海外融资回流渠道顺畅 降低融资成本

在接下来房地产行业的“白银”十年中，与“黄金”十年追求高品质、高价格的利润最大化策略相比，眼下企业不仅定价要更为贴近市场需求层面，更要加强企业成本控制的能力。相比于显性的市场定价，隐性的企业运营管理能力更能决定这家企业会否成为伟大的企业。香港资本市场，四大房地产开发商的平均融资成本大约为1%-3%，而恒大地产和龙湖地产的平均融资成本大约在4%-7%。在中国内地资本市场，以招保万金为首的上市房地产企业的平均融资成本大约为9%-12%，而未上市的房地产企业融资成本可能最低在20%以上。不要轻视这小小的几个点融资利率之差，因为由它引起的债务多偿还利息可能会占到企业当年净利润的三分之一左右。更有甚者，可能就是辛辛苦苦一整年，结果只为偿还债务利息。净利润的下滑会影响到企业经营能力的评估，来年的贷款融资成本又会再度攀升，导致企业预期的净利润进一步下滑，企业可能就此步入“螺旋式”衰退。同样道理，倘若企业充分利用低成本融资，那么未来企业的盈利能力势必会得到提升，进而步入“螺旋式”增长通道。这几年，中海地产一方面通过积极的国内销售，另一方面利用香港融资的便利性，联手打造自身“高现金流、低负债率”的企业资本结构，保证企业持续高增长。

眼下中国的资本市场仍旧处在不完全开放的状态之下，外汇管理局的外汇管制仍旧比较严格。而中海等在香港上市的企业可以通过香港宽松的融资环境融得大量资本，并通过自身渠道回流内地，注入到企业自身现金流动循环中。拥有融资回流的完整产业链是中海融资能力的完美体现，而融资回流则是中海企业战略中的重要一环。中海地产具有人民币和外币形式的两套资本流入的路径，人民币形式的海外资本一般选择贸易汇入的方式，而外币形式的海外资本则更多依赖于股东贷款和直接股本投资。经过我们细致研究发现，近些年由于融资偏向于外币形式的海外资本，因此流入境内的资本路径也主要是通过股东贷款和直接股本投资。考虑到香港人民币离岸市场初具规模，政府已经开始重视优化人民币回流机制的建立，人民币小QFII和用人民币对内地直接投资试点的逐步放宽，中海地产未来以人民币形式存在的海外资本回流会增多，企业融资回流呈现双路径并举的局面。