四. 问题分析及对策提出

  1. 国外经验借鉴

  美国住房与城市发展部(HUD)对于不同收入阶层混合居住的模式提出了一些策略。即在公共住宅项目中，为解决贫困居民集中的现象，采取两种方法。第一，分散法，即划分将要开发的公共住宅单元，形成各种小组团。1996 年，在《创造可防卫的空间》一书中，其作者奥斯卡·纽曼提出“迷你邻里”(Mini-neighborhood)模式，即在中产阶级邻里中成功插入了低收入住宅单元(图24)，在7 个不同的地块上分散布置低收入住宅单元。在建筑形式方面，要协调公共住宅和中产阶级住宅。第二，将公共住宅和商品住宅共同开发在一个邻里之中，比例视当地的住房市场情况而定，一般而言，HUD 允许公共住宅的比例在20%~60% 之间。混合居住的居民家庭收入水平的浮动范围是平均收入水平的50%~200%，这一举措的目的是要通过市场的力量，在开发的市场利益和非营利的社会目标之间取得平衡。

  2. 社会网络

  ①存在问题

  社会网络关系到廉租房居民在社会生活中是否拥有和其他人同样平等的地位和社会资源。在调研中我们发现：在居住区规划中，廉租房往往位于最不利的位置，例如：紧邻车库出入口、高压线，或是运动场等。同时，廉租房的位置远离居住区的公共设施，并且与商品房有道路相隔或者是有独立的出入口。在外观和质量方面，廉租房的立面与商品房相差很大，使人在视觉上轻易就能够分辨出二者，直接产生了空间隔离。在调查中发现，廉租房的质量很差，在隔声、防水、保温上都有问题。由于这种空间的隔离和外观上的差异，再加上居住区内廉租房居民人数较少，使得廉租房的居民很难融入到整个居住区的生活中，与周围设施和环境还是有隔离的。

  ②解决方式

  为了避免这些空间隔离的问题，首先，在居住区规划设计阶段，廉租房与商品房应当统一规划，统一风格，统一质量，消除视觉上的差异，从而才能影响到人们的心理，做到廉租房居民与商品房居民同等对待。再次，可以参考之前提到的“大混居小聚居”的模式，即Mini-neighborhood，使得廉租房分散到居住区的各处，并且可以利用人们倾向寻找同质人群交流的心理，促进他们利用居住区的公共设施进行交流。最后，增加居住区中廉租房的户数，使得廉租房居民有更大的交流范围。例如我国南京市政府规定的刚性配建比在20%~30%，法国的混居模式的居住区内，保障房也占有近20%。

  3. 社会控制

  ①存在问题

  社会控制关系到对廉租房居民生活的管理问题。在调研中了解到，廉租房的物业与商品房的物业不是同一个物业公司，而廉租房的物业往往管理松散，例如，在房屋的保修问题长时间得不到解决，廉租房周围的环境脏乱等等。

  ②解决方式

  首先要做到和商品房平等对待，采用同一物业公司，同样的管理制度，使得廉租房居民的生活环境得到改善。另外，廉租房的居民大多都是低保户，没有工作，政府可以同物业公司合作，在物业公司内部提供工作岗位给廉租房居民，例如，保洁员，保安等等，同时给予一定的经济回报，来增强居民的工作热情。这样，廉租房居民在管理者与被管理者这两种身份转换的过程中，了解到如何融入到居住区生活中，同时也可以规范廉租房居民的行为，提高廉租房居民的素质，有利于创造和谐的居住区生活。

  4. 文化与行为

  ①存在问题

  廉租房居民与商品房的居民往往文化背景差异很大，在交流方面存在空白区。再加上廉租房居民以前大多都住在平房，因此还保持着以前的生活习惯，例如习惯在过道门口放东西，堆放不整齐。同时也没有可以指导廉租房居民改善行为习惯，提高社区意识的措施，使得廉租房居民与商品房居民无法融洽地居住在一起。

  ②解决方式

  针对这样的差异，可以引进一些介于廉租房居民与商品房居民的过渡阶层入住，并控制好比例，从而起到一定的平衡作用，逐步增强居住区内部的社会交流。例如在北京万科红狮家园，将两限房、廉租房和商品房居民混合在一起。美国住房与城市发展部(HUD)提出的混合居住政策中，混合居住的居民家庭收入水平的浮动范围是平均收入水平的50%~200%。过渡阶层的介入，可以有效地缩短各个阶层的距离。另外，在促进交流方面，合理分配有儿童的廉租房住户，利用儿童之间的玩耍，促进家长之间的交流，同时可以改善下一代的发展。

  5. 政治经济

  我国廉租房的问题的产生与政策制度也有很大的关系。政府投入的资金短缺，导致廉租房的质量令人堪忧。管理监督机制的不完善使很多人有机可乘。同时，缺少一个系统的廉租房与商品房混居模式的政策进行指导，并且对已有的住宅存量没有加以合理的利用。例如伦敦奥运会之后将奥运村变为保障房，供居民居住。相反，北京奥运会后，奥运村的住房则卖出很高的价钱。政府方面应加强管理力度，同时完善廉租房的体制。