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??导语

??高端豪宅预期供应增量、成交热度转降，京沪仍存结构性机会。

??◎  文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀

??2023年刚需退潮，改善和高端市场韧性显现，高端市场呈现出“一手平稳，二手回升”的特征。高端豪宅市场市场韧性较足，究其原因，在资产荒的大背景下，豪宅具有较强保值增值属性，故而受到资金热捧；新房豪宅供应放量、部分项目一二手房价格倒挂，叠加豪宅附带稀缺资源，因此备受市场青睐；二手豪宅挂牌量增加跌，性价比逐渐凸显，市场接受度提升，加速了二手豪宅的流通；高净值人群规模持续增加，高端购买力依然坚挺、终改购房需求持续旺盛，拉动豪宅销售。

??究竟当前高端客群购买豪宅的关注点有哪些？2024年整体豪宅供应能否放量，哪些城市存在结构性机会呢？ 

??01

??2023年高端豪宅热度远高于行业
成交规模再新高、面积“大型化”

??（本节有删减）

??（一）2023年千万豪宅成交前高后稳，一手豪宅稳中有增、二手探底回升（本节有删减）

??1、供应放量带动一手豪宅成交稳中有增，二手千万豪宅成交探底回升增4成（本节有删减）

??2023年是豪宅成交大年，新房方面，重点城市总价千万以上豪宅成交规模稳中有增。10个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞）全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。

??二三线城市千万豪宅成交增长相对明显。具体来说，核心城市中，4个一线城市千万豪宅成交逼近4万套，基本与2022年成交总量相持平，6个二三线城市成交接近1.3万套，同比增长10%。

??二手房方面，千万豪宅成交探底回升，回到2017年以来的均值水平。4个一线城市2023年总价1000万元以上豪宅成交合计1.5万套，同比增长36%，回到2017年以来的年均值水平，但与2020、2021两大豪宅成交火爆之年仍有差距。

??2、年末豪宅热度下降，成交增长动能放缓、认筹率走低、弃号率上升（略）

??（二）“越豪越好卖”，180平以上新房、3-5千万二手豪宅成交占比持增（本节有删减）

??1、新房：180平以上大面积更畅销，上海90-100平总价千万级供需两旺

??从一手豪宅的成交结构来看，大面积豪宅更好卖，180平以上户型成交占比持增。2023年，全国20个核心城市千万豪宅成交中，面积在180平以上的产品成交占比达到40%，较2022年增长3个百分点。而中等面积段豪宅成交普遍持跌，譬如100-120平的千万豪宅成交占比下降2个百分点，由2022年的16%降至2023年的14%，120-140平方米、160-180平方米成交占比也分别下降2个、3个百分点。值得一提的是，90-100平方米千万豪宅成交占比持增，由2022年的3%升至2023年的7%，不过主要原因是上海该面积段新房供应激增带动成交走高，2023年，上海90-100平方米总价千万以上豪宅供应规模达到2659套，同比增长137%，带动成交套数同比增长166%至2909套，除上海外其他城市90-100平千万豪宅成交占比总体保持平稳。

??分城市来看，北京120-140、140-160平中等面积户型以及180平以上豪宅占比最高，达到25%以上，合计占比近8成。上海、深圳受供给结构影响，100-120平的中小面积千万豪宅最为畅销，分别达到25%和37%。其余城市受房价等因素影响，千万豪宅中占比最高的仍然是180平以上大面积产品。

??分总价段来看，全国总价千万以上豪宅中，1000-3000万元豪宅成交占比稳中有增，5000万以上豪宅成交略有缩水。具体来说，2023年，全国29个重点城市总价1000-3000万元共计成交53907套，同比微增1%，占比由2022年的93.2%增长至93.1%。3000-5000万元豪宅成交2940套，同比同样微增1%，占比与2022年基本保持不变。反观5000万元以上豪宅成交缩水至千套以内，规模同比下降8%，占比也降至1.6%，较2022年下降0.2个百分点。

??重点城市中，深圳、杭州、南京等城市1000-3000万元豪宅成交占比增长，例如杭州1000-3000万元成交占比升至98.8%，较2022年增长2个百分点，而3000-5000万元豪宅成交占比回落2.15个百分点至0.8%。与之相对应的是，北京、广州、厦门、武汉等1000-3000万元豪宅成交占比缩水，而顶豪产品成交占比有所回升，比如广州，从绝对量上看，各总价段豪宅成交均较2022年有所回升，但3000-5000万元増势最为明显，故而成交占比较2022年增长0.74个百分点至7%。

??2、二手房：120-140平占比持增、90平以下淡出，总价3-5千万份额增长（略）

??02

??动因：高净值客群基数稳定、购买力强
支撑一二手豪宅市场稳中有增

??（本节有删减）

??（一）全球经济低迷、国债收益率下探，“资产荒”下豪宅增值保值属性渐显（略）

??（二）核心城市供给放量、一二手倒挂叠加稀缺资源，驱动一手豪宅热销（本节有删减）

??一手豪宅成交得以稳步增长，与供应增加不无关联，典型如上海、宁波、厦门、苏州等城市，都是因为千万豪宅供应放量驱动成交。典型如厦门，2023年，总价1000万元以上新房供应达到2315套，同比增长183%，受供应放量带动，全年千万豪宅成交规模升至1682套，同比增长近3成。宁波千万豪宅供求迭创新高，供应套数逼近1200套，同比增长2.6倍，成交套数也达到871套，同比增长6成以上。

??一二手价格倒挂也是驱动上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房项目仍存在一二手价格倒挂，在单位面积价差一定的情况下，面积越大意味着总体套利空间越大，因此这类大面积豪宅项目将更为畅销。例如杭州潮映万象轩项目，倒挂比例高达31%，巨大的套利空间引发单盘打新热，再比如上海百汇园项目，在去年4月推出220套房源，预售均价13.2万元/平方米，而周边二手房售价超过17万元/平方米，摇中就赚千万。

??此外，新房豪宅项目往往占据较好区位，享有稀缺的景观、配套等资源。就比如杭州的望翠蓝庭项目，3公里范围内即可触达西湖风景区以及武林商圈，1公里范围内坐落行知小学、学军小学、学军中学等知名院校。再比如厦门天琴海项目，拥有极佳的海景资源，五缘湾外湾和部分海景，景观面很丰富。

??（三）二手豪宅挂牌量增价跌、性价比凸显，2023年市场加速回温（本节有删减）

??二手豪宅热销则主要源于量增价跌、性价比凸显。一方面，挂牌量增加，可选择范围扩大。引用贝壳找房的二手房挂牌数据，2023年，全国50个重点城市二手房新增挂牌量保持高位运行，尤其是再2、3月小阳春行情时期，单月新增挂牌量达到60万套左右，年末受季节等因素影响，新增挂牌量有所走低，但也保持在单月35万套以上，同比仍显著增长。与其走势相一致，2023年豪宅挂牌量也有所增多，受益于此，买方可选择余地增加。

??另一方面，挂牌价格持续走低。典型如京沪，北京、上海自2023年4月以来稳步回调，上海尤为显著，三季度以来甚至跌破6万元/平方米大关，较近期高点回调10%以上。北京二手房挂牌价均值持续波动。

??（四）高净值人群规模持续增长，高端购买力坚挺、购房需求仍然旺盛（略）

??03

??热滞销项目特征：高端豪宅强调自住属性
产品、配套“硬伤”项目去化转淡

??（本节有删减）

??（一）热销特征：区域供应稀缺、价格倒挂、学区加持、品牌产品是核心优势（本节有删减）

??1、区域内供应稀缺，京沪杭蓉等一二手倒挂等加剧购房者恐慌性抢房

??第一类热销特征多为改善盘，主要位于城市核心区域，供应相对稀缺，部分城市诸如上海、杭州、成都等还有一二手倒挂价差显著的网红盘，开盘基本都能实现屡开屡罄。

??下表我们罗列了部分因区域板块供应稀缺而热销的项目情况，从这些产品所地处的区位来看，基本都处于城市主城区或热门板块，成熟度较高，待开发地块量相对有限。譬如北京玺源台项目，地处西城区西城板块，板块内在售项目较少，因而11月18日开盘去化率高达74%。成都热销楼盘基本都处于核心一二圈层，如锦江区、成华区、高新南区，以锦江区锦江赋项目为例，前两年供应较少，当前所属板块内在售楼盘不足5个，且低密，单盘推量小，基本开盘均能实现热销。事实上，成都的部分热销项目均采取了“小步快跑”策略，单次推盘总套数均在50套以内，基本开盘去化率均能保持在8成以上。

??还有部分项目，因板块供应稀缺，二手房价格甚至高于新房价格，造就了“一二手倒挂”，目前来看倒挂现象主要集中在北京、上海、杭州、苏州等热点城市，下表我们罗列了部分一二手倒挂项目情况，价格显著的价差在3万元/平左右。

??通过CRIC调研，虽然今年以来各城市二手住宅价格均呈现出不同程度的下调，但是目前来看存在一二手倒挂情况的项目基本位于城市核心板块，因而整体二手房偏改善和豪宅类产品，保值增值略好于刚需，今年整体挂牌价和成交价持稳，而热点城市核心区域新房目前受到限价影响，价格上浮并不算太大，因而项目价差也没有特别大的变动。

??2、商圈、学区、医疗、轨交等核心配套完善度迎合自住客置业需求（略）

??3、国央企项目去化优于民企，高定装配、科技赋能等产品力凸显（略）

??（二）滞销特征：区域项目扎堆、周边配套欠缺、产品设计致项目性价比低（本节有删减）

??1、区域内同质产品集中入市，项目定价偏高致客户分流至竞品项目（本节有删减）

??第一类滞销原因与楼盘入市时间和产品定价密切相关，若恰逢区域板块内同质类产品集中入市，定价偏高项目客户难免被分流至竞品项目，导致去化不佳。事实上，随着整体经济环境疲软，地产行情低迷，居民购买力透支严重，高端客群虽然韧性更强，但是也有阶段性见顶征兆，价格敏感度也逐步增强。

??2、周边配套不全或是存在工厂等明显不利因素，造成项目滞销（本节有删减）

??还有部分项目，地处核心区，但是因周边配套不健全或是存在明显缺陷，导致去化不佳。譬如深圳深业颐樾府项目，2023年6月中旬开盘去化率仅为30%，究其原因，项目配有540套保障性租赁住房，拉低小区居住圈层和居住质量，周边环境较差，影响居住体验，也使得高端客群望而却步。

??上海金茂景泰府项目如是，4月、6月开盘两次失利，项目位于普陀桃浦板块，原为传统工业区，项目原地块为造漆厂，周边还有垃圾焚烧厂和化工厂，土地与水质污染问题都比较严重。目前离项目直线距离300多米的地方仍有一家主要经营双氧水、合成樟脑、氢氧化钾、过硼酸钠、过氧乙酸、簿荷脑等化学物质生产的化工厂还在运作。目前规划为桃浦智创城，但产业及配套落地尚需时间，步行距离11号线祁连山路站约1.5km距离较远。

??3、产品设计难以契合购房者痛点，开发商信用打折，认可度不高（略）

??04

??2024年供应:典型十城2024年豪宅供应预期持平,2023年高峰将在Q4出现

??（本节有删减）

??（一）2023年典型十城高价地成交占比15%，拿地至开盘5-8个月（略）

??（二）十城2024年预期新增豪宅供应1007万平，较2023年微降4% 

??根据过去项目开售周期，以及2023年成交高价地块开工情况来看，典型十城2024年预计将新增商品住宅供应面积1007万平方米，我们将十城2023年1000万以上商品住宅供应面积进行对比，剔除成都、广州、北京暂无供给结构数据，可统计7个城市2023年高价地成交建面约556万平方米，较2023年1000万以上商品住宅供应面积微降4%，豪宅供应量基本与2023年持平。

??分城市来看，成都、广州2023年成交高价地预计2024年供应面积超过200万平方米，是供应量排名居前的2个城市；其次武汉、南京等城市供应量在100-200万平方米；杭州、苏州为第三梯队，供应量在50-100万平方米；厦门、上海、深圳、北京等供应量较低，整体供给约束越发明显。

??与2023年1000万以上商品住宅供应面积进行横向对比，武汉、南京、苏州豪宅供应量稳中有增，杭州、厦门持平，仅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。

??（三）高价地预期四季度集中入市，杭深厦苏京等供应高峰集中上半年

??最后，根据典型十城过去项目开售周期，以及2023年成交高价地开工情况来看，CRIC对集中供地项目的入市时间进行了大致预判：2024年一二季度整体供应量持平，占比分别为28%和26%，三季度预期迎来低点，四季度会迎来“翘尾”行情，供应面积占比将跃升至33%。

??我们按照供应面积对不同城市高价地入市情况进行了摸排，可以看出：

??杭州、深圳、广州、厦门有超过三成的高价地能够在一季度入市：杭州、深圳尤为明显，一季度预计多个豪宅项目入市，供应面积占比均为67%。以杭州为例，截止2024年2月末，已有桂月云翠园、湖秀臻和府、璞翠云集、宸樾山澜里等12个高端豪宅项目入市。

??其次苏州、北京、南京、上海、成都等多数城市项目将在第二季度入市，供应高峰集中在上半年，供应面积占比均在6成以上。

??最后武汉四季度预期是供应高点，2023年成交高价地预期2024年四季度供应面积占比达9成。

??值得一提的是，这里仅用项目周转入市需要的时间对未来项目入市体量进行计算，但由于不同项目的体量差异较大，一次性开盘全部入市的项目较少，且不同城市预售证发放规则有一定差异，一般来说大部分城市单次可批的预售证体量在2-3万平方米左右，开盘也需要视市场和蓄客情况而定，入市体量仅供参考。

??05

??2024年展望:高端豪宅预期供应增量、成交热度转降,京沪仍存结构性机会

??（本节有删减）

??（一）资产荒、高净值客群稳定等基本面未改，高改和终改需求仍有较强支撑（略）

??（二）高端购买力优于刚需但后劲略显不足，配套、产品、价格等备受关注

??从需求端来看，高端购买力整体韧性强于刚需，不过从2023年全年成交走势来看，前高后低、后劲不足也是客观事实。

??从热滞销项目特征我们不难看出端倪，从10个样本城市1000余个豪宅项目数据来看，决定项目热滞销因素的无外乎以下几点：一是项目所处区域和入市节奏，若项目所在区域板块内供应稀缺，甚至出现了一二手倒挂迹象，短期内热度势必较高；反之处于城市外围郊县，项目扎堆、库存高企，滞销也在情理之中。二是区域配套健全度，拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘去化速度肯定高于存在明显不利因素，周边居住环境差、工厂林立的高端盘。三是市场下行背景下，品牌软实力、产品力等越来越成为购房者关注重点。热销盘开发商一般具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。滞销盘或面临企业爆雷等信用危机，或产品设计存在明显“硬伤”，因而整体竞争力较差。

??（三）高价核心土地供应增加叠加2023年总量持平，供求平衡将转为供过于求

??根据过去项目开售周期，以及2023年成交高价地块开工情况来看，典型十城2023年预计将新增商品住宅供应面积1007万平方米，我们将十城2023年1000万以上商品住宅供应面积进行对比，剔除成都、广州、北京暂无供给结构数据，可统计7个城市2023年高价地成交建面约556万平方米，较2023年1000万以上商品住宅供应面积微降4%，豪宅供应量基本与2023年持平。

??最后，根据典型十城过去项目开售周期，以及2023年成交高价地开工情况来看，CRIC对集中供地项目的入市时间进行了大致预判：2024年一二季度整体供应量持平，占比分别为28%和26%，三季度预期迎来低点，四季度会迎来“翘尾”行情，供应面积占比将跃升至33%。

??分城市来看，成都、广州2023年成交高价地预计2024年供应面积超过200万平方米，是供应量排名居前的2个城市；其次武汉、南京等城市供应量在100-200万平方米；杭州、苏州为第三梯队，供应量在50-100万平方米；厦门、上海、深圳、北京等供应量较低，整体供给约束越发明显。

??与2023年1000万以上商品住宅供应面积进行横向对比，武汉、南京、苏州豪宅供应量稳中有增，杭州、厦门持平，仅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。

??综合供需情况来看，高端购买力短期内略有疲软，2024年整体供求关系或将由供不应求转为供求持稳，供应稀缺核心片区、配套健全豪宅盘仍是购房者争抢对象。

??（四）高端市场热度预期转降，沪深供给约束加剧，产品力竞争加剧

??预判后市，我们认为，2024年豪宅市场热度预期转降。供给端来看，与2024年供应基本持平，可统计数据样本城市来看，整体新增供应量较2023年仅微降4%，不过成交端来看，增长存在疲软迹象，购房者观望情绪还在日渐加剧。一方面，当前整体市场下行背景下，房产变现难度增加，二手房挂牌量增加，房价打折等负面新闻不绝于耳，客观上不利于购房信心重塑；另一方面，高端购买力基数相对固定，随着这两年需求的释放，阶段性疲软也在预料之中。

??不过从不同城市供需情况来看，还是存在一些差异化行情的：首先，针对于上海、深圳等豪宅供应大幅回落城市而言，短期内新房供给约束也将更加明显，部分客户会被挤压至二手房市场，整体高端二手房市场仍将保持高位运行；其次，针对于杭州、厦门等豪宅供应与2023年基本持平，供求持稳，高端购买力有望进一步释放；最后，而对于武汉、南京、苏州等豪宅显著放量城市，热度或将稳中有降，面临阶段性疲软。尤其是武汉，四季度预期迎来豪宅供应放量期，整体豪宅推盘节奏放缓预期也将影响高端购买力释放。