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??核心观点

??【销售业绩稳健增长，权益金额位列行业第11位】上半年，实现销售金额769.3亿元、销售面积247.8万平方米，分别同比增长55.76%、38.67%，增速在行业领先。此外，根据克而瑞销售排行榜数据显示，权益金额位列第11位，较2022年同期提升7位，行业地位进一步提升。 

??【聚焦一线、强二线城市，投资布局更加优化】报告期内，通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式共计获取11个项目，项目总建筑面积近270万平方米，且均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，投资布局更加优化。截至报告期末，拥有在建面积1298.20万平方米。

??【毛利率降至18.8%，待结算资源较为丰富】上半年累计实现营业收入314.78亿元，同比增长22.88%。毛利润59.33亿元，同比增加8.68%；净利润25.32亿元、归母净利润19.26亿元，分别同比增长6.59%、2.08%。利润率仍然承压，毛利率、净利率、归母净利率分别为18.8%，8.0%、6.1%。截至报告期末，预收楼款为1081.5亿元，较年初增长24%，覆盖2022年全年营收约1.8倍，待结算资源较为丰富，保证正常交付结转，有利于后续营收、利润的稳定实现。 

??【综合融资成本降至5.59%，债务结构合理】报告期内，持续拓宽融资渠道，综合融资成本下降至5.59%。截至2023年6月30日，持有现金566.63亿元，同比增加8.57%，总有息负债1560.83亿元，长期负债占比 81.82%。从“三条红线”指标来看，现金短债比[1]为2.0，净负债率[2]为85.96%，扣除预收账款后的资产负债率[3]为66.71%，处于“绿档”，整体债务结构合理，偿债能力良好。

??【紧扣“七力”升级战略，完成招商面积12万平方米】报告期内，紧扣“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，巩固经营成果，七重合力赋能公司高质量发展。在深耕房地产开发主业的同时，积极推动产业多元化，商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效、多点开花。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积12万平方米。

??01 销售

??销售业绩稳健增长

??权益金额位列行业第11位

??今年以来，华发股份持续创新营销策略、提升项目获客能力，销售业绩逆势突围，上半年实现销售金额769.3亿元、销售面积247.8万平方米，分别同比增长55.76%、38.67%，增速在行业领先。此外，根据克而瑞销售排行榜数据显示，权益金额位列第11位，较2022年同期提升7位，行业地位进一步提升。

??在“4+1”全国性战略布局下，上半年华东大区完成销售406.16亿元，销售占比52.80%，压舱石地位继续稳固；珠海大区完成销售140.63亿元，销售占比18.28%，居于珠海龙头地位；华南大区完成销售183.40亿元，销售占比23.84%；北方大区完成销售14.54亿元，销售占比1.89%；北京区域完成销售24.52亿元，销售占比3.19%。整体来说，五大区域布局结构稳定，形成良好的联动效果。

??02 投资

??聚焦一线、强二线城市

??投资布局更加优化

??报告期内，华发股份聚焦核心城市，多措并举，通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式共计获取11个项目，项目总建筑面积近270万平方米，且均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，在华东区域、粤港澳大湾区等经济发达地区优质土地储备比例进一步增加，投资布局更加优化。截至报告期末，华发股份拥有在建面积1298.20万平方米。

??03 财务

??毛利率降至18.8%

??待结算资源较为丰富

??2023年上半年，华发股份营收和利润规模呈现增长态势，累计实现营业收入314.78亿元，同比增长22.88%。由于营业成本同比增加26.73%，毛利润为59.33亿元，同比增加8.68%；净利润25.32亿元、归母净利润19.26亿元，分别同比增长6.59%、2.08%。

??但利润率仍然承压，毛利率为18.8%，同比下降2.5个百分点；净利率8.0%、归母净利率6.1%也均低于2022年同期约1.2个百分点。

??截至报告期末，预收楼款为1081.5亿元，较年初增长24%，覆盖2022年全年营收约1.8倍，待结算资源较为丰富，保证正常交付结转，有利于后续营收、利润的稳定实现。

??04 债务

??综合融资成本降至5.59%

??债务结构合理

??在行业流动性趋紧的背景下，华发股份为保证经营安全，一方面紧抓销售回款，上半年回款510.03 亿元，同比增长67%；另一方面持续拓宽融资渠道，不仅首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活，还积极开展股权融资，60亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。报告期内，公司综合融资成本下降17个bp至5.59%，处于行业低位。

??截至2023年6月30日，持有现金566.63亿元，同比增加8.57%，其中受限制现金25.07亿元，主要为下属公司各类保证金。总有息负债1560.83亿元，长期负债占比 81.82%。从“三条红线”指标来看，现金短债比为2.0，与2022年末基本持平；净负债率为85.96%，较2022年末上升约1.2个百分点；扣除预收账款后的资产负债率66.71%，也较2022年末略有上升，但仍保持在“绿档”水平，整体债务结构合理，偿债能力良好。

??05 战略

??紧扣“七力”升级战略

??多元业务实现提质增效

??报告期内，华发股份紧扣“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，巩固经营成果，七重合力赋能公司高质量发展。

??一方面始终坚持以产品品质作为市场核心竞争力，不断完善产品体系，将优+产品体系迭代升级至 5.0 版本，以“三力十二优”为价值基底，构筑“七大质美生活场景”，赋予产品更安居、美居、舒居的新功能。

??另一方面以产品力为原点，持续强化配套力和服务力。配套力方面，全面落地“开盘即展示，交付即开业”。服务力方面，华发物业正式纳入公司管理，并加快与总部客户关系管理中心的职能整合，加强客户满意度全周期管理，深度打造服务品牌体系，持续提升住宅客户满意度。

??在深耕房地产开发主业的同时，积极推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局，商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效、多点开花。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积12万平方米；物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升完成27件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。