2017-07-12 10:52:25来源：中房网
主持人：感谢王锋博士，下面有请中国城市规划设计研究院深圳分院常务副院长范钟铭范院长上台分享《城市规划与旧城改造》。
中国城市规划设计研究院深圳分院常务副院长 范钟铭
范钟铭：尊敬的冯会长，耿会长，早上好，尊敬的各位来宾，今天非常有幸和大家一起分享深圳的一些情况，那么我一想把这个城市规划，涉及的有关城市更新有关的东西跟大家做个交流，这么说吧，城市发展进入到更新改造的年代的时候，相关的城市规划的制度建设，相应的理念都发生重大变化的前提下，我们城市规划，城市更新如何有序的，稳步的推进，这是非常重要的话题，所以选择这个作为城市，有关城市更新规划的思考。
我想在讲之前，还是看一下我们国内的一些基本的城市发展理念的变化，我们说我们十二五以来，我们国家提出了非常重要的发展理念，或者我们称为一种工业文明走向生态文明的理念，这种情况下，基于我们社会发展的基本背景来提出的，昨天上午也有好多专家谈到了新常态，以及新常态下的新型城镇化，我们走向平稳结构调整的时候，经济在调整，我们人口的增长速度也是发生了变化，从以往的1.5％，城市化水平的增长率下降到大概在0.6％到0.8％之间，这是伴随着经济的下行而做的，我们也感觉到城市建设从增长期走上调整期之后，城市的问题也非常明显，特别是我们经常说的大城市病，环境问题，交通问题，正在制约着城市发展的时候，怎么样优化城市的水平，以及保证我们城市各项事业能够顺利进行。第三个在城市发展阶段当中，城市的动力机制也发生了变化，这个动力机制从过去的初级要素走向了人文，文化，生态的建设，从这个角度来说，我们在新的时期上，城市规划和发展的理念都在进行一次重新的调整，所以我们说的在15年的时候，中央城市工作会议新形势下新型城镇化的特点之下，我们提出了两个要求，一个是城市以文明为中心，坚持集约发展的道路，这是非常重要的发展理念，以过去生产为主，走向以人为本的理念。第二方面，城市建设也提出了框定总量，限定容量，盘活存量，做优增量，提高质量，五量的建设。我们看到上海的规划是做一个零增长的规划，基本上还是维持原来的水平，都是在存量上求得它的品质，求得它的发展，这是一个基本的背景。
深圳实际上在十一五期间城市建设怎么样能够继续的发展探索了这样一个模式，这个模式我想对我们各个城市都有所启发，第一个认为城市增量的控制势必会导致非常明显的存量地价会上升。紧接着我们说随着我们总体运营成本的上升以后，其实我们的产业在置换，或者产业在转移，优质的留下来，粗放的就被淘汰了。我们用地机构的调整，我们刚才王锋主任也谈到了，大量的工业用地，可能随着价格机制的变化和转移出去，用力结构的调整，这个干什么，要保证高端性的产业，通过产业的调整，来改变我们的人口结构的调整，人口结构的调整来优化我们的社区的城市更新的改造的规划，保证我们生态环境的建设，连成了一个基本的城市转型发展的线路图，这个到最后就是我们新型城镇化环境的质量，产业结构的优化，都是在这样一个推进下来促进城市的发展。所以当时在十一五期间，城市转型基本的思路就基于这样一个实施的路径来对我们深圳市的城市更新改造制定了线路图。那么就可以理解，随着这样一种转型思路发展的推进，实际上我们规划的，新增用地逐年是在下降的，但是我们的改造用地是越来越多，这样保证城市建设投资量不变，但是用地结构是在调整，那么规划的时候，除了要考虑我们增加部分以外，还要考虑减量部分和存量部分和改造部分的规划的要求。
那么根据这样的理念的话，十二五期间的城市规划的各项工作的推进，都基本上围绕着相应的制度的支撑体系，那么这里面可以这么说，深圳是04年非常重要的，到08年的时候完成了探索的过程，这里面城市更新的实施，非常重要的基础就是要提供一些土地制度的保证，另外到09年的时候，正式出台了城市更新办法，到了16年的时候，整体的城市更新的一个制度体系已经形成了。我们可以分析一下，它们有四个层面的工作要做，第一个层面的工作就是法规层面，刚才谈到了，城市更新必须保证进行相应的制度，在立法上面进行调整，怎么鼓励城市更新能够迅速有序的推进，我们要促进城市更新的一些相关的政策制度，那么这是第二个层面，第三个层面非常重要的，城市规划工作者需要考虑的，技术标准层面，包括用地性质，相关的容积率，相关的配套设施。第四个层面到最后管理层面能够得到保证，使得我们深圳市的城市更新有一套区别于以往的增量建设用地当中的政策体系。
相当的我们也看到了，就我们原来规划，一般情况下都有城市总体规划和法律组成，两个法定性的规划和基本层面的规划，一个就是全域的专项规划跟我们城市规划，主体规划对接，那么另外有个城市更新单元专项规划与法律层面对接，使得规划的体系纳入到总的规划体系当中去，相应的城市规划的内容也进入日常的城市规划管理当中来。那么相应的来说，这里面非常重要的方面，有这四个层面作为支撑，推动城市更新，城市更新过程当中，引入了用地的审批机制，以及城市更新的机制，另外把我们专项规划和详细规划进行对接。最后一个非常重要的工作，实施的，近期来做的，我们需要产品的环评，安评和交评，不仅纳入整体的规划体系当中去，也纳入到整个规划体系当中去，技术支撑在这个框架当中就得以体现。那么我想，到这个为止的话，这张图大概反映了深圳市16年已批已建的城市更新的分布图，这个分布图当中我们计算了一下，用地大概是48平方公里，相应的对城市更新三大类分类也明确讲了，建设过程当中，实施率特别高，这里面还有很多探索工作，到现在为止，刚刚完成28％的速度，这样的话我想先把我们当前深圳市的城市更新的情况和大家做个交流，这是十一五以来基本的深圳的态势。
下面我想以三个方面和大家交流，第一个怎么规划，第二个引导下大家规划，第三个讲下我们怎么做的。我们的城市规划较好的知道了我们城市的建设和发展，这个不多说了，但是到我们开始做这轮规划的时候，我们第一点想到的是把各个区域的十三五规划拿来学习，把它拼贴在一张全市的图上去，这是各个区的十三五规划的重点和地方的轴向关系，放在一起非常乱，不能看到哪个方向是一个城市的发展方向，它可能是一个区的，但是不能代替整体的深圳市的发展方向。我们也发现了另外一个现象，这个现象特别有意思，有些地区还有量的规划，比如说南山，十三五规划的时候，非常明确，就要再造一个大南山，建筑总量从1个亿增加到1.8个亿，罗湖说尽管我是旧区，但是我是重点，大概有四分之一要拆掉，然后又要建一个新罗湖，整个过程都在特区内进行，相关的其他地区的发展速度没一个好快，人口集聚到一定程度的时候，城市的交通环境问题成为了所有人要解决的事，你按照这个来建设，问题就会越来越多，相应的其他地区的发展可能还比不上你们。所以我们回到规划层面来看，整个规划今后的走向到底怎么走，我们需要分析，一个分析就是在这个区域聚集大量的人口，而其他地区都是边缘的关系。第二种情况要建多中心的城区，这个是由政府来推进的，包括前段时间的外围建立的多中心，我们选择了非常重要的概念，强中心和集合城市发展区域概念，这个图纸就体现出来了，这是我们当时所选择的一个基本的规划。
那么回到刚才说的，到你分析一个城市的时候，你非常明显的感觉到，非常重要的特征，就是说它的流动不会因为你这个城市的变化而变化，不可能在一个地区发生，所以我们就回溯到70年代的时候，非常重要的一面，整个湾区的发展成为空间视角，来做产业的布局，人口的分布，以及居住的安排。这里面有个基本特征，就是所谓的70公里的基本的定义，也就是说在3小时来回的都市区内可以组织非常强大的经济实体，这个经济实力是紧密合作分工的，我们可以看到整个东京湾这四个圈层都按照中心区，工业地带，创新区，还有副中心地区，以及会员在70公里以外，整个空间的架构，实际上它已经脱离了东京市的范围，深圳也到了这样一个阶段，我觉得东京湾是可以学习的。我们对16年的住房调查来看，深圳市的房价涨得最高，全国第一位，我们做了一个统计，大概是这样的情况，深圳的交易量，其实还是远远少于会州和东莞，他们是深圳的6倍以上，但是价格是涨得最快的，你到底在会州和东莞买房的人是谁，我们发现70％都是在深圳工作的人，也验证一个事实，人口在区域的分布，他的变化可能会到其他地区去，但是他们整体的这个空间是一个单元，在这个单元里面来进行劳动和生活的安排，所以我们这轮规划不能停留在深圳市范围，必须考虑到都市区的变化，形成一定的联系，这是我们非常重要的基本的理念。
这张图大概就反映了这个大湾区的城市群的发展的基本要求，所以我们也可以看到在这个里面，有三个都市区，这构成了我们今后可能粤港澳湾区的空间框架，整个要素的流动就靠着四个圈层的功能安排来进行功能布局，引导城市空间进行调整。那么这是我们深圳的情况，那么大概就是30公里一个圈层，50公里一个圈层，今后可能还有2000万人口的积纳量，沿着这个都市的发展来进行空间的发展。还有一个问题，我们深圳区到底是怎么做的，白天晚上到底是什么情况，实际上这两张图也反映了一个情况，我们可以看到，白天，大部分人口还是集中在特区内，基本是这样的，当然也有白天也非常多，但是到晚上的时候，感觉到晚上也是这样的状态，外围地区非常明显，都有一些居住的安排，就比白天有人多的地方，两个叠加起来以后，特区内人口在增加，但是特区外人口在极限的增长，这对我们未来人口布局的时候，可以采取多中心的城市来强化，我们多中心对城市结构的优化，这是分布的情况来看现实人口的流动。
因此我们说有必要进行一个新的结构的调整，这个结构的调整还是考虑的区域的要求，那么形成了这么一张图，非常关键，了解我们城市区域更新的范围。我们一级的地区，就是原特区的360度的都区会，高密度地区是无可争议的现实，另外我们在原特区外规划了三个地区，一个是空港地区，中部地区，东部地区，深圳是目前城市政府主要的力量，一个中心战点，我们来做这样一个空间优化的过程，这个图纸对我们以后城市的存量规划和中心改造是非常重要的结构分析的图纸。下面怎么样对这样的图纸在我们整体的城市更新当中发挥作用，这是我们下一步要探讨的事，整个机遇，从中心结构的调整提出了22个更新片区，到2030年实现对22个更新片区的调整，这是里面的重要片区和有潜力片区划的，更新总体规模85平方公里，拆除重建类更新用地供应规模至少达到35平方公里，这是一个图纸。在第二个方面，我们也对一些重要的空间地区，在优化多中心空间地区，提出了一个整备地区，就是政府要首先介入对土地的回购，增收的过程，这也是非常重要的图纸，50平方公里，政府希望纳入到我们土地储备非常重要的一个空间区域。
另外就是说我们对城市更新的区域确定以后，注意的工作，怎么引导它的开发强度的建设，所以就要在规划当中，根据优化空间结构，分了五个区域，我们就可以查下它的密度强度，我可以迅速得到你在哪一个区域，容积率是多少，你开发强度都和它的功能相对应，这是一个指导图纸，另外我们做了一个细分，同一个区域下，商业，工业，功能还有稍稍的差异，又做了一个细分。另外更新单元当中，划分片区以后，实际非常重要的就是划定它主要的功能地区，我们对更新可能划定了四个集中区，一个是都市核心区，一个是综合服务区，一个是产业集聚区，一个是生态保护区。我们改造，有的是拆除类的，有的是综合并举类的，还有生态控制类的。
最后就是说对各个区域，也提出了相关的城市更新的计划的统筹规模表，作为引导各个区在落实十三五规划的时候，它的容量和区位选择，这是一张非常重要的图纸，另外就是刚才谈到的工业区块的事，有些地方的工业要确保他的工业改造不变，就是工改工，可能混合其他的商业单元，那么也做出了相应的规定，到这个阶段的时候，我们非常清晰统筹整体规划的结构优化到后来我们推动各项城市的主体指引，最后一个非常重要的，城市统筹更新以后，怎么建立综合的管控原则。我们认为单元规划是一个协作规划，政策当中怎么保证我们的城市更新是建立在原有的合法的土地的基地上，保证利益是非常公平的，又做了相应的规定和货币补偿的标准，这是市场共同认可的这样的机制，企业的投资回报率和政府落实公共政策方面的一些需求，那么也做了一个相应的规定，最后就每个地区的城市更新大概分了三个阶段，第一个阶段可能有个调查产业评估，第二个提供个方案，跟利益主体进行协商，最后制定一个单元，相应的赔偿，联系都统筹到这个规划当中去，这三个阶段当中，几乎是从总体的城市更新中要做的事，这里面我想，我们一般的企业是在做这一步，这一部分都没有考虑关系，有若干个城市单元，我在比较大的范围里面展开规划，通过这个发展规划第一片区的，第二片区，第三片区的单元统筹，更新单元就做这几方面的事，这些方面是必须要完成的更新单元的规划，都基于发展单元的统筹来明确这个规定的内容，所以整个就是说我们在做更新单元的时候，必须要建立在非常明确的发展单元的基础上，这是政府做的，这个是企业做的，那么完成这些事，这大概是我们工作的基本框架在里面。这个稍稍过一下，这是已经完成的一个地区，华为片区，这么大的一个片区有非常多的更新单元在里面，组成了一个基本的发展单元，这个发展单元规划做完以后，更新单元按照主体形式来确定，这个工作只有这样才能拿到整体协调的城市，大概是这样一个情况。
然后再进行相关的专项汇报的工作，包括功能，道路交通，配套设施等等等等，规划在做，分别哪个单元提出更新单元的要求，那么这是我们做的结合图纸的对更新单元的把控。下面就不展开讲了，就把结构讲一下，实际上整个更新单元也建议不同的更新单元的改造方式是什么样一个建议。然后也做了一个模拟，你要使它的投资效益有个回报，规划阶段要有一个拆建比，以及开发商投资的比例，使得这个项目能够运营成功，这也是一个非常重要的工作。然后提出政府在这个大的片区当中，有三个地区是我们要来操刀的，来完善的，另外就还包括一些道路交通，包括优化的道路交通的内容，这个不细讲。主要的公共设施的分布，然后各个单位基本的全一轮的制度，重点地区。
最后我想说的是什么呢？更新规划的工作非常重要的情况就是对土地的再挖掘，价值的现发现，那么这项工作使得我们在深圳尽管缺乏土地，但是一再会发现，这个工作是我们的城市更新的动力，另外一方面，我们的协调，产权利益人关系是规划当中非常重要的基础，跟以往的增量汇报不一样，规划方都有参与过程，达成共识，这是非常重要的。所以我们说，我们在规划的过程当中，一方面要注重整体的城市结构优化的过程，同时也要反映个体实业在这个过程当中的收益，这些方面是以往我们增量规划所没有的，这个规划当中，规划的转型，可能是势在必行，我们希望在座的各位能够有进一步的实现我们在下一个城市更新繁荣接替当中推动我们的改造，我就讲到这儿，谢谢大家。
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