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??核心观点

??【完成全年业绩目标过半，行业销售金额排名提升至第五】2023年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1664.36亿元，签约销售面积683.96万平方米，同比分别增长40.1%和40.3%，增幅明显优于大部分规模房企。完成全年3300亿元销售目标的50.4%，全口径和操盘口径的销售金额排名均提升至行业第五位。

??【坚定区域聚焦、城市深耕，核心6+10城投资占比达98%】2023年上半年，招商蛇口继续遵循“强心30 城、核心6+10 城”的投资战略，坚持区域聚焦、城市深耕。上半年累计获取土地25宗，新增计容建筑面积238万平方米，同比减少43.4%，权益地价345亿元。资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

??【上半年毛利率水平延续下滑趋势，创近年来新低】2023年上半年，招商蛇口实现营业收入514.4亿元，同比降低10.6%。毛利润83.7亿元、净利润38亿元，同比分别降低21.8%和5.1%。受市场因素和销售结构影响，上半年招商蛇口的结转利润同比降低，毛利率较上年末降低3个百分点至16.3%，创近年来新低。

??【三道红线保持绿档达标，综合融资成本降至3.65%】截至2023年上半年末，招商蛇口持有现金1031.1亿元，较上年末增加168.6亿元；现金短债比1.71、非受限现金短债比1.09；剔除预收款后的资产负债率62.86%、净负债率（永续债作为负债）48.8%，“三道红线”指标保持绿档达标。综合资金成本3.65%，较年初降低24个百分点。

??【租购并举，轻重结合，推动资产运营和城市服务业务发展】2022年以来，招商蛇口调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务。2023年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，同比增长22.5%。城市服务板块，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，上半年实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%，经营业绩也稳步提升。

??01 销售

??完成全年业绩目标过半

??行业销售金额排名提升至第五

??2023年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1664.36亿元，签约销售面积683.96万平方米，同比分别增长40.1%和40.3%；销售均价24334元/平方米，较去年全年基本持平。上半年，在市场整体下行调整的行业背景下，招商蛇口实现了较高的业绩增长，且增幅明显优于大部分规模房企。完成全年3300亿元销售目标的50.4%，全口径和操盘口径的销售金额排名均提升至行业第五位。从销售结构来看，上半年招商蛇口在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

??02 投资

??坚定区域聚焦、城市深耕

??核心6+10城投资占比达98%

??2023年上半年，招商蛇口继续遵循“强心30 城、核心6+10 城”的投资战略，坚持区域聚焦、城市深耕。上半年累计获取土地25宗，新增计容建筑面积238万平方米，同比减少43.4%，权益地价345亿元。其中，“强心30 城”的投资金额占比100%，“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。上半年，分别在北京通州区、亦庄台湖以及丰台区获取3宗项目，土地总价合计达87.8亿元。同时，招商蛇口也积极通过城市更新、收并购等多元途径进行拓展，上半年内成功落地佛山宝华旧改项目。

??03 盈利

??上半年毛利率水平延续下滑趋势

??创近年来新低

??2023年上半年，招商蛇口实现营业收入514.4亿元，同比降低10.6%。实现毛利润83.7亿元、净利润38亿元，同比分别降低21.8%和5.1%。归母净利润21.5亿元，较去年同期增长14.1%，基本每股收益0.22元。从盈利指标来看，2023年上半年招商蛇口实现毛利率16.3%，较上年末降低3个百分点。净利率7.4%、归母净利率4.2%，较2022年略有回升。综合来看，目前行业整体利润空间承压，地产开发企业盈利能力持续下行。受市场因素和销售结构影响，上半年招商蛇口的结转利润同比降低，毛利率水平延续下滑趋势，创近年来新低。

??04 负债

??三道红线保持绿档达标

??综合融资成本降至3.65%

??截至2023年上半年末，招商蛇口持有现金1031.1亿元（其中预售监管资金366.3亿元、非受限现金658.2亿元），较上年末增加168.6亿元；现金短债比1.71、非受限现金短债比1.09；剔除预收款后的资产负债率62.86%、净负债率（永续债作为负债）48.8%，“三道红线”指标保持绿档达标。上半年，招商蛇口把握LPR下行的市场窗口，新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。截至上半年末，招商蛇口综合资金成本3.65%，较年初降低24个百分点。

??05 战略

??租购并举，轻重结合

??推动资产运营和城市服务业务发展

??2022年以来，招商蛇口匹配战略目标与转型方向，调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务。2023年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。截至上半年末，集中商业运营收入6.69亿元，在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。写字楼运营收入5.89亿元，在营项目29个，总经营建筑面积约110万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目14个，总经营建筑面积约102万平方米。长租公寓业务运营收入5.1亿元，布局19个城市，已开业项目40个，经营建筑面积102.7万平米，房源总数2.66万间；建设期项目40个，建筑面积96.4万平米，房源总数2.11万间。城市服务板块，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，经营业绩稳步提升。2023年上半年，招商积余实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%。截至上半年末，招商积余在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米。上半年，招商积余物业管理市场拓展持续发力，新签年度合同额18.9亿元，其中第三方项目新签年度合同额16.5亿元。非住宅业态管理面积达1.99亿平方米，占比60.3%。实现基础物业营业收入近39亿元，占基础物业管理总收入的比重超七成。2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业整体经营业绩良好，2023年上半年新签项目年度合同额合计超1.3亿元。