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??核心观点

??【上半年业绩表现优于行业平均，排名稳居行业第四位】2023年上半年，华润置地实现签约销售金额1702.4亿元，同比增长40.6%。权益签约销售金额1265.1亿元，同比增长51.3%，权益比例较去年末提升5个百分点至74.3%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，上半年华润置地业绩增幅明显优于大部分规模房企，全口径销售金额排名稳居行业第四位。

??【一二线城市投资占比逾9成，土地储备充足、结构优化】2023年上半年，华润置地新获取项目35个，新增土地投资总地价1023亿元、计容建筑面积797万平方米。新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%。截至上半年末，华润置地总土地储备建筑面积达6548万平方米，土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

??【开发销售型业务利润率承压，上半年毛利率降至17%】2023年上半年，华润置地实现营业收入729.7亿元，同比微增0.1%；毛利润187.2亿元，同比降低4.7%。综合毛利率25.7%，较上年末降低0.5个百分点。受产品结构及计提的存货减值影响，开发销售型业务毛利率呈明显下滑趋势，较2022年的23%下降6个百分点至17%，地产开发业务利润率承压。

??【财务稳健、负债结构优化，融资成本维持行业低位】截至上半年，华润置地持有现金1293.4亿元，较上年末增加318.8亿元；现金短债比2.22、长短期债务比2.84，较2022年末分别提升0.63和0.29。净负债率进一步降低10.3个百分点至28.5%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率微降0.3个百分点至59.8%。“三道红线”保持绿档达标，负债结构优化、财务水平稳健。

??【坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”业务】2023年上半年，华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式。购物中心租金收入同比增长39.5%至86.4亿元。华润万象生活实现营业额67.9亿元，同比增长28.7%。物业在管面积3.25亿平方米，覆盖全国189个城市。拓展城市空间项目29个，行业影响力持续提升。

??01 销售

??上半年业绩表现优于行业平均

??排名稳居行业第四位

??2023年上半年，华润置地实现签约销售金额1702.4亿元，签约销售面积701万平方米，同比分别增长40.6%和19.4%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，上半年华润置地实现销售业绩同比增长，且业绩增幅明显优于大部分规模房企，全口径销售金额排名稳居行业第四位。权益签约销售金额1265.1亿元，同比增长51.3%，权益比例较去年末提升5个百分点至74.3%。

??销售的增长，一方面是得益于华润置地聚焦一二线城市的战略布局，上半年一二线城市签约占比提升至90%，销售均价24285元/平方米，较去年末提升14.9%。另一方面上半年华润置地加紧货量供应和销售去化，上半年实际新推货值较年初计划新增约430亿元，货值去化率也较去年同期提升9.7个百分点至41.6%。

??从销售区域结构来看，2023年上半年华东大区和华北大区依然是华润置地业绩贡献的主力，销售金额占比分别达到27.1%和16.6%。华西大区、华南大区的业绩贡献度有所提升，销售金额占比较2022年分别提升3.4和3.3个百分点至13.9%和11.8%。同时，上半年深圳大区和香港公司的销售贡献度也分别提升4.6和1.9个百分点。分城市来看，2023年上半年华润置地业绩贡献TOP10城市的签约金额占比达59%（包含北京、深圳、成都、南京、杭州、东莞、广州等），城市业绩贡献更为集中。

??02 投资

??一二线城市投资占比逾9成

??土地储备充足、结构优化

??2023年上半年，华润置地新获取项目35个，新增土地投资总地价1023亿元、权益地价705亿元，权益比68.9%。新增土地总计容建筑面积797万平方米、权益面积552万平方米，对应总货值2270亿元、权益货值1458亿元。新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%。此外，上半年华润置地还在广州、北京、武汉、南京等地获取5个商业综合体项目。

??截至2023年上半年末，华润置地总土地储备建筑面积达6548万平方米，权益土地储备建筑面积4518万平方米，权益比约69%。其中，开发物业土地储备面积5463万平方米，权益面积3785万平方米，一二线城市面积占比提升至72%；投资物业土地储备面积1085万平方米，权益面积733万平方米，一二线城市面积占比提升至81%、购物中心占比70%。土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

??03 盈利

??开发销售型业务利润率承压

??上半年毛利率降至17%

??2023年上半年，华润置地实现营业收入729.7亿元，同比微增0.1%；毛利润187.2亿元，同比降低4.7%。综合毛利率25.7%，较上年末降低0.5个百分点。但得益于投资物业公平值收益以及其他收入的增长，上半年华润置地实现净利润160.6亿元、归母净利润137.4亿元，同比分别增长26.6%和29.6%。净利率和归母净利率较2022年也分别提升了6.4和5.3个百分点至22%和18.8%。

??不过值得注意的是，近年来行业整体利润空间承压、地产开发企业盈利能力持续下行。仅就开发业务而言，上半年华润置地开发业务结算收入546.2亿元，同比下降8%。受产品结构及计提的存货减值影响，开发销售型业务毛利率呈明显下滑趋势，较2022年的23%下降6个百分点至17%，地产开发业务利润率承压。

??04 负债

??财务稳健、负债结构优化

??融资成本维持行业低位

??截至2023年上半年，华润置地持有现金1293.4亿元，较上年末增加318.8亿元；现金短债比2.22、长短期债务比2.84，较2022年末分别提升0.63和0.29。净负债率进一步降低10.3个百分点至28.5%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率微降0.3个百分点至59.8%。“三道红线”保持绿档达标，负债结构优化、财务水平稳健。

??上半年，华润置地以超短期融资券以及中期票据合计融资100亿元，票面利率在2.16%至3.39%区间。截至上半年末，华润置地加权平均融资成本下降19个基点至3.56%，维持在行业较低水平，平均债务期限拉长至5.5年。标普、穆迪及惠誉维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级及稳定展望。

??05 多元化

??坚持“城市投资开发运营商”战略定位

??持续巩固“3+1”业务

??2023年上半年，华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。围绕降本提质增效，坚持“有利润的营收增长和有现金流的利润”的经营策略。

??其中，经营性不动产业务方面，上半年华润置地购物中心租金收入86.4亿元，同比增长39.5%。旗下67个在营购物中心实现零售额751.3亿元，同比增长38.9%。新获取5个高能级购物中心，位于北京、广州、南京、武汉等城市。写字楼出租率逆势提升，较上年末增加2.6个百分点至81.8%。酒店业绩大幅反弹，房价及入住率已恢复至疫情前水平。随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，华润置地经营性不动产业务将加快推动向资管业务转型。

??轻资产管理业务上，华润万象生活筑牢商业综合实力第一的护城河，向城市空间运营服务商转型。上半年，华润万象生活实现营业额67.9亿元，同比增长28.7%。在营购物中心88座，其中重奢购物中心12座，另有储备项目88个。截至上半年末，物业在管面积3.25亿平方米，合约面积3.8亿平方米，覆盖全国189个城市。拓展城市空间项目29个，行业影响力持续提升。整体来看，华润置地经营性不动产、轻资产管理等多元化业务协同主业，为长期跨周期发展打下坚实基础。