二、“超大”配套

  “超配套”的另一种可能是超大规模。新城与老城最大的不同在于用地，“一张白纸可以画出最美的图画”。由于土地的相对宽松和地价的相对低廉，有条件在新城规划大规模的公共空间和配套面积。

  从另一个角度来讲，新城的置业、就业主体是中青年，但实际上中青年对新城的公共空间和配套设施的利用时间较少，因为他们大部分时间在上班。反倒是老人和儿童，以及部分居家的太太们才是新城配套最主要的享用者。尤其是青少年，他们处在一生中最活跃、最容易接受新事物的年龄段，对新奇事物和户外空间的向往最强烈。因此，可以说他们才是“超大”配套的主角。

  为这一特定人群提供专有的配套设施和空间，不仅满足了这些小主人的需要，更重要的是它满足了中青年主流客群的心理诉求。凡是有孩子的家庭无不以孩子作为家庭中关注的重点，能否为孩子带来良好的生活、学习环境是他们置业时首要考虑的因素。

  为青少年提供的配套设施种类多样，而且拥有巨大的市场潜力。从幼儿园、小学、中学等基础教育，到课外的各种辅导班、兴趣班、特长班，再到商业化的儿童职业体验中心、儿童乐园……都成为城市和新城的重要功能构成。

  首先从基础教育说起。教育地产是一个经久不衰的话题。虽然教育能为地产带来巨大的信心保障和升值空间，但是开发商总是苦恼于开发项目入住进度和学校引入进度很难同步的问题，而这个问题又是由多种因素造成的，归根结底在于开发商的开发规模以及开发商对学校的主导性。好在，新城开发必然涉及较大的开发规模，而新城、新学校的良好环境和硬件水平也具有较大的吸引力，这使教育地产的先天供需矛盾得到有力的缓解。所以从理论上说，新城可以成为基础教育的理想土壤。

  中国教育地产最成功的例子恐怕非广东碧桂园莫属了吧。1994年，碧桂园集团创办全寄宿制民办学校——碧桂园学校，在国内创领“国际素质教育”。该校是目前中国国内极为少数的全面实施 PYP 幼小项目、 MYP 中学项目、 DP 大学预科项目的 IB 国际学校，占地380亩，现有学生4200多名，教师500多名。广东碧桂园学校成为地产企业办教育的优秀案例，每年大批进入国际名牌大学的学生使其成为一个神话，也为碧桂园在全国的扩张提供了教育品牌的背书。

  除基础教育外，各种课外班也是一个重要的吸引点。在杭州的钱江新城，伫立着一组壮观的建筑——杭州青少年发展中心。项目总占地约55亩，总建筑面积4.12万平方米(不含公共配套面积)，是杭州钱江新城重要的公共文化教育配套设施，也是杭州市青少年第二课堂重要场馆。内部包括10000平方米的仿真儿童城市——“DO都城”少儿社会体验馆，13000平方米的文化艺术、科技体育、综合实践等青少年兴趣培训中心，2000平方米的交流中心，11000平方米的由游泳、健身、游艺三大区块组成的康乐中心。可以说，这个青少年发展中心囊括了青少年课外的各种学习、娱乐、交流、体验需求，每到周末及节假日，该中心的热闹景象可谓壮观，孩子们嬉笑打闹，家长们人头攒动。新城中心成了城市里最有活力的地方。

   杭州市民中心

  就连最寻常的新城商业，也无法忽视孩子的需求。北京最大的新城——天通苑国际社区的集中商业龙德广场中，有整整一层是为孩子服务的，包括溜冰场、儿童游乐空间、教育培训、孕婴童商品销售等。天通苑的家长们把这里当成了主要的休闲娱乐场所，往往举家前来，孩子玩耍、上课，爷爷奶奶监督，爸爸妈妈购物、健身，一站式解决全家的休闲需要。

  所以，“超大”配套在新城中的含义是双重的，一方面是绝对面积的大，可以办大规模的学校、大规模的活动中心、大规模的商业；另一方面是相对的大，即针对特定人群，尤其是青少年，为他们提供与母城相比更为集中、多元、丰富的配套。