三、“超前”配套

  当然，更多的新城不具备“超级”配套的特殊资源，不具备“超大”配套的开发实力，在这种情况下，就必须打好时间差，以“超前”配套满足第一批入住业主的基本生活需求，从而形成良好的口碑，带动后续人群的跟进。

  国外有一套MPC理论，即master planned community——整体规划社区，它所强调的社区配套理念是“最小限度商业”，包括生活所需的最基本服务单元，如银行、超市、风情街等。这一理论的核心其实在于标准化，因为无论何处无论何时，人们对生活的基本需求是相似的，因此可以形成相对固定的功能组合和配置标准。这个理论虽然浅显易懂，但用于新城实践时又很考验开发商的运营能力，因为越是小规模的银行、超市、商业等，越要刚性地依赖人流，而这正是新城初期最不确定的因素。但是反过来讲，一旦这个“最小限度商业”做好甚至做出创意，它甚至可以成为新城的一个亮点。

  我们以目前全世界最大的地产开发商万科为例。虽然万科的住宅年开发量已经无人能及，但在商业方面一直非常谨慎保守，近两年才开始试水商业。万科秉承的商业配套理念一直是“合适就好”，因此在万科商用物业中最重要的部分是社区配套商业。凡事喜欢讲标准化的万科，已经在“最小限度商业”上做出了很有意思的探索。“食堂是第一步，最近在做菜市场，未来还会拓展到便民诊所、银行等各个方面”，万科副总裁毛大庆如此讲述北京万科长阳半岛的社区配套发展思路。

  万科进军社区食堂由来已久，早在2010年8月，万科董事长王石在浙江视察“良渚文化村”项目时，就对良渚食街上“村民食堂”的早饭——道地的烧饼油条等赞不绝口。到了2011年5月，上海万科终于将这种“村民食堂”的模式引入到了旗下的四季花城小区，并为之取名为“四季食堂”。据称，那时的上海四季花城周边的餐饮配套并不完善，“三家包子铺、两家小餐馆、一家面包店和两家小吃店”显然并不能满足小区3900户人家的胃口，所以上海万科将社区食堂选址在了该小区。四季食堂也确实获得了业主们的青睐，在业主论坛中，有业主将其形容为“充满家的味道的老食堂”。资料显示，上海四季花城小区的许多业主的一日三餐都在四季食堂解决，每天的刷卡数大约为在500次左右，考虑到一家人可能共享一张卡，每天的实际就餐人数应该是超过了1000人次。

  在四季食堂取得了成功之后，万科决定将万科食堂扩展到全国其他城市的万科小区，并且把接下来的餐饮配套统一取名为“第五食堂”——意为在家庭、单位、学校、街市酒楼之外，为居民开设的第五个就餐的空间。2012年6月15日，深圳万科城第五食堂开业。根据万科提供的数据显示，该食堂的日均客流量达到700人次。就在深圳万科第五食堂开业的第二天，北京万科长阳半岛小区的第五食堂亦开始对外营业。北京万科对于第五食堂进行了一些“微创新”——率先完成一整套VI视觉系统，包括统一的在餐具上印有“第五食堂”的LOGO、统一的色彩和装饰等等，这些标准化的内容正在由万科物业公司总部逐步向全国范围推广。

北京万科长阳半岛小区的第五食堂