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??结转销售收入同比增长近50%，但未来增长较为乏力；净利润继续亏损，亟需优化经营能力。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心观点

??【结转销售收入同比增长近50%，但未来增长较为乏力】2023上半年正商实业实现物业销售结转收入58.65亿元，同比增长了49.86%。从克而瑞监测数据来看，正商集团的销售规模正在持续减少，企业未来的结转收入势必会受到影响。

??【上半年没有拿地，存货去化压力加大】截至2022年底，正商实业拥有总土储约987万平方米，2023年企业没有新增土储，总土储规模预计仍在继续减少。值得注意的是，2023年上半年末正商存货中已竣工物业的价值由期初的102.13亿元继续提升至118.33亿元，占比由19.38%进一步提升至22.64%，企业的存货去化压力有所加大。

??【净利润继续亏损，亟需优化经营能力】2023上半年正商实业实现营业收入59.14亿元，同比增长了50.1%；毛利润却同比减少了8.9%至5.39亿元，因此毛利率同比降低了5.89个百分点至9.11%。企业在2023上半年的净利润出现了3.78亿元的亏损，扣除掉这些非经常性损益之后，企业的核心归母净利润约为0.62亿元，企业的主营业务也仅能保持微薄利润，亟需优化经营能力。

??【财务状况恶化，流动性承压】2023年中期正商实业的持有现金约为23.93亿元，较于期初增长了29.05%。考虑到应付关联公司款项以及来自关联公司的贷款之后，企业的净负债率较于期初继续提高了27个百分点至301.93%，非受限现金短债比为0.04，企业的资金缺口较大。正商实业在8月29日开始对一笔2023年到期的优先票据展开交换要约，但是在业绩增长乏力、资金缺口较大的情况下，企业仍有可能出现债券违约。

??01 销售

??结转销售收入同比增长近50%
但未来增长较为乏力

??2023上半年正商实业实现物业销售结转收入58.65亿元，同比增长了49.86%，销售收入的增长主要是因为结转面积同比增加。克而瑞监测显示2023上半年正商集团全口径合约销售额仅为25.3亿元，同比减少了71.3%，集团的销售规模正在持续减少，未来的结转收入势必会受到影响。

??02 投资

??上半年没有拿地，存货去化压力加大

??截至2022年底，正商实业拥有总土储约987万平方米，其中包括发展中建面约621万平方米以及规划中建面约366万平方米。2023年企业没有新增土储，总土储规模预计仍在继续减少。

??值得注意的是，2023年上半年末正商存货中已竣工物业的价值由期初的102.13亿元继续提升至118.33亿元，占比由19.38%进一步提升至22.64%，企业的存货去化压力有所加大。

??03 盈利

??净利润继续亏损，亟需优化经营能力

??2023上半年正商实业实现营业收入59.14亿元，同比增长了50.1%；毛利润却同比减少了8.9%至5.39亿元，因此毛利率同比降低了5.89个百分点至9.11%。企业毛利率的持续走低主要是因为行业销售持续下行使得企业结算项目的销售均价较低，同时部分项目因疫情余波影响建筑成本较高。

??正商在2023上半年的净利润出现了3.78亿元的亏损，主要是因为企业计提了3.58亿元的存货减值，此外还有汇兑亏损1.4亿元等原因。扣除掉这些非经常性损益之后，企业的核心归母净利润约为0.62亿元，企业的主营业务也仅能保持微薄利润，亟需优化经营能力。

??04 偿债

??财务状况恶化，流动性承压

??2023年中期正商实业的持有现金约为23.93亿元，较于期初增长了29.05%；考虑到应付关联公司款项以及来自关联公司的贷款之后的总有息负债为174.91亿元，较于期初增长了6.13%；权益减少了6.01%至50亿元，企业的净负债率较于期初继续提高了27个百分点至301.93%，债务压力仍然较大。

??在负债结构方面，加上应付关联公司款项和来自关联公司的贷款之后，企业的短期负债相较于期初增长了17.83%至152.89亿元，对总有息负债的占比达到了87.4%。非受限现金增长了9.8%至5.41亿元，非受限现金短债比为0.04，和期初持平，企业的资金缺口较为巨大。正商实业在8月29日开始对一笔2023年到期的优先票据展开交换要约，但是在业绩增长乏力、资金缺口较大的情况下，企业仍可能出现债券违约。