2017-07-12 10:52:25来源：中房网
主持人：感谢董总，下面有请出天安骏业集团智慧园区董事总经理--汪成志先生带来深圳城市更新案例的分享，《天安云谷智慧园区城市更新与产城融合的实践探索》。
天安骏业集团智慧园区董事总经理 汪成志
汪成志：我是深圳天安云谷智慧院的浅成志，很高兴到这里来交流和学习。听了刚才各位大咖们的精彩分享，说实在的，我这个混际在地产圈的IT人受益匪浅，要我谈什么分享是班门弄斧了，我今天把天安云谷做的一点具体工作给大家做一个汇报。汇报有四点，前面是对城市更新的理解，后面一点是我们的的工作。
除了就事论事的谈城市更新，我们还可以把它放到更大的时间尺度上来看，回到城市的本源，城是什么？墙，市就是集市，大家到这里来进行交换和交换，城市它的它的本源就是安全的居所和交换的场所，我们可以在这里保存财富建立大型公共设施，我们在城市里面可以很方便的交换生活和生产的物资，因为我们有面对面沟通的条件，正因为我们面对面沟通，除了物资的交换还有想法的交换，只有在这种充分的，高密度的，沟通的环境当中，它是很好创新的环境，包括技术上，产业上和社会上的，所以近两年有本流行的书，说城市是我们人类文明创新成果和财富最大的载体。随着人类社会从农耕文明发展到商业文明，工业文明和今天的后工业文明，城市形态也从农业城市，商业城市，工业城市到后工业城市发展。就在当代，也没有一层不变的固态城市，只有随着趋势不断变化革新的城市，以美国东海岸的纽约，波士顿等城市为例，从上世纪上半期到今天，也经历了向心城市，化阶段，郊区城市化阶段，逆城市化阶段，再到再城市化阶段，城市的生命周期，兴起，繁荣，衰败与重生。我们理解城市更新是重构属于我们这个时代的城市，它是发展理念的升级。那以人为本，全面协调可持续发展已经写入了党章的总章，以人为本已经成为我们今天做城市更新的指导精神和指导思想，城以产立，人因产聚，产业是城市发展的优先考虑因素，没有产业就D GDP，没有税收，没有人才，没有就业的机会，没有产业的睡城，望京，回龙观，惠阳。中国这些年发展都以人为本的产城融合，大干快上，的园区，新城和CBD，有的城市就为了抓住在4万亿的机遇，工业区大开发和上楼的农民，到了今天这都是成了问题，这些失地的农民要维稳，很漂亮的厂房，两三年建起来，新城的CBD到了晚上都人烟稀少，在很多一二线城市，城市的春运都突显出了规划和建设中的不合理。
所以这种只求速度，不顾其余的模式，让我联想起培养皿的细菌，我们人类虽然今天已经站到顶端，但是和那些细菌一样，他们最终都是死于自己的代谢物造成的污染，不管之前条件有多么合适，只顾速度，不探寻为什么要发展，这个模式是不可持续的。所以以人为本才是真正城市的可持续发展，咱们中国的文化从古至今都是坚持天地万物为人为贵。我们过去应该说在世界范围内，我们是有人口红利的，过去几十年，但是我们对人口红利只是作为低端的劳动力，更严重的现实是我们人口红利在不断消失，我们是9亿劳动人口养5亿人，倒过去可能就是5亿人养9亿人，这个人才资源会越来越贵，会形成人才资源的争夺战，他们对城市仁居的要求不仅仅是有饭吃，有窝居的环境，他们要有幸福感的的环境，他们需要健康，教育和养老，生存之外，还有诗和远方。如果我们解决好了城市的规划问题，建设问题，诗和远方一样可以存在于城市当中，比如说用调整的交通网形成网状连接城市群落，解决大范围的通勤耗费，我们注意去用文化涵养城市，然后在产业的区域的建设上形成生态性的集聚，我们不仅仅要世界500强，我们要大企业和小微创企业在一起共生，形成有活力的产业生态。
以这个为基础，我们形成了产城社区开发的四个导向，以公交为导向的开发，TOD，以生态为导向的开发，EOD，以健康为导向，医生和社区都可以无缝结合起来，EOD，还有KOD。除了这四个导向之外，我们今天还必须面对，以及很重点思考的一个内容，我认为我们在一个智能化的时代背景之下，它必然对我们城市，更新改造发挥出巨大的影响。其实不仅是今天，从1946年，全球第一台计算机在美国诞生开始，电脑和IT就开始影响我们人类的社会和城市，当然最初网络是很弱的，数据带宽只是比特级的，由于电脑庞大昂贵，只能在大企业，大机构里面使用，随着技术的发展，在微软，像英特尔这些企业的合作之下，那么从七八十年代到九十年代中期，我们在全球大部分范围内实现了每个办公桌上面都有一台电脑。大小的企业都开始实施管理的信息化，全球化，企业对企业的电子贸易也开始兴盛起来，各种业务都要上网，1999年以雅虎为首的互联网浪潮代表为例，到了10年之后，我们突然又刷新了对信息化普及的认识，因为移动互联网到来了，智能手机，你一个桌面，一个电脑过时了，今天我们每个人至少一台手机，全球数十亿人可以实时的连接，进行移动的社区，移动的电商，淘宝和京东尽管2000就诞生了，它占到国家零售总额的20％是近几年才开始发生的事，没有移动电商是不能做成的，互联网已经成为政府管理运营的基本手段，大智慧城市，各种硬件软件已经综合发展到一定程度，开始受到重视，整个时间发展的轴线也体现出技术发展的成本开始降低，每年降低一倍，速度和运算速度会提高一倍。
接下来我们会进入什么时代呢？智能时代，有主要几个技术，万物互联，09年的时候，温家宝总理就提出过万物互联，今天的价格只有当初价格的十分之一，这个趋势还会持续下去，这就意味着，今天咱们人手一个手机，这个是有计算能力的，然后我们有少量的投影仪，电脑，有计算能力，能够连接的设备和设施不会超过100个节点，真正万物互联来的时候，就一个房间里有计算能力的节点可能会超过10倍，100倍。以这个为基础，我们人工智能和大数据和云也会越来越重要，人工智能，今年阿尔法GO战胜人的例子，京东将来要用无人机，现在已经慢慢开始有了，你说我要一个礼服，全城定货，你沿城一路走，这个直升机一直跟着，京东两到三年一定会实现这一点。人工智能，大数据和云是融合发展的，大家很多人都有苹果手机，在苹果手机的照片里面，有一个功能叫做回忆，这是我的一个哥们，初中同学在苹果视觉人工智能的主要研发带头人之一，大家用过就知道，它自动把你和家人，朋友归类，你去了什么地点，当时是什么天气，然后它会自动配给地点和文化，和人群有关的音乐把它集成册，这些都是自动化的，刚开始识别率非常低，但是随着苹果用户越来越多，大家上传的照片，传到云上的照片越来越多，机器的智能就越来越强，今天集结成册和配比音乐的准确度就越来越高了。所以我们原来想象人工智能可能是独立的机器人，它更像终结者里面天网的模式，所有的数据都到云上去，像谷歌和百度一样，它的平台越大，能力就会越强，智力就会越强。
万物犙和ABC将给城市空间带来什么呢？第一个是物理空间全面的智能，感知和数据化，第二，共享经济随需使用，按使用付费，还有传统物理空间，它商贸的功能，储物的功能将转变为人文体验的载体，城市核心价值也会变成创新的连接。空间智慧化，我们这些传感能力提升100倍以后，我们说5G比4G不止快5倍，是快100倍，5G可以很平顺的在手机上看高清的电影了，有了5G之后，2个G的电脑一秒钟就转过去了，这个空间就会变得一个活的，它能够了解我们进来的每一个人，每个人的特点，我们呼吸当中传递出的信息元素都能收集起来，能做出预测。我们常说小狗是人类最好的朋友，为什么呢？通过长时间的相处，它们很了解我们，我们一个眼神就有很好的配合，大家想过没有，有这么高智能的空间，会不会取代我们的宠物，成为最了解人类的东西，成为人类的朋友。当连接变得便捷，原来的昂贵的资源，拥有不如共享，滴滴优步，我们不用去买一辆昂贵的特斯拉，你去哪里，为这一段距离付费就够了。还有ABU，U＋青年公寓，做的租房的这个，还有WEWORK和优客工厂，共享的不只是物理空间，还有其他的一些元素。
所以我们说互联技术促进了共享经济，使用者不再需要拥有所有权以及为此付出额外的成本，随需使用，这样是可以节约城市的总成本，城市本来就是最典型的共享经济，如果没有城市的公共服务，城市的魅力何在，云计算更是如此，云的计算能力，存储能力都在云上，被所有用户接受的。房子是用来住的，不是用来炒的，强调的就是它的使用权，不是产权和交易价值。所以当机器逐渐替代人成为劳动生产力，我们城市空间会向物理的空间去转移，如果你只追求交易和仓储的成本，那它会有东西来替代，比如说成为文化艺术的展现场所，服务型的场所，以及人和人沟通的社交场所。所以当人工智能替代了人的价值之后，城市的物理功能弱化之后，城市的经济和价值核心，我们说它就是创新，我们说原来城市好的地段是好的资本，我们说它的价值将主要体现在对于高价值的人和资源的连接，比如对文化创意的连接，对人机网络的连接，对各种创新要素的连接，对产业协作平台的连接。
所以传统的地产重点是物理空间的建造和交付，我们未来地产核心的环节在于产业资源的整合和城市功能的运营，我们以连接为核心，以大数据为驱动，产业生态链不断聚合，形成人才创新服务体系。理念说了这么多，实践才是检验的标准，下面把天安云谷的情况做下汇报。项目的基本资料，我们就是位于深圳中总核心区，占地是76万平米，是深圳最早也是最大的更新项目之一，我们将产生，生活，学习，商务全面结合。感谢各界政府的支持与关爱，我们获得了很多的称号和荣誉，比如说深圳十三五示范项目，广东省示范小镇等等，我们是产业与融合民地区。我们打造了城市功能，我们这里有公交枢纽站，文化中心，公园，中小学等等一系列的商务酒店，人才公寓都在这里。一期是13年开建，15年建成，建筑面积是50多万，我们很注重生态环境的打造，那今天它的招商入驻率已经满了，不到两年的时间里，我们也是商业用房的租售冠军，高新人才超过3万人，年产值突破了1500亿元，包括华为终端的1200亿，二期预计今年年底交付，占地8万多，总建筑面积是80多万，有研发大厦，商住空间，多功能展览馆等等。我们的密度确实比较高，但是以办公商业为主的功能当中，和 也开发了绿色的城市空间，比如说云悦花谷，彩虹桥等等。这个图效果不太好，但是大家看得出来，都是老旧的厂房，很多还是重污染的，这是我们建成之后的效果图，今天这一片已经建成了四分之一的位置，它是以村集体物业资产2亿元，年产值，2到3亿元，人员牲就是普工，我们现在是村集体物业资产40亿元，年产值，超过1500亿，人员特征是高科技人才。
可以说天安云谷的创新是创造了多方的共赢，我们说城市更新的关键环节，我们到底是怎么思考的，我们说其更新和价值的提升，最终目标还是要更好的满足企业，人才，居民，用户的需求，以用户的需求为终点，所以我们前面所有的规划，招商，成效，最终还是在运营当中体现的。我们的理念是以终为始，这是我们2011年开始做这个项目就坚持的一点，如何运营，用运营去驱动才是决定性的关键环节。那么天安云谷的运营是以物理的空间为基础，但是能够充分的利用最新各种技术，将一切资源服务化。这里面有两大要点，第一是建立以企业和人才为核心的社区生态圈，今天的社区网络可以极大的促进人员连接，我们有了人员画像就能更精准的把控他们的需求，我们把这些资源用于云平台，不管是办公，会议室，还是节能的设备，还是出行的工具，可以让用户按需使用，在园区内达到最高的便捷性，最有趣的体验。
所以看到这个，我们也可以真正的解释我们为什么叫天安云谷，智慧园区的英文，什么是云？其实云不是某一个黑科技，云是在虚拟化和计算的基础之上的，它是将一切资源服务化的交付模式，共享资源，无须购置，即用即联，按需付费。标准的云计算，包括基础设施服务，我们天安云谷就是园区服务，通过云平台，为企业和人才的集聚发展，提供关键的新资源的服务。我们为入住园区的用户提供一系列的帮助，从华为这种大型企业到小微企业都可以在这里降低企业运营成本，把自己主要的精力和资源聚焦到核心业务上。企业最终也是由人组成的，我们为人才提供轻松的办事，大量的乐活，乐视，乐购的活动，他们的衣食住行学，从硬件设施，软件设施平台和服务都组织起来，我们目标是打造一个人才汇聚之谷。
前面所说的企业和人才服务，都是CC＋APP，，我今天要强调的，智慧园区，我们也做智慧园区，我们也做一个APP，其实智慧园区不仅仅是APP，它只是浮在海面的冰川一样，大头在下面。我们还有一张网和一个数据中心，全面形成一体化的联动管控，我们形成园区的运营和驾驶中心，我们的总裁驾驶舱，我们今天园区所有的通行，停车和消费都是一卡通的，招商都可以在这个里面进行管理，能耗，每天的，每个月的，和去年的对比，定期形成报告，可以给到园区的企业，我们整个制造的过程，24小时施工的全过程。我们的招商，客户资源，房源和整个招商过程的规范，以及后续的持续服务。所以说APP其实只是用户界面，智慧APP真正的价值是软硬服务体系。通过这几年的努力，我们也发现，智慧和平台可以优化空间设施的使用效率，可以优化用户的使用体验，下一步我们期待万物互联使空间，设施和服务数据化，为人工智能奠定基础，这是我们未来的一些部署，全面感知和互联易控，智慧运营中心，社区整体在线，云服务，这些就不展开讲了。我们这些技术元素都会在当中发挥很大的作用，那么下一步不是很遥远，就在二期和三期我们就会用它来代替实际卡，将来是无卡通行，无卡消费，我们会从简单的设计模型进入长期的运维阶段，我们能耗不仅仅是只输出一个运营报告，而是和传感器联动起来，形成管理，我们把大数据，人工智能和云结合起来形成园区的大脑，把政府的政策自动的推给他，那么那些创业的企业，会把我们的合作伙伴，富士康，还有珠三角地区电子制造的这种中小的企业，形成一个柔性的制造平台，让每个平台都能对接很好的资源，无人驾驶最好的是轻车熟路，它是车跟环境的接触，这个也会在我们园区优先的实现。广东，深圳是台风多发的地区，我们会把园区的管理和人工智能结合起来，形成联动。
未来的智慧园区是这样的，对于人来说，它是一个智能便捷的生活空间服务，对于企业来讲，它是服务，这个不仅仅是产业园区里，今天我们已经和深圳的很多企业合作，做一些风格化管理，社区，应急指挥，交通疏导，出租屋管理，森林防火，我们都有合作。回到今天主题上，其实我们说传统房地产，园区的供给侧只是物理的供给，今天我们要改变一个供给的内容，适应新的趋势，我们的人才需要什么样的环境，他包括的资源服务和体系，以及我们供给的模式，我们要在一个自然环境的背景下来实现它。我们将通过智慧的平台和服务，促进产能的更新和发展，就像中央会议上所说的，构建开放高效的创新资源共享网络，不断推动城市向更高目标迈进。我的汇报就讲到这里。
主持人：感谢汪总，感谢以上五位嘉宾的分享，我们今天的论坛到此结束，感谢所有与会嘉宾和参会代表！
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