2017-07-12 10:52:25来源：中房网
主持人：感谢范院长，下面有请国家级上海闵行经济技术开发区、上海闵行联合发展有限公司董事长方菁菁女士给大家分享上海闵行开发区城市更新案例《城市更新背景下的开发区转型与发展》。
国家级上海闵行经济技术开发区、上海闵行联合发展有限公司董事长 方菁菁
方菁菁：尊敬的冯会长，各位领导，各位嘉宾，那么首先感谢前面两位嘉宾精彩的分享，那么也给了我们一个对于城市更新的这样一个崭新和专业的事业。作为开发区的代表，我想结合城市更新背景下，我们国家经济技术开发商转型与发展的实践，从微观的层面分享一些我们的做法，如果有不到之处希望得到各位专家的批评和指正。因为时间关系，可能有些内容不一定讲得很深，如果会后希望做一个深入了解，可以通过中国房地产协会以及我们刚刚成立的城市更新联盟和我这边可以做继续的交流。
今天论坛的这个主题是城市更新与供给侧结构性改革，那么结合昨天很多专家的观点，我也思考了一下，国家级开发区，应该说是伴随着改革发展的浪潮建立起来的，开发区都是城市的远郊或者近郊，开发区所在的区域，城市急剧的扩张，包括房地产业快速的发展以及人口快速的集聚，很多开发商已经成为主城区的一部分，甚至成为中心地带，这种大背景下，开发区如何秉承开发商的理念，通过匹配适应城市的发展和生态环境建设的需要，在促进自身产业能级转型的同时，提升人居环境，改善整个环境质量，那么这个是我今天想和在座各位嘉宾分享的一个重点，今天我的演讲主要分三部分内容，第一是欧洲杯开户app：城市更新，第二是开发区的历史和现状，第三是城市更新背景下的开发商转型升级与发展。
那么欧洲杯开户app：城市更新，应该说有很多理论和观点，我们也做了一个总结，应该说城市更新，这几年全国各地也纷纷提出了这个概念，那么这个概念，其实是首先由美国和发达国家提出的，这个概念起源于美国，1954年住宅法当中强调了城市更新这个词，主要是针对贫民窟，中国更多的是针对旧区的提升改造也与城市的增长模式联系在一起，城市更新概念则更为注重重新挖掘利用土地。在上海，随着经济的高速发展，整个城市功能转型，人口持续增长，环境资源约束等方面的压力日益突显，需要通过城市更新这种方式来释放土地资源，2015年上海出台了上海城市更新实施办法，这里面对城市更新有个概念，主要是对上海市建城区城市空间形态的活动，主要是适应城市资源环境紧缺约束下的增长，创新的要求，进一步集约利用存量土地，实现提升城市功能，激发都市环境，增强城市魅力，这是城市更新的一种模式，也将是上海未来可持续发展的主要方式。
那么上海因为刚才深圳的同志也介绍了整个工业用地占建设用地的比例相当高，上海我们也做了一个统计，深圳是30％，上海应该是19.8％，接近20％，这个是远高于国际大都市的水平。包括上海的整个建设用地的规模等等，那么应该说未来增长的空间已经不大了，所以上海新制定的面向2040整体规划当中提出，建立用地负增长，包括还有积极推进存量用地的二次开发和工业用地的减量化，我们过去城市空间用地的做法，现在看来不可行了。除了我们传统知道的旧区改造，城中村改造等等，那么就是工业用地的这个问题，主要是存量工业用地的升级问题。那么上海城市更新的主要类型，我们梳理了一下主要有六大块，第一是旧区改造，第二是城中村改造，土地的二次开发，用地性质和功能的转换，工业用地转换，第六是城市生态规划和可持续发展。工业用地转型，应该说是一种非常典型和有代表性的城市更新的方式，那么回到这里，因为我们也是作为开发区的代表，城市更新和开发区之间究竟是个什么样的关系？我举个例子，以上海的三家国家级开发区为例，虹桥开发区为代表的商贸园区，才办公室需功能性改造，闵行开发区为代表的工业开发工业用地转型，二次开发，以漕河泾开发区为代表的生产服务业的品牌输出，联动发展，区区合作。
刚才举例的这三家上海的国家级开发区，整个战略的发展应该和所有这些类型都相关联，包括最后类型六，城市生态规划，可持续发展。应该说这个城市更新与开发区之间的这个关系是密切相关的，那么在这个新常态下，开发区仍应扮演先行先试的角色，成为城市更新和二次开发的核心以及重要对象。第一部分我们想介绍下城市更新和城市更新与开发区，重点介绍下开发区的历史和现状，我们作为开发区代表，下面也不是很多 想介绍下我们开发区。一个是开发区的历史，作用，现状和现在发展过程中遇到的瓶颈，开发区的历史，应该说非常辉煌的发展历程，国家级开发区应该是中国最早在沿海开放城市设立的知识密集型和技术密集型工业为主的特定区域，1984年改革开放初期，国务院批准在沿海开放城市建立第一批14家国家级开发区，第一家是1984年国家批准的大莲开发区。国家级经济技术开发区在吸收利用外交，引进先进技术和管理经验，扩大对外贸易，设立了各类开发区，由最初的沿海城市，到沿边，沿江，以及到内地城市拓展。这张图片是小平同志1986年的8月1号在天津题写的，大家印象都非常深刻。这是大连经济开发区，也被誉为神州第一开发区。这个是我们上海闵行经济技术开发区，这个我要介绍一下，小平同志有一段著名的南巡讲话，那么这一段著名南巡讲话就是在闵行开发区小平同志发表的，应该说在我国改革开放和开发区的发展历程中，具有特殊的意义，这个是我们闵行开发区的一角，这家企业叫格雷斯中国，这是国家批准的第一家外商独资企业，应该说也是一个标志和里程碑，就是由于这家企业开始，外资企业开始进入中国，去年可能是由于板块的的兼并重组，从去年开始调整为叫纪斯博，闵行开发区是1986年8月被批准，先进引进了日本YKK，强生，米其林等外交企业，2006年经国务院批准是浦东临港。
这是虹桥经济开发区，它主要是以展览展示，以听说为特征，中国第一块国有土地公开出让这个项目就是诞生在虹桥开发区，这是1988年的8月份，这对中国房地产的开放也是一个里程碑，也是引进外资的先河。第三家我想简单介绍一下上海的漕河泾新兴技术开发区，它也是国家首批开发区之一，它是集聚高新科技企业和用品加工区，在区里设立了众多的高科技企业，我想通过举三家企业作为例子，也说明我们整个国家级开发区在整个的国家改革开放的进程中是发挥了政策先行先试和示范带动的效应的。上述开发区体制也比较独特，成立之初到现在是作为企业化运作的管理形式，其他的开发区有开发区管委会作为具体的运营主体，上海三家开发区是完全市场化的运行，企业化的运转，通过集约化发展，创造了较好的经济效益和社会效益，单位面积的产出和税收应该在全国开发区中名列前茅。那么中国开发区的现状，据不完全统计，中国现在大概有四千多家，将近五千家开发区，刚才提了从1984年开始到现在，其中有219家是国家级经济技术开发区，我们看一下，2016年的地区生产总值，包括第二次产业的增加值，第三产业的增加值，财政收入和税收收入都保持了较高的水平，它占全国的比重从地区生产总值说占了11.2％，从第二产业增加值占了19.4％，第三产业增加值占6.3％，财政收入占9.6％，税收收入占12.1％。
上海开发区现状情况，就是刚才提的三家，还有化工区，泾桥，以及松江，国家级开发区有6家，国家级自由贸易试验区1家，国家级洗头监管开发区8家，还有国家级高新产业区2家，国家级金融贸易区1家，国家级旅游度假区1家，上海市市级开发区23家，它占总市面积的7.69％，这是从数量和面积上看，从发展规模上看，就是2016年的全年数据，这个开发区完成的工业总值达24576.86亿元，达到2016年度的79.07％，营业收入是27375.74亿元，实现利润合并是2335亿元，刚才提到营业收入超千亿的有14家园区，占全市规模以上工业企业利润80％，上缴税金也达到4500多亿元，超百亿的有10家。不管是全国的还是上海的，作为经济增长极和经济发展产业集聚的载体和平台的作用，在新常态下，开发区仍然在国家经济发展中，包括我们上海的经济发展中扮演了重要的角色。
这个我就简单过一下，这是6家国家级经济开发区总体的情况，它是以2.13％的占比土地面积，贡献了全市15.8％的工业总产值，14.14％的第三产业增加值，5％的税收总额，8％的进出口总额，它是经济发展引擎，科技创新源泉，产城融合支持的重要区域。开发区面临的现状，在新常态下，整个开发区的发展也有变化，由追求速度到追求质量，由政府主导到市场主导转变，由同质竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。这个在不断调整，面临城市更新的挑战，开发区域在当前发展中也遇到了很多困难和瓶颈，这个不展开了。比如说在资源限制方面，土地资源接近枯竭，包括建设用地的负增长的目标等等，已经没有新增土地了，包括生态的约束，包括缺乏一些高素质，更专业，尤其是具有国家性视野的复合型人才，产业升级方面，产业转型升级任务艰巨，产业空洞危险逐渐加大，融资成本较高，体制政策方面，管理体制不顺，盈利模式落后，政策优势消失。细分到伴随着城市发展，远郊的开发区也好，商贸园区也好，随着城市的发展，细分可能还有这样的一些问题，原来引进的一些大项目，技术革新跟不上需要，包括环境污染对周边城区人口居住环境可能会产生一定的影响，于城市功能的规划布局不相匹配的，过去的城区，闵行开发区所在的闵行区，它现在定位是生态宜居的主城区，虹桥是核心地带，在这样一个情况下，我们觉得国家级开发区应该成为城市更新和二次开发的首要对象，率先发力，进一步扩大区域的人均能力提升，要成为城市更新的示范区。
第三部分我想重点谈一下欧洲杯开户app：城市更新背景下的开发区转型发展，一共分四块，一个是概念，一个是要素，第三个是内在动力，第四个是突破口。开发区转型发展我们也做了理论的规划，开发区转变经济增长方式，开发区发展与城市发展，人均环境要融合提升，具体就是由粗放型向经济集约型转变，还有低附加值高高附加值转变。我们还是要围绕功能定位，空间模式布局三方面展开。欧洲杯开户app：功能定位，我们刚才提到了，不管是闵行开发区，还是虹桥开发区，还是兄弟开发区，它有大量的存量的办公楼宇，怎么把原来单一的功能区转变为综合城市功能区，那么我想这方面应该说几个开发区都进行了积极的探讨，那么我举个例子，虹桥开发区，因为原来都是有20多年楼龄的办公楼，原来以招租为主，现在做功能的转换，一个是把老办公楼改建，达到节能的要求，通过功能的改造提升，我们引入了裸心社，XNODe，富克拉姆等三家国内外知名联合办公空间。目前通过三家联合空间形成了都创新创业的黄金三角地区。这是从功能定位升级这方面，我们觉得应该由单产业园区向多产业园区匹配，适应城市更新的需要。
第三个是发展模型转型升级上的考虑，这个同质园区竞争的现象还是非常明显和严重的，那么在这方面，我觉得不管是漕河泾还是闵行开发区，我们做了有力的探索，尤其是漕河泾开发区，形成了一区六园两分区的发展新格局 ，品牌成效显著。应该说它漕河泾开发区不仅提升了开发区的能级，增加了开发区的资源，也改善了合作区域的面貌，这是非常好的城市更新的案例。那么闵行开发区，我们近期也是在做这方面的品牌输出，那么这个在我们闵行开发区的西面，最近也正在和闵行区政府洽谈，我们也是考虑把闵行开发区的企业资源和品牌资源向西区溢出，因为闵行西区原来也是城郊结合部，一直没有进行改造利用，效能比较低下，我们希望通过品牌输出，不仅增加闵行开发区的资源，同时也能够改变我们闵行区的一些原先相对比较落后的地区的经济和区域面貌。开发区通过城市更新中，社会各方面，广泛参与的取向，积极与其他区域形成共同体，通过模式的转变，形成开发区长期可持续发展，同时提升区域发展经济水平，实现各方的共赢。第三个就提一下空间布局的转型升级，那么这个我举个例子，这个我们闵行开发区引进了美国艾士德技术研发中心，它也是全球领先的涂料生产企业，为了引进这个项目，研发中心原来说是要落户在亚洲，但是亚洲什么地方，原来一直没有准确的一个目标，为了引进这个项目，我们也是动足脑筋，对原有的旧厂房改造，根据艾士德进行改造，我们按照艾士德的要求改建，形成了全球中心之一，这里也不展开介绍了。开发区在完成园区任务的情况下，我们秉承社会理念，对原旧厂房的开发，这是优势企业二次发展，我们想未来会以类似的方式，更多的承接越来越多的经济产出和各种经济要素的输入。城市更新背景开发区下转型发展的内在动力我想从两方面提一提，一个是产业的集聚力，一个是产业的转移力。
那么这个产业集聚力，其实我们闵行开发区经历了几次的结构性调整，那么从最初的集中到产业集聚，应该是从第十个五年计划开始的，那么到现在，形成了优质企业的一个集群，一直到现在，我们现在还在转型，发展以研发中心为代表的生产性服务业的不断集聚。什么叫优质企业集群呢？举个简单的例子，美国强生公司在闵行开发区有六家企业，这个是美国的亨斯迈在闵行开发区有3家企业，这个是法国的圣戈班在我们开发区集聚了5家企业，瑞士ABB在开发区聚集了4家企业，我们想通过这样一个企业集群的形成，不仅降低了企业自身的运营成本，也有利于开发区的提质和增效，我们现在是在进行优质企业集群的基础上，把亚太地区和全球的企业集聚到开发区，现在形成了艾仁德强生这样的机构在我们开发区。通过产业优化结构和企业集群结合，使闵行开发区站在微笑曲线的高端。
内在动力的转型是在于产业转移力，我们通过开发区的支持和推动，促使这些在闵行开发区生根多年的企业不断老树开新花，这些项目其实都是，包括这个是5月份刚刚动工的漱口水项目，它是强生全球第一条新型连续化生产技术的生产线，包括博郎中国，也是上个月初投产的全自动的电动牙刷的生产线，这个也是在中国本地完成设计制造，集成视觉机器人，精准装配，智能唤醒，实现超过200个工站的高度集成的中国智造，这个就是在闵行开发区完成的，这个还有一个例子就是刚才提到的美国亨斯迈的园区，他现在在开发区内拥有一家工厂，两家研发机构。闵行开发区的产业转移，主要是通过各种方式，提高优质企业的集中度，调整之前是173家，调整之后是70家，从数量上是进行了大大的缩减，我们开发区留下的企业40％是全球500强的投资项目，包括著名的跨国投资企业，销售收入，企业利润占开发区总量的45％以上，税收占到开发区的85％，这里面有很多都是我们上海区的税收50强的纳税大户，都是在闵行开发区。
下面最后一部分也简单提一提欧洲杯开户app：开发区转型发展的突破口，供给侧结构性改革的提出为我国开发区的发展指引了方向，着力提升发展质量和效益，我想开发区也应当紧紧抓住城市更新这把破题的钥匙，通过发展瓶颈，提升罢工的功能。突破口主要从三方面入手，优化和重构园区发展空间，第二是加强园区自主创新，融入科创元素，第三是三生融合发展。突破口之一是怎么做，优化和重构发展空间，这里简单举个例子，就是刚才亨斯迈的落户，我们实施更新不是推导出来，而是针对区域功能改善的活动，使它由平面向立体式转变，这个亨斯迈，当时他们总部提出要把中心设在亚太地区，还有必须要和他的工厂融合在一起，我们知道这样的要求之后，也是对原来他在闵行开发区的租赁我们的工厂周边的存量资源进行了盘活和腾挪，空出来的厂房资源和土地资源我们作为一个备用资源，留给亨斯迈，采用定制租赁的方式，这个不展开了，如果谁有兴趣可以和我们继续做交流。应该说亨斯迈这个项目也得到了美国总部在内的充分的肯定。第二个突破口怎么做？我觉得还是要加强园区的自我创新，不管开发区怎么样，没有自主创新，那么只能处于能级的一个低端。这是我们的体会，我这里面举两个例子，一个我们这个应该说大家在网上也能搜到，零号湾，创新创业集聚区的设立，我们三方发挥优势，由我方出资建立运营平台，牵头硬件及配套设施，上海交通大学发挥传统工科院校优势，闵行区政府提供创业苗圃基金，提供政策扶持。成立两年间，集聚400余个创业项目，项目融资总额达到4亿元，并成功获批国家首批创新示范基地项目。一个就是杨浦区，还有一个就是零号湾申报的双创基地，我们通过这种方式也在转变传统的招商模式，刚才提到，我们孵化的在零号湾孵化的企业可能将来是有成长性的，这些有潜力，有增长的创新创业的项目，我们作为闵行开发区继续给予扶持和培养，我们想未来通过这样的方式培养我们自己的500强企业。第二个例子就是亚太研究中心落户开发区，刚才提到的亨斯迈，艾仁得，这两个亚太一定中心落户，我们通过市场化的手段，回顾回敬厂房，也盘活了很多土地资源和厂房资源，为创新企业，以及研发中心，落地开发区提供了理想的环境空间和物理空间。
应该说我们开发区通过零号湾和多个研发中心和创新创业平台的建立，使自身从传统的工业园区进一步拓展到科技软件园，加快了开发区的转型升级，也成为全球创新网络的接口，上海有目标就是要建立有全球影响力的城市。开发区在发展经济，抓好产业结构的同时，还要回归到怎么契合城市的发展和人居环境的提升，怎么样做一个协同的发展，既改善了产业结构，也改善和提升了整个环境，那么体现城市更新理念中，以改善人均环境品质为基本目标的价值取向，那么这两个，简单举个例子，这个是我们闵行开发区在高压线下的，我们利用高压线下的空地建立的生态园区，总共有50万平方米，这是我们闵桥建的中心花园，53万平方米为居民提供了很好的休闲场所以及公共社区活动的场所，体现开发区契合生态的要求。这个也是我们这几年在推动生产，生活生态做的工作，这个主要是倡导绿色制造的理念，包括我们设立的环境基金，引导开发区域的企业节能降耗，短短4年，节约的碳排放量相当于5万辆1.6L小轿车一年的排放量，我刚才看了一些同行做智慧园区和可持续发展园区的，这些方面我们有共同的理念。包括14年，闵行开发区也被命名为国家工业生态示范园区，也是经过环保部推荐，被联合国环保署作为南南合作经济与环境协调发展的案例。
最后我总结一下吧，开发区在改革进程中发挥了积极的作用，在城市高速发展的情况下，只有秉承城市更新的理念，契合城市发展的需要，才能保持旺盛的生命力和活力。我今天的演讲就到这里，如果大家感兴趣的话，可以会后做一些交流，感谢大家。
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