2015-06-16 11:36:51来源：中房网
托马斯.穆勒：很高兴在这里分享加拿大的经验，可能有些东西跟中国也有相似的地方。就像刚才讲的绿色建筑的情况，可能有一些在加拿大也有发生。加拿大跟中国绿色建筑里面很大的一个区别就是，这里很多绿色建筑属于私人，承建商来做的，不来自政府。实际上政府在里面起了很多的协调作用，包括联邦政府、省政府、市政府，但实际上我们只是按照这个规则来做事。加拿大绿色建筑协会也是个NGO组织，所以它有一个使命就是要把相关的机构联合起来，去推广这个绿色建筑。实际上现在正在推广，加拿大绿色建筑师协会正在推广的这个东西就是美国LEED的绿色建筑标准。所以这个绿色建筑师协会是横贯整个加拿大的，被整个加拿大绿色建筑提供技术的支持。我这个报告主要是给大家讲一讲过去加拿大绿色协会做的一些事情，就是怎么样推动绿色建筑在加拿大的发展。
这是多伦多的市中心，市中心的其中一个部分，这个是金融区，很多银行的总部都在这里。你看到这里很多的建筑，包括你没有看到的建筑，以后我们会缴纳，实际上都是符合美国LEED的标准。很多建筑你看到都是获得美国LEED建筑很高的标准，包括金奖或者是白金。可以看到我们这里围绕高楼做的低层的建筑，包括新建的建筑，都是满足了LEED的标准，获得认证的。
这个建筑是三年前开张的一个建筑，这个是获得了美国的金奖，实际上这个建筑是在原有建筑上做了一个改造。他是把外墙材料给做了一些改变，还把里面的设备，特别是加热和冷的设备进行了一个更新。怎么样使这个建筑运营的更长的时间，实际上现在每5年评判一次这个建筑，到底节能节了多少，或者是节水节了多少，是一个动态的过程。
这个是多伦多的一个例子，实际上在加拿大的很多城市，包括很多温哥华很多建筑都是符合金奖或者白金奖以上的一个建筑，特别是新建的建筑一定要满足美国LEED金奖或者白金奖以上的标准。
这是多伦多和卡尔加里的一些办公建筑。
这是卡尔加里建筑大学的一个建筑，获得白金奖的。
这应该是北美最绿的一个建筑。
这是东海岸哈利萨克省的一个办公建筑。
从这个电厂转成了一个办公建筑，有些水来围绕。
这个是一个办公建筑，那个高层是个居住建筑，也是获得美国LEED认证，满足绿色建筑的标准。
这是在温哥华有一个规定，所有的新建建筑必须满足美国LEED金奖的标准。最重要的一个目标对于政府来讲，就是建筑要满足绿色建筑的标准。
这也是在北美或者在加拿大最绿的建筑之一，这是UBS可持续发展交互研究中心。这个是不能满足LEED的白金标准，而且是一个领先型的范例。
这个属于碳收集的一个建筑，直接跟下水的系统相衔接。产生电力，实际上下一代的建筑，将来加拿大会根据它来改造加拿大的建设。
加拿大是除美国之外第二个LEED做的最好的国家，目前有5000栋以上的注册建筑，还有2000栋获得LEED认证的建筑。LEED在很多国家使用，加拿大实际上除美国之外第二个国家LEED最广泛使用的一个地区。
为什么加拿大会发展绿色建筑这么多？是因为从政府和开发商的角度来看，这个都是好的建筑，而且也是迎合了市场的需求。而且加拿大比较冷，所以这个绿色建筑在加拿大的发展能更好适应加拿大寒冷的气候。
加拿大很多人愿意做志愿者，实际上是市场驱动的一个方向，很多人愿意做自愿者。自愿做推广，是市场带领的一种驱动，并不是像政府的行政干预或强制的，是自愿的行动。
实际上前几年大气中含二氧化碳的含量是350%，百万分之三百五的二氧化碳含量，实际上现在已经达到了四百，我们不希望这个再提高了。不管是政府，还是开发商都认为这是一个潜在的威胁，虽然温哥华是临海边这样的一个地区。实际上所有的东西，包括政府层面，包括商业都是仅仅联系的，不可能完全分开的。
这个图还是比较复杂的，我只是想说明这个影响过程。我们在原来谈问题的时候只看到了表面的现象，比如说红矾，或者是气候上升，海平面上升等等。并不是所有的人都对这个现象有所反映，很多人觉得这个东西可能跟我没有关系。
让我们转个视角，我们可以看看这个市场所面临的风险。我们可以从市场方面看，有一些控制率的情况。很多开发商愿意把注意力转到绿色可持续发展的建筑里面是有很多原因的。很多人看到，这个绿色建筑可以减少温室气体的排放，同时可以减少干扰这个气候上升。如果你不是一个绿色建筑，可能要花更多的时间去保养。还有租金的问题，而且你不能满足可持续发展基本的要求。加拿大很多大的，特别是办公楼宇都来自于退休金的支持做的建筑。因为这种绿色建筑是能很长的寿命，同时能够保证它长期的利益一个回收。因为这个钱来自于老年基金，所以这个钱使用要保证它长期的一个利用。所以等这些人退休之后，能够从建筑运转的过程中拿到他的退休金，过他的晚年生活。这个建筑还有一个好处，它的出租率很高，而且资金很高，而且运转费用很低。因为这个建筑是绿色建筑，所以在销售的时候价格也很高，所以他能获得更加好的回报。所以可能会考虑成本的问题，对绿色建筑构成一些障碍。我们做了一个调查，66%的被调查者认为，实际上障碍最大的属于成本。不管是美国还是加拿大还是德国有一个同样的担心，担心大的方向是一样的。实际上人们担心这个成本可能会上升0.9%甚至到29%，但实际执行的情况甚至会降低0.4%，最高不超过12.5%，就观念和实际有一个差别。实际上整体的观念是谁来投资，谁拥有这个建筑，这个更关键。所以是政府投资的一个长期的项目，还是办公场所的一个项目，要长期的回报。另外还有一个欧洲杯开户app：零售商的建筑，他需要很快从建筑立面拿到回报，所以不同的建筑，不同的拥有者，有不同的战略。从商业开发这个角度来讲需求量很旺。
我做了个调查，从这个绿色建筑立面获得的回报是怎么样的。第二个就是62%的售房者认为提高了整个建筑的质量。实际上这个也是提供了一个交流合作的一个场所，更加可持续。这个也是作为一个绿色建筑拥有者他期望的回报是什么。
这是一个商业的特征。我们列的一个比例，相对出租率要高，如果你这个都住满了，能拿更多的钱。如果这个租户能长期住就更好，如果这个租户住两天就搬走了，这就不太合适。你的租金会高。
左边这个最浅的颜色是加拿大的情况，是讲新的绿色建筑的商业回报的一个报告。这个就是在运营过程中，实际上在每年运营的时候能节约的运营。一年可以节约9%的运营费用，如果是超过15年的建筑可以节约17%的运营费用。因为你为了建设这个绿色建筑会投入更多的钱，但是一般来讲，8年之内就可以把这个多余投的钱回本，据我了解很多建筑根本不用8年，低于8年就把多投入的前收回来了。它的回报率是12%-15%，比股票市场还要高。
LEED的分级线在加拿大很重要，但是你要区分。就像我刚才讲的分级系统还有认证系统。73%的人认为我们要加入LEED的认证系统主要是为了创造更好的高效的建筑，因为它有一个调研的基础，所以我们应该超这个目标去做我们的建筑。第二个就是要提供一个既有市场前景和既有竞争力的优势。在同等市场如果你竞争会显现出你的价值。通过这个绿色建筑标准最终要形成一个产业的标准，整个系统的一个产业标准，从一个个人的角度出发形成整个人类系统的一个标准。
这个就是我们准备引入最新的美国LEED最新的版本，这个版本把注意力注意到材料的选材方面。我们从美国引入这个LEED认证系统我们到加拿大做了一些调整，因为加拿大有不同的气候条件，和不同的能源使用。当然美国和加拿大都是北美有很多相似的地方，我们可以称之为它是一个市场，但不是完全相同的市场。所以在加拿大我们用美国的LEED的系统是很好用的。加拿大在美国拥有美国地产最多的国家。
这个图表显示的是我们绿色建筑的发展，从三年之前到去年到将来的时候绿色建筑发展的趋势。因为绿色建筑很多从商业建筑里面得出这个结论，所以我们可以看到，包括它追求的一些内容。
上面那个部分是讲的商业建筑那一块，实际上从2010年大概是37%有60%以上的项目是要LEED认证的，到将来这个比例可能达到70%以上。我们当然期望再到三年之后超过70%。很多的企业会把建造绿色的建筑物当成是他核心的生意了。
从另一个角度讲，我自己的建筑和我的女婿自己买房子的时候，那家公司原来可做可不做绿色，到后来变成一定要做绿色。实际上这个就是怎么样启动这个绿色建筑的发展，这个绿色首先来自于商业本身的要求。同时政府也在这方面做了很多工作，包括制定一些政策来推动这个绿色建筑的发展，还有他们的投资，刚才讲的老年基金的投入，很多力量放在一起，使得绿色建筑在加拿大的发展呈现这样一个趋势。
我简单显示一下这些过程，可能说不定在中国也看过这个东西。
这是一个组织，叫做全球地产可持续发展的一个标记。这个相当于是这个调研，主要是来自专家机构的一个调研，包括你们需要一个什么样的可持续发展的一些战略、政策，还有一些目标，包括要采取什么样的行动来实施这些战略和措施，来达到你们的目标。包括什么样的工作框架、标准和认证系统，在你们的整个规划里面是使用的。同时，有什么样的最关键的一个环境的一些能够去量化，你怎么样去评判你达到这样的标准。这是一个非常全面的评判的系统，这个系统不光是来自于内部，而且有很多市民的参与，通过这个评判系统来看是不是就是可持续发展达到一个什么样的程度。然后这个投资商根据这个系统来决定他的投资方向。
过去几年我们一直谈到健康和福祉的问题，实际上新的LEEDV4这个系统里面特别关注了这一点。当我们看绿色建筑的时候我们会考虑到建筑物产带来的健康和生产力的一个提高。这是一个很早以前的学术报告，这里面讲到74%是提高了健康和生产力，是里面的雇员们。如果你是个雇主，你肯定投资最大方面投到了雇员身上，不会投到这个建筑物里面去。考虑到你的心情如何，你的舒适度，你还可以健身的这些，采光，你的食物，食水，呼吸的空气。这是一种全新的一个建筑的体验，在这个建筑里面你的食物也是由这个建筑来提供的，而且这个事物是属于有机的食物，所以这是一个新一代的一个建筑。在德国，如果你是抽烟的你就要付出成本，如果你是不抽烟的就可以得到利益。
这是一个相对比较大的规模的城市发展的地区。这是叫做生态区域。实际上我们怎么把小范围的一些可持续发展的一个东西把它扩大化放到社区里面，甚至更大的一个范围。实际上我们也做了好多可持续发展的规划，但是关键怎么把这个规划落实，去实施是很关键的，在加拿大也存在这个问题，可持续规划很难实施，因为牵扯的面太多了，包括你要考虑交通的、生态的、住房的，所有这些东西都要考虑。所以我们怎么样从比较低的一个角度出发，使得可持续发展规划能变成现实，而不是仅仅是一个规划。在北美很多城市已经在实施一个战略，就是怎么样把可持续发展规划真正变成可实施的，从一个小的角度出发来做这个事情。
这是多伦多滨水地区一个再造，也跟温哥华这个例子是一样的，怎么样把原来这样一个地区，改造成一个全新的，而且属于可持续发展的一个区域。非常谢谢！
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