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??万科集团组织架构再次进行调整。近日，万科集团内部发文，将原来的七大区域公司缩减为五个，原本的东北区域、西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。

??人员安排上，原核心班底基本保持不变。唯一的变动是广佛公司原总经理曹江巍接替卢冰，重回北方负责北京区域，而卢冰则调任新成立的办公事业部。

??而就在半年前，万科北京刚刚完成一轮组织架构调整。

??4月11日，万科北京启动城市合并及组织架构调整。北京公司合并包头事业部，管理北京、包头、廊坊、张家口区域业务；太原公司合并石家庄公司，管理太原、石家庄、保定、晋中业务；冀北地区公司负责唐山、秦皇岛业务；济南地区公司负责济南、临沂、淄博业务；青岛地区公司负责青岛、潍坊业务；天津地区公司负责天津业务；烟台地区公司负责烟台、威海业务。

??从组织架构调整到区首换帅，万科北京为何频繁生变？

??五年换三帅

??从刘肖到卢冰，再到曹江巍，万科北京区首的变更频率更在进一步加快。

??2021年6月，万科原北方区域首席合伙人刘肖离开深耕6年的北方市场，调回总部任职，担任集团执行副总裁、首席运营官。而在同年11月，刘肖被万科集团通报批评降2级，被扣减2018、2019年度的经济利润奖金各500万元，合计1000万元。

??除了刘肖之外，还有一批下属也被处罚了。

??时任北京公司合伙人张建新，北京公司投资负责人陈嘉庆、侯岳，以及北京公司事业部负责人岂晓伟因负有直接责任，也被做出通报批评、降职、罚款等不同程度的处罚。

??有消息称，处罚原因系万科在内控核查中发现违规问题，涉及原北方区域事业部沈阳公司，北京公司及原唐山事业部。也有观点认为，刘肖主政北方区域期间大刀阔斧改革，包括推行存量资产改造、“6+X”转型、牵手链家成立家装平台万链等，创新有余但也为北京区域留下开发业务基本盘相对较差，拿地能力弱等问题。

??万科北京区首的继任者卢冰，是万科北京区域的“老人”，也配合刘肖管理北京公司多年。

??从履历上看，卢冰自2005年就已经担任万科北京公司的副总经理。2012年，北京和天津两地的中层互换，卢冰执掌天津万科公司。7年后，卢冰重回北方区域担任副总经理，协助当时的区首刘肖负责北京公司的工作。2021年6月，刘肖调回总部任职，卢冰开始担任万科北京区域首席合伙人。

??卢冰从天津调回北京公司时，万科曾在人事调整中点评，“卢冰曾把当年问题最大的天津公司一点点带回正轨，且善于深耕经营性业务。”卢冰掌管天津公司时期，天津万科业务主要发力点在长租公寓领域，拿下包括华苑产业园区的泊寓、泊寓水西店等项目。

??这也是卢冰接手万科北京后，亟须解决的问题。此时的万科北京，远非数年前行业前几的辉煌，而是大量的滞重资产和风雨飘摇的市场环境。

??公开资料显示，2021年，万科北京区域对集团的营业收入贡献仅有13.79%，当年该区域的权益净利润还亏损了3.83亿元，整体权益净利润为-1.45%，是当时集团七大区域中唯一负值区域。

??但在接下来几年，万科北京业绩虽有所波动，但依然没有太大起色。年报显示，2023年北京区域销售额506亿元，在公司整体销售额中占比仅13.5%，相较2022年的13.7%未有明显提升；而去年同期南方区域和上海区域销售额则分别为892.7亿元、1291.4亿元，占比分别为23.7%和34.2%。

??今年上半年，万科北京颓势依旧，亏损约18.55亿元，成为万科亏损程度最大的区域公司。从过去两年的表现来看，刘肖的继任者卢冰也并没有完全解决问题。曹江巍此次重回北方，或许依旧是背着“救火”的任务。

??中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，万科北京频繁人事调整，主要是为了进一步强化项目运营与收益及管理。

??“在卢冰任职期间，北京区域的销售业绩可能并没有达到万科总公司或者说股东的预期，另一方面是因为在北京项目的经营运营的项目收益并不理想。”谢逸枫认为，诸多原因下，把像曹江巍这种更有项目运营经验、有收益管理的人才，调到北京区域任职，是正常的组织架构调动。而对曹江巍而言，能否扭转北京区域销售额的疲态、如何破局成为其接下来面对的重要挑战。

??自持难题待解

??上任万科北京区首3年，卢冰公开露面的次数并不多，但他从未回避万科北京的“历史遗留问题”。其中重要问题之一，就是自持物业比例偏高。

??2022年媒体交流会上，卢冰曾提及万科北京的租赁业务，根据卢冰在媒体交流会披露的数据，截至2022年9月，万科在北京获取集体用地租赁住房22167间，约占市场30%。

??对房企来讲，按月收取租金，显然不如一次性出售来得痛快，而在北京，万科手中还有更多不能用于出售的资产。

??2016年年底，万科北京耗资109亿元拿下海淀永丰两块地，其中18号地为万科独立摘得，19号地为万科住总联合体拿下。这两块地是住宅用地，70年产权，但要求100%自持。这样的地块，在此之前并未有样本可供参考。

??有观点认为，当初万科北京激进拿地是因对未来政策松绑抱有期待，但随后的政策几乎卡死了这一幻想。硬着头皮走下去，成为万科北京唯一的出路。

??从2018年起，翡翠书院项目开始入市租赁，最长租期10年。根据相关报道，翡翠书院90平方米三居室月租金为1.5万~1.8万元，如果一次性签订10年的租期合同，租金180万元起；180平方米以上复式四居室月租金为3万~4万元，10年租金最高480万元。

??此外，根据万科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约160亿元。

??面对大规模的自持和漫长的投资收益周期，万科北京做了很多尝试，但最终都没能实现。2018年，合作方住总宣布退出，独木难支的万科北京只能将还未开发的18号地退回。今年7月，该地块被保利建工89亿元拍下，开发项目案名为嘉华天珺。

??不止自持的翡翠书院，此前万科北京绕开土地拍卖市场，收购而来的大量存量资产，也成为万科北京难以甩掉的沉重包袱。比如曾被刘肖寄予厚望的大都会79号，据说由于公寓产权分割等问题，多年未有任何商业上的回报。

??待开发项目只剩1个

??为了消化在北京市场上的项目存量，万科北京在土地市场上销声匿迹了很长一段时间。直到去年8月，拿下万科东庐地块，万科北京时隔4年半后才重返北京土地市场。

??这也是去年初万科北京总经理林瞳上任以来，拿下的首宗地块。对林瞳而言，他需要证明自己有能力改变局面。

??不过对于这块地，万科内外对其态度不一。开盘前，有业内人士对万科东庐抱有质疑，认为这个项目是万科北京对通州政策的一场赌局，也质疑万科离开北京市场太久，可能面临的“手生”问题。

??可对万科北京来说，这是重返北京、站稳北京、深耕北京难得的契机，是一场只能赢、不能输的战争。

??“万科东庐指向性意义很强，如果这个项目卖不好，万科北京可能接下来几年都不会也不能再拿地。”一位头部房企人士对中房报京津冀说。

??去年末，万科东庐首次开盘即发布热销海报，称当日去化345套。北京市住建委网签数据显示，该项目获批预售874套房源，截至目前网签618套，去化率7成。

??尽管万科东庐卖得还不错，但万科北京几年沉寂下来，业绩已与其他房企有较大差距。加之极少的土地储备，让万科北京可开发住宅并不多项目，大部分项目即将面临交付。慢周转自持物业比例偏高，这个坑还需要多长时间去填，目前来看几乎是一个无解题。

??而在交付方面，近期万科北京通州区城市之光东望项目也面临“交付难”问题。据项目业主爆料，合同原本约定6月30日交付，当日数百户业主、北京市住建委、警方到场与万科方沟通交付事宜无果，最终确认万科北京无法在合同约定日期交付，且彼时未正式通知业主确切交付时间及延期原因。

??北京市住建委表示，正在调解万科北京与总包单位的经济纠纷。而万科北京尚未书面证实无法交付是否与该因素相关。

??困境何解？

??从北京区首卸任后，万科为卢冰安排的新职务——办公事业部负责人，这是一个新成立的部门，主要职责是进一步提高万科旗下商业、办公资产的经营效益。

??卢冰在万科任职期间，也曾有过经营性业务的管理经验，这在一定程度上与新成立的办公事业部的相关业务适配。

??而接替卢冰管理北京区域的曹江巍，被视为提升万科北京的关键要素之一。

??公开资料显示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入万科，曾任沈阳万科工程管理部总经理、助理总经理、副总经理。2010年，万科进入山西，成立太原公司，曹江巍被任命为太原公司总经理。2019年，曹江巍被调任至万科青岛公司，担任总经理。一年后，他又去往万科广州公司。在担任广州万科总经理期间，房地产市场面临下行压力，但是广州万科多个项目依然取得了不错的成绩，不少项目进入全市TOP10销售之列。

??此次接管万科北京区域是曹江巍重回北方，亦是其职业生涯的新起点。

??区域市场接连失利，当前万科在北京战场可用底牌确实不算多了。未来，万科北京区域能否在激烈竞争的环境中走出疲态、实现破局，这将是曹江巍面临的挑战。