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万物云朱保全:越过山丘 从此岸到彼岸

公司付珊珊 2024-03-25 10:38:17 来源:中房报

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??由于关联企业万科近期深陷舆论漩涡,万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称“万物云”,2602.HK)的业绩发布会也未能绕开与此相关的问题。

??3月22日下午,在万物云2023年度业绩会上,面对投资者关切的开发商影响问题,万物云董事长朱保全笑言:“万物云的业绩发布会,多问万物云的问题。”

??话虽如此,朱保全仍坦言,市场上目前为止,万物云也罢,其他物业公司也罢,都没有走出独立行情,还是跟着房地产在变。

??由于物业行业的特殊性,加上万物云前身是万科物业,所以业界可能会关心公司的业务独立性、资金独立性,甚至于,如果关联公司自身业务下滑,对万物云是否会有影响。

??业界为何会有这种担忧?在朱保全看来:“还是要怪物业行业。”

??他分析称,从第一家物业公司2014年上市,这个市场上就在讲两个故事,一是社区增值服务,但最后没做成,伤了投资人一把;第二个故事是地产大哥,那个时候看的数字是有多少代转存量,即地产销售将来会转入物业公司的存量有多大,当时觉得特别好,毛利特别高,但第二个故事到现在看,地产大哥们断崖了,然后大家都摔地上了。此前我们跟别人讲我们毛利这么高是正常的,但别人说你不正常;到如今大伙反馈你们都是骗人的。所以实际上这是物业行业在过去给投资人讲的两个故事没有兑现。

??那么,物业行业到底是不是个好行业?

??朱保全给出的答案是肯定的。“这是一个很好的行业。如果不看跟开发商之间关联,单看这个行业,其实就是正常业主付费,那么这是一个续约率超过85%的行业。”

??过去20年,物业是开发商的末游,即开发商好,物业就好。但房地产开发终归有变慢或者变小的一天,而这个时候,不动产还在。这其实是两个不同的过程。

??朱保全认为,持有不动产是要花钱的。就像小时候都听过一个故事,在欧洲,一便士就能买一个城堡,但是养不起。这意味着,不动产需要养护,养护就要花钱,要消费。

??现在如果开发阶段结束,就进入到了不动产消费的过程。而这个过程,朱保全将其定义为此岸和彼岸。此岸是房地产开发的末游,彼岸就是不动产消费,这是所有消费里面最刚需的,比如垃圾得处理、电梯要运行、城市要运行设备就要保持状态,等等。

??此岸到彼岸是“涅槃”,对物业公司也是如此。

??朱保全坦言,这个阶段很难。过去这六七年,有地产公司背景的大物业公司接连上市改变了整个市场格局,现在,以地产商为背景的物业公司成了市场主力,这些公司变换赛道的决心少,对母公司依赖度高,关联交易普遍在60%以上,想的还是新房交付这点事,这样的公司转型就慢。

??朱保全预判,2023年至2025年会是行业的分水岭,此岸是房地产开发产业链末游,彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成物业行业从此岸到彼岸的涅槃,要摆脱路径依赖,要自身有更独立自主的决心。

??在业绩会上,万物云管理层在做业务介绍时,不断在强调,公司的关联交易比例在持续下降。从年报数据上看,万物云与万科间的关联交易比例2021年是19.2%,到2022年16%,再到2023年降至13.5%。

??同时,万物云的循环型业务,即“滚雪球业务”收入达到266.6亿元,同比增长14.2%,占总收入比例达80.4%,比重增加了2.8个百分点。

??朱保全在发布会上还透露了万物云做的极端压力测试数据,2023年度,剔除所有与开发商相关收入后(含开发商新交付项目的物业费收入),对万物云的收入影响17.5%,但收入增速变得更快,达14.5%,毛利润增速达23.7%。

??对于万物云的未来发展,朱保全也充满信心。

??他表示,万物云有自己的蝶城战略,过去一年,蝶城战略取得了阶段性成功,蝶城数量持续增长达到621个,累计完成流程改造的蝶城150个,已改造蝶城服务效益提升达4.5个百分点,基本解决了新增业委会项目运营提效机制,维修、装修、租赁、买卖等资产服务业务正在做强,伴随接下来社区商业的连接,蝶城生态正在生成。

??2023年,万物云实现营业收入331.8亿元,同比增长29.8%,来自于物业和设施管理服务收入达到83亿元,其中来自互联网、高端制造、生物医药、金融以及外资企业这五大主攻赛道的市场增长率超过50%。科技战略的市场化收入也已经占到总收入的8.4%。

??基于这样的业绩,万物云也表示将大手笔分红,全年利润分配为每股人民币1.092元(含中期已派付0.315元,含税),以3月21日收盘价计算,分红率约66%,股息率达6.23%。

??朱保全表示,行胜万言,提高分红才是消除疑虑的关键。2024年是公司三年计划的收官年,今年可能会启动新的三年事业计划书,但在既定战略之内,万物云会保持住此前的分红策略,即保持核心净利润55%的分红力度。

??尽管地产行业的困境可能在短期内带来财务报表的影响,但从长远看,这种困境已酝酿出物业行业加速转型的推力。朱保全希望大家可以将更多的目光聚焦于万物云业务本身,物业行业正在经历关键转型期,这需要行业的努力和大家的信心,期待与优秀的同行一起在越过山丘后顶峰相会。

万科企业股份有限公司

统一社会信用代码:91440300192181490G    经营状况:存续    注册资本:1099521(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  199    关联风险  119

上海万科企业有限公司

统一社会信用代码:91310112630419770R    经营状况:存续    注册资本:1000000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  75    关联风险  43

青岛万物云霆智能停车管理有限公司

统一社会信用代码:91370214MACMH3C9XC    经营状况:存续    注册资本:10(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  0    关联风险  0

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中国城市住房价格288指数

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