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??建业地产当前深陷业绩亏损与债务违约的双重困境，破局之路已刻不容缓。

??3月末，建业地产股份有限公司（以下简称“建业地产”）发布了2024年度全年业绩公告。这份财务报告依旧被独立核数师出具了“不发表意见”的结论。

??财报数据显示，2024年，建业地产收益为160.69亿元，同比减少16.6%。对此，建业地产表示，这主要归因于宏观经济及房地产市场下行的综合影响，年内交付量下跌，以致结转收入减少。

??年度亏损净额达34.57亿元，与上一年度相比扩大11.4%；归属股东的亏损为33.08亿元，尽管较2023年略有收窄，但收窄幅度仅为1.3%；毛利润同比减少27.6%至14.18亿元；毛利率为8.8%，同比减少1.4个百分点。

??销售额大幅下滑仍是导致其业绩低迷的主要原因。2024年，建业地产销售额为101.14亿元，销售面积为149.5万平方米，同比分别减少31.1%和31.3%。

??负债方面，截至2024年末，建业地产的借贷总额达240.4亿元，其中一年内到期债务达到212.05亿元，现金及等价物仅有3.65亿元，现金短债比低至0.02，现金流状况依然紧张。

??这已是建业地产连续3年出现业绩亏损，累计亏损金额高达百亿元。

??从过往数据来看，建业地产的困境由来已久。2022年，建业地产出现创立以来的首次亏损；2023年6月，建业地产出现“正式违约”信号，且这一警报至今仍未解除。

??危机之下，建业地产多次展开求救与自救行动。对于2025年房地产市场，建业地产表示，销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积及开发投资或继续回落。

??从数据表现来看确实如此。一季度，建业地产实现合同销售总额21.1亿元，同比增长15.1%；销售面积累计达35.27万平方米，同比增长22.7%；一季度整体销售均价为5976元/平方米，同比下降6.2%。

??合约销售总额及销售面积均有改善，但平均销售价格却继续走低，不排除为加速资金回笼采取降价促销的策略，这样可能会使利润表承受进一步考验，单靠销售回款支撑开发投入，恐怕难以达成理想效果。

??债务危机仍未解除

??从昔日的区域性标杆企业，到如今连续3年深陷亏损泥潭，销售额亦从千亿元级别大幅滑落至百亿元规模，建业地产依旧深陷重重困境。

??2022年，建业地产遭遇了自创立以来的首次亏损。这一年，建业地产实现收益240.83亿元，同比下跌42.6%；毛利率为7.9%，较2021年下跌8.3个百分点；年度净亏损为78.19亿元，2021年度为溢利12.53亿元；公司权益持有人应占亏损为75.61亿元，2021年为应占溢利6.05亿元。

??在投资者会议上，建业地产主席胡葆森坦言，“我们在30年来第一次出现亏损，但是这个亏损还是超出了我的预期”。建业地产管理层亦强调，“相信随着行业的逐步回暖，2023年公司在工作上体现聚焦和突破，目标是平稳地穿越行业周期，迎来企业发展的新阶段。”

??然而，现实却不尽如人意。

??2023年，建业地产营业收入192.61亿元，同比减少20.02%；公司权益持有人应占亏损为32.64亿元；年度净亏损为31.03亿元。

??据最新业绩公告，2024年，建业地产营业收入160.69亿元，同比减少16.6%，主要由于宏观经济及房地产市场下行的综合影响，年内交付量下跌，以致结转收入减少。

??年度净亏损34.57亿元，公司权益持有人应占亏损33.08亿元，连续3年亏损总额超百亿元。基于谨慎性原则计提商誉减值6.1亿元，这也导致其他亏损净额由2023年的3.53亿元增加150.4%至2024年8.85亿元。

??报告期内，建业地产物业合同销售总额约101.14亿元，总合同销售面积约为149.5万平方米，同比分别减少31.1%和31.3%。

??物业销售收益同比减少17.5%至150.74亿元，年度结转面积减少15.1%至2024年的约共211万平方米。酒店经营收入同比减少10.1%至2024年的3.21亿元，主要受宏观经济低迷影响。

??2024年，毛利率进一步下滑至8.8%。由于物业销售的结转面积减少，虽然毛利率相若，但整体结转毛利由2023年14.16亿元减少16.8%至2024年11.78亿元

??偿债方面，一年内到期偿还的银行借款及其他借贷共计约212.05亿元，而截至2024年末，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值仅为约14.88亿元；其中，现金及现金等价物仅为3.65亿元。

??在财报相关章节，独立核数师除了对建业地产现有债务及偿债能力的“不确定”，还特别提到“于2024年12月31日及截至该等综合财务报表批准日期，贵集团已违约或交叉违约若干银行及其他借款及优先票据”。

??“违约”事件可追溯到2023年6月，因未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期的一笔7.75%优先票据的利息，建业地产暂停向所有境外债权人进行支付，这标志着公司首度境外债券偿付逾期，被市场视为“建业地产正式违约”的信号。

??截至目前，债务违约危机警报仍未解除。在境外债重组方面，还有部分美元境外债仍处于违约状态。

??对于债务问题，建业集团副董事长王俊曾在媒体交流会上表示，建业地产美元债重组一直在有条不紊地推进，已经与主要投资人进行了多轮沟通，并在此基础上形成初步方案。相信美元债化债工作将很快取得阶段性的进展，也将适时地对外公布相关信息。

??摆脱困境实现突围是关键

??在危机重重的困境下，建业地产多次展开求救与自救行动。

??2021年7月，河南遭遇千年一遇的特大暴雨灾害，此次灾害给建业地产造成的直接经济损失超过50亿元。

??同年9月，一封建业地产向河南官方递交的《欧洲杯开户app：企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》流出。报告中，建业地产直言企业正面临“重大风险和危机”，急需政府协调解决供应链、融资等难题。

??建业地产的困境并非一朝一夕形成。2020年，建业地产销售额达1600亿元，是河南房地产市场的龙头企业。但建业地产过度依赖河南市场，销售占比超90%，使其在市场波动时缺乏足够的缓冲空间。此外，河南城镇化率低于全国均值，且2021年后房价下跌超20%，直接冲击建业地产项目毛利。

??2021年下半年，房地产信贷政策收紧，叠加汛情冲击，建业地产流动性迅速恶化。至年末，公司现金仅剩98.5亿元，同比下降66.4%，现金短债比跌至1.46。

??面对严峻形势，自2022年初，建业地产开启大规模自救行动。在组织架构上，公司将原本的五级管理架构压缩至三级，总部裁员超50%，全年累计裁员7000人。

??为缓解资金压力，建业地产不断收缩业务，将7个商业项目的运营权转让给万达，文旅项目股权出售给河南文旅集团，回笼资金超20亿元。

??此外，2022年6月，建业地产还获得国资入股。河南铁建收购建业地产全部已发行股本的29.01%，成为第二大股东，该笔交易所涉及的约5.94亿元交易款以股东借款的形式借回给建业地产，用于补充其现金流。

??同时，建业地产开始适时调整经营战略，多措并举稳经营：在战略、经营、组织架构上做出适时调整，实现管理效能提升；实施“做少、做精、做新、做快”的经营策略调整，精简赛道、聚焦主业。

??在业务调整方面，建业地产将重心转向“保交付”。2021年至2023年，建业地产分别完成交付7.8万套、6.4万套、11万套，三年累计交付25.2万套。2024年完成92个项目交付，交付面积达680万平方米。然而，部分项目因资金短缺延期近两年才交付，且交付品质遭业主诟病，主要依赖地方政府协调与专项债支持。

??2024年，建业地产土地储备仍集中河南，总土储2817万平米中郑州占比35.86%，但新增投资近乎停滞，2024年仅以股权合作获取河南周口、商丘两宗地块，土地面积145468平方米。

??截至2024年末，建业地产在建项目120个，其中位于郑州18个、河南省其他城市共100个及海南省2个，在建项目总建筑面积约为1287.6万平方米

??为推动项目盘活土地储备，河南政府将建业地产纳入“白名单”企业。去年11月，建业集团在只有河南·戏剧幻城召开媒体交流会，胡葆森表示，“建业地产在全省的保交房任务已完成过半，争取在2025年底前全部交付。”

??按照计划，2025年，建业地产共有15个项目动工建设，建筑面积约69万平方米，计划共有65个项目交付，建筑面积约407.4万平方米。

??此外，3月31日，建业地产完成了8个重点项目的集中签约。胡葆森又给建业地产提出了新的目标，力争2025年新拓50个项目。

??这意味着，2025年，建业地产一方面需为还债奔走，尽可能保住流动性；另一方面也要保持较高的开发资金需求。

??对于已至古稀之年的胡葆森而言，如何引领建业地产摆脱当前困境、实现突围，成为外界高度关注的焦点。