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??在房地产企业盈利水平不断遭遇挑战的背景下，一些国企开发商也遇到经营难题。

??不久前，北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“首创城发”）发布2024年度报告。

??2024年，首创城发营业总收入为165.79亿元，同比下降35.5%；净利润由盈转亏为亏损54.03亿元；归属母公司所有者的净利润更是创下近五年来最大亏损额，为亏损60.37亿元。

??在2021年重组之后，业界对于新公司首创城发的业绩表现颇为关注，但没想到，这家企业高开低走，2024年还陷入亏损。

??去年末，首创城发再度更换董事长，原董事长刘永政上调至母公司首创集团担任董事长，秘勇则接替刘永政被选举为首创城发董事长。这已经是首创城发两年内三度更换掌门人。

??一位同样在国企担任过高管职务的人士认为，国企内部人事轮换是常有的事，有的与业绩相关，但有的也不一定。不过两年时间更换了三任董事长，这样的高频轮换可能说明企业战略不清晰，从企业发展角度来看，掌门人频繁更迭，会打乱企业正常发展节奏，导致企业发展不稳定。

??虽然接手的首创城发算不上“香饽饽”，但新任董事长秘勇干劲十足。

??就在4月16日首创城发一季度工作会议上，他提出要以自身努力的确定性有效应对外部环境的不确定性，力争在二季度超预期实现双过半目标。紧接着，4月22日，其还带队考察了首创城发位于上海的力宝广场项目。

??不过，相比于此，对管理团队而言，当下更紧迫的是如何带领首创城发扭亏为盈，毕竟根据其披露的一季度业绩数据来看，首创城发营业收入同比下降45.27%，净利润仍然亏损17.52亿元，整体经营状况还有待好转。

??频繁人事更迭

??谈及首创城发首先联想到的就是首创置业。

??首创置业成立于2002年，是北京首创集团旗下地产开发平台。在重组之前，首创置业曾是北京市国资委所属的大型国有企业集团，也经历过发展高光时刻。

??早在2002年成立之时，首创置业的利润在北京所有国企里排名第一，在2003年港股上市后，首创置业发展一路向上，至2015年以超300亿元销售额位列行业第23位。

??2018年时，首创置业曾提出一个三年销售目标，即2018年“保750亿元冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元。

??不过现在看来，这个目标未能实现。

??2019年创造的全年808亿元销售额已经是首创置业的业绩高点，彼时其位列行业第43位。

??此后，在激进扩张下，首创置业与设立的目标渐行渐远。

??2021年，首创置业正式退市，各类资产项目正式被最新成立的首创城发吸收合并，新公司转型目标为城市运营商。

??在业界看来，从国企上市平台到私有化可谓“新瓶装旧酒”，但即使如此，业界对首创城发的发展表现颇为关注。尤其是重组之后，这家公司几经换帅，人事动荡也引发业内质疑。

??在重组后，首创城发董事长由首创集团总经理、原首创置业董事长李松平担任。

??不过，李松平仅在任一年多，2023年3月就辞任，董事长一职由同样担任过首创集团总经理的刘永政接棒。

??但刘永政任职未满两年，于2024年12月卸任，接棒者为曾经担任过首创集团总会计的秘勇。与此同时，刘永政上调首创集团出任董事长。

??公开资料显示，秘勇出生于1970年，是正高级会计师。其于2023年8月加入首创集团，任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。

??加盟首创集团前，秘勇曾先后就职于北京城建集团有限责任公司、北京市国有企业监事会（主席助理（挂职））、北京首都开发控股（集团）有限公司、北京首农食品集团有限公司。

??秘勇上任后，带领首创城发持续发展的决心很大。在4月16日的一季度工作会上，他提出，力争在二季度超预期实现双过半目标。

??他强调，当前核心任务进入冲刺阶段，首创城发要保持开门红干劲，紧盯折子工程，突破关键问题，密切协同联动，形成强大合力，在多重目标中把握动态平衡，在多重约束中取得最优突破。

??资本与库存急需破题

??“财务出身更能在企业发展和财务安全之间找到平衡点，对企业来说是有好处的。”上述国企人士表示。

??事实上，今年以来，首创城发在资本端就已经有了突破。

??今年3月13日和3月26日，首创城发成功发行两笔合计9.5亿美元债券，不仅成为近年来首家完成大规模美元债发行的国有地产企业，其双周融资规模也创下行业之最。

??且据公开报道显示，首创城发还谋划将奥莱业务板块股权重组至奥莱控股，整合优化旗下资源。

??虽然秘勇上任后带领首创城发多线突围，但不可否认的是，当下的首创城发困境重重。

??60亿元的巨亏是摆在秘勇面前的第一道关卡，这是首创城发近五年来最大亏损纪录。

??首创城发在2024年度报告中解释称，公司亏损主要源于四方面因素：受前期房地产政策调控及行业波动影响，公司年度完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加；基于谨慎性原则，公司对部分房地产开发项目计提了存货跌价准备；非经营性损益本期较上期有所减少。

??实际上，首创城发近5年的利润表现均不稳定，2020年至2024年归属母公司所有者净利润分别为10.53亿元、6.4亿元、-9.5亿元、13.94亿元以及-60.37亿元。

??从上述数据可以看出，首创城发于2022年也出现了亏损，这一年也正是首创城发重组后的第一年。但仅亏损一个财年，其业绩在2023年扭亏为盈，不过这背后的原因并非经营改善，而是通过出售资产录得较大投资收益，最终实现了正向盈利。

??首创城发的业务板块在年报中被划分为房地产开发、土地一级开发、城市运营以及其他。数据显示，2024年，首创城发的房地产开发业务实现营业收入135.92亿元，占总收入的比重为81.98%；其次是城市运营业务，营业收入18.9亿元，收入占比11.4%；土地一级开发业务，营业收入4.63亿元，占比2.79%。可见，房地产开发业务仍是首创城发收入主要来源。

??然而，2024年，首创城发其他业务板块毛利率均保持30%以上，只有房地产开发业务出现亏损，仅录得毛利率-3.86%。而房地产开发业务在公司整体业务中占比最大，所以极大影响了公司整体利润表现。

??数据显示，2020年至2024年，首创城发的整体毛利率分别为26.72%、19.45%、12.51%、5.83%和5.41%，明显呈现逐年下滑趋势。

??首创城发在解释公司出现亏损时也提到对部分房地产开发项目计提了存货跌价准备。实际上库存高企也是侵蚀首创城发利润的“元凶”之一。

??截至2024年末，首创城发还有高达700多亿元的存货，存货占总资产的比重已经接近一半，期内首创城发对这些存货计提减值22.19亿元。

??去库存也成了首创城发首要解决的问题。

??在一季度经营工作会议上，首创城发集团党委副书记、董事、总经理范书斌也坦言，当前房地产市场重点城市复苏趋势初现，但去库存压力依然较大，接下来将打造高效作战体系，集中力量攻坚重点项目，在困境中寻求突破。

??由于库存高企，首创城发从2023年起便暂停在公开市场拿地，一方面去化困难，另一方面又没有新增土地储备，这直接导致首创城发销售额直线下滑。

??克而瑞数据显示，2021年至2024年，首创城发销售额从546亿元下跌至75.6亿元，2024年同比跌幅超56%。

??相比董事长的频繁更换，首创城发的营销负责人已十年未变。不知在业绩重压下，首创城发下一步的营销条线，是否会成为改革的“第一刀”？