和经营韧性都是一次极致考验。

??龙湖管理层迅速展开一系列“自救”举措，包括回购约7000万元公司票据，提前赎回21亿元美债，先后提前偿还51亿港元、34.5亿港元银团贷款，合计人民币98亿元。这一系列动作的底气是，当时龙湖账面现金及等价物达876亿元，不受限制部分约670亿元。

??陈序平接棒后的龙湖，延续了财务审慎性的原则底线，和有余量的还款铺排。今年3月8日，龙湖集团提前兑付了本应于2024年底到期的46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS），这笔资金来自经营性物业贷款。

??龙湖方面称，截至2023年底，龙湖集团有息负债规模为1926亿元，同比压降154亿元；2024年内到期债务余额147亿元，占比不到8%，其中境内债券60亿元。2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。

??“目前公司与国有六大行及部分股份制商业银行进行了深度合作，融资额度非常充裕。融资结构中，银行融资占比达到77%，是一个非常安全的结构，助力整个公司穿越周期。”赵轶表示。

??对于下一步融资计划，赵轶表示，在经营性物业贷方面会继续深耕，目前公司约有110座重资产，还有约40座可用于后续融资，这为公司提供了一个长账期、低成本融资渠道。“在公开市场，我们也会在中债增进支持下，与他们进行积极沟通，按需、有序发行中债增进债券。海外融资方面，这几年是逐步压降状态，未来也会稳步压降，而且我们对100%的外债做了掉期，完全杜绝汇率敞口。”

??龙湖的“压舱石”

??2023年初，龙湖集团在成立30周年之际提出以开发、运营、服务三大业务协同发展构建新发展模式。

??2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，其中开发业务实现营业收入1558.6亿元；交付物业总建筑面积1070.8万平方米，实现地产开发合同销售1734.9亿元，其中一二线城市销售占比达95%，销售回款率超100%。但同比来看，均较2022年出现一定下滑。

??陈序平表示，开发业务下降主要有两个原因，一是整个新房市场成交体量从2016～2021年14亿平方米回落至9亿～10亿平方米，所以对大多数开发商而言，销售规模相比2021年之前高点约有30%甚至更高的销售收入下降；二是过去几年特别在去年，新房价格出现了一些调整。对开发商而言，如果在2020年、2021年高点拿的地，2022年、2023年进行销售又进行结算，利润会受到一些影响。

??此次业绩会上，龙湖集团依然未公布2024年销售目标，仅透露“2024年公司存量项目供货约2400亿元”。对于今年销售去化策略，“我们会根据市场情况灵活应对，积极去化。在主力项目上，会保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。”

??据龙湖集团地产航道总裁张旭忠介绍，2023年，龙湖在17个重点城市共获取31幅土地，总货值超过770亿元，平均溢价率控制在8%的较低水平。2024年至今，龙湖分别在西安、佛山拿了两块住宅用地，都是底价获取。截至2023年底，龙湖集团拥有土地储备4539万平方米，其中近80%布局在一二线高能级城市。

??“从去年开始，头部房企拿地策略基本已趋同，导致一二线城市尤其是核心区域竞争非常激烈。今年我们会‘以销定支’，主动把握好投资节奏，并依然严守投资刻度，优中选优。在城市选择方面，会高度聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。”张旭忠说。

??相比于传统房地产开发业务，在陈序平看来，经营性业务才是龙湖穿越周期的重要砝码。龙湖经营性业务主要有几大板块，一是商业投资，二是长租公寓，三是龙湖智创生活，包括物业管理和商业管理。

??“2023年，龙湖运营加服务组成的经营性收入占比达到14%，利润占比已经超过60%。在整个行业下行过程中，为龙湖穿越周期提供了底气，也是我们穿越周期的压舱石。”陈序平说。

??据陈序平介绍，截至2023年底，龙湖集团开业的商业项目总共有88座，2024年计划还新开14座，其中8座重资产、6座轻资产。这意味着，2024年底龙湖开业的商业项目将超过100个，进入“百Mall”时代。

??谈到未来，龙湖管理层表示，龙湖将通过开源、节流两个维度管理动作，实现盈利企稳回升。过去两年整个集团的管理和销售两费从160亿元降到110亿元出头，降幅达30%，其中管理费用降幅更大。在盈利修复上，地产开发航道下一步还是会聚焦核心城市、核心地段，精挑细选优质项目。我们预计，地产航道目前来到了谷底，后面是逐步修复的过程；未来运营和服务两个板块也会迎来双位数以上的收入和盈利增长。“相信随着利好政策不断释放落地，行业经过一个阶段性周期调整，市场回暖值得期待。”