二. 不同国家的相关政策

  1. 国外的相关政策

  ①日本

  日本早在1951 年就颁布《日本公营住宅法》，该法的宗旨是“以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅”，并且规定房源可以通过政府自建、购买、租借等方式提供。国家要对地方政府的公营住宅事业提供财政、金融和技术上的支持。中央政府对于地方政府自建、购买和租借公营住宅可提供除去土地费用一半的资助，翻建住宅可补贴1/3 的费用。值得一提的是，公营住宅法还专门提到，廉租房并不等于低质房，必须依照法定标准建造，而且要健全防火防灾措施。廉租房多为中小型实用户型。这一法律颁布之后，在日本的车站等繁华地区附近，出现了大量有着“都营住宅”、“区营住宅”、“市营住宅”等字样的“公营住宅”，在缓解低收入家庭住房困难方面发挥了巨大作用。值得注意的是，各级政府为低收入者建造的廉租房，地理位置往往很优越，并非安置在穷乡僻壤(图1)。

  ②美国

  1960 年代末期，美国芝加哥的公房居民被迫居住在极其贫困的地区，居住环境非常恶劣，并且社区还被隔离，因此公房居民联合起来状告芝加哥住房局，向联邦法院提出诉讼，最终，法院判定芝加哥住房局与住房和城市发展部歧视黑人租客，让他们统一住在被隔离的黑人社区这种做法是不合理的。之后，出现了一种信念即公共住房以及政府支援的住房不应该集中布置，应当合理的分散布置，这促使美国联邦住房政策发生改变，要逐渐改变以往的社区分离现象，各地开始出现混合式的发展。1990 年，美国国会通过“混合收入新社区策略”，主要是提倡不同阶层混合居住，达到居住和谐，不同阶层都有住房，都能有共同的公共空间，减少居住分化的现象，这已经成为国家住房政策重要的一部分。

  例如美国马里兰州蒙哥马利郡，政府强制要求，开发项目的建设规模只要超过50 个住宅单元，就必须包括15% 的中等价格住宅单元(MPDU)，这些MPDU 单元，其中2/3 是给中等收入的首次购房者提供的，另外的1/3 就由当地的住宅委员会或者非营利组织安排，同时，政府规定的建造者可以在土地上多建造22% 的住宅单元作为奖励，前提是必须满足当地的规划要求。

  ③法国

  同美国相似，法国在20 世纪60、70 年代由于其经济的飞速发展，很多非洲居民移民到了法国，住进政府修建的廉租房，在那里生儿育女。由于经济以及权利的差距，当地法国白人逐渐搬离，使这类地区成为名副其实的阿拉伯移民聚集区，从而加大了与法国主流社会之间的距离。失业、贫困、歧视充斥着整个居住区。新一代的移民青少年为了表达不满，在2005 年和2006 年发动两次社会大骚乱。社会学家开始关注大城市和郊区的住宅分布状况，发现过去那种泾渭分明的富人区和穷人区导致社会矛盾不断激化。因此，法国政府开始大力推行“城市更新法则”，不再对富人区和穷人区进行分割，而是尝试贫富混居的做法。“城市更新法则”规定，第一，强制规定每个城市都要建立一定数量的廉租房，所占比例大概是总住房面积的20% ；第二，将廉租房融入普通的商品房中，与之形成统一的居住区，这样不同收入、不同职业、不同背景、不同阶层就共同生活在同一个空间中；第三，当开发商开发大型的新楼盘时，法国政府要求必须建设一定比例的廉租房，通过这种强制性的方法，促进居住融合，改善贫富隔离。在某种程度上，这种不同阶层之间的交流，使彼此的生活有了交集，不是完全的分化隔离，社会性的问题也随之减少了许多。

  2. 国内一些城市的相关政策

  近年来，低收入人群的居住问题日益严峻。我国政府也开始重视低收入人群的居住状况，并对该问题进行了研究，并颁布了很多政策来解决这一问题。2007 年11 月，建设部、发改委等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，于2007 年12 月1 日起正式实施。《办法》规定廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向条件困难者家庭提供的住房。《办法》明确，廉租住房来源主要包括政府新建、收购的住房，腾退的公有住房，社会捐赠的住房等。新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。此外，新建廉租房单套建筑面积要控制在50m2 以内，建设布局也要考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

  在国家宏观政策的背景下，各地政府也有具体的政策扶植，以南京、重庆为例：

  ①南京

  南京市之前的保障房片区基本上选址在城郊建设，而郊区化更助推了贫富居住空间分离化。为了避免这种贫富分居，南京市政府提出了相应的对策：商品房用地出让时，合同中需明确配建保障房的比率，比如刚性配建比例不得低于20%~30% ；低收入者在就业上没有空间选择权，必须在住宅周边就业，故需提升城市设计与控制性详规的指标标准，学习借鉴国外的新经验，确定不同阶层混居的比例，并且还要求所有保障房居民与商品房居民混居，保持建筑外观没有差异，只是内部面积有别。

  ②重庆

  重庆近年来为了提高保障房居民的生活质量，也完善了保障房的建设制度，以高品质、高标准为原则，实行保障房商品房无差别的混建模式。首先要选择交通条件较好的地区，并且参照商业楼盘的标准配套建设学校、医院、商店、银行、图书馆等设施和场地。其次，物业方面，保障房与商品房共享专业物业公司的管理和服务，避免社会阶层隔离形成贫民窟，促进和谐的社区发展。同时根据地段、开发层次、申请人数等的区别，保障性住房与商品房在每一个住宅小区中的比例有所不同，其混合居住模式不仅有效解决了广大中低收入者的住房需求，同时其与商品房的同时开发、同时建设，也有效促使了社会个阶层的有效混合。