市场 2023-12-04 08:30:44 来源：丁祖昱评楼市
??今年的房地产市场，经历了前高、中低、后稳三个阶段，从目前来看，整体楼市还将面临一段时间的调整期，城市分化也将进一步延续。
??在这样的背景下，我们认为，那些在供给端适时调整、人口指标保持强势、购买力较强的城市将更具发展韧性，而那些前期楼市供给侧转向不及时、人口吸纳能力不强的城市将面临去化难题。
??对企业来说，在城市选择上，应当更加重视不同城市之间的基本面差异，重点关注在近两年疫情影响之下的经济韧性较佳和供给侧调整及时的城市。
??对购房者来说，在房地产市场筑底阶段，选择韧性较强城市也能更好的穿越市场周期。
??CRIC监测数据显示，2023年11月30个重点城市成交面积为1261万平方米，环比下降12%，同比微降3%。前11月累计同比微增1.72%，增幅较上月持续收窄0.4个百分点。
??从数据来看，11月如市场预期，保持下行走势，供应放量并未带动成交回升，取而代之的是，整体市场热度进一步回落，一线成交环比回调幅度小于二线，不过二线累计同比仍维持正增。各城市环比跌多涨少，仅少数城市诸如成都、西安、杭州等受到新政持续发酵、优质供应集中入市带动成交保持有增。武汉、长沙、重庆、徐州、福州等多数城市经历了10月的集中放量，11月成交出现回调。
??进入12月，恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。城市分化预期延续，多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”，但增幅有限。
??从前11月底数据可以看到，目前整体楼市还将面临一段时间的调整期，城市分化也将进一步延续，甚至开始加剧。
??在行业规模收缩的大背景之下，大部分城市的经济、人口、地产相关指标增速均出现了大幅波动，城市之间规模位次也开始出现剧烈变化。除北京、上海等少数头部城市依旧能够保持强者恒强之外，其他城市各有千秋。典型如交易规模持续收窄的重庆、以及2023年成交规模大幅回升的天津。
??在此背景之下，通过测算各城市发展基本面和房地产行业的综合评分，我们将典型城市的发展规模与韧性指标进行了综合对比。
??结果显示上海、北京、杭州形成第一梯队，其中上海表现最为亮眼。成都、长沙形成第二梯队，与第一梯队相比有较明显差距。二者对比来看，成都无论市场规模还是发展预期都更值得期待。
??1、上海表现最为亮眼
??就城市竞争角度，各城市之间的增速变化更加重要，但是考虑到各城市之间巨大的发展量级差异，规模类指标的研究依旧不可或缺，综合对比2023年各项规模和增速指标表现，上海、北京、杭州形成第一梯队，其中上海表现最为亮眼，无论是反映城市基本面的规模指标，还是反映市场发展韧性的增速类指标均排在典型城市最前列。
??在纳入指标体系的28项指标中，上海有12项指标位居前五，15项指标居于前十，均为样本城市最优。
??就地产角度尤为值得关注的是，上海的宅地固投增速、房地产开发投资增速均超过25%居于首位，7个月的消化周期也跻身三强，不论是从市场健康度还是企业投资信心角度来看，均为第一梯队城市的最好状态。
??杭州、北京在增速指标上不及上海，但也处于典型城市前列，规模指标综评方面与上海相近，其中杭州凭借优秀的外来人口迁徙表现和前10月近千万平方米的商品住宅和宅地成交量，在规模指标综评方面甚至略微超过了上海。
??2、成都、长沙形成第二梯队
??成都、长沙形成第二梯队，二者对比来看，成都增速指标更佳，在前三季度GDP超1.5万亿的高基数之下，同比增速依旧达到了6.7%，跻身样本城市前五，较长沙高出2.1个百分点。此外在交易规模的同比增速上也好于长沙，前10月成都新房成交面积依旧保持着3%的正增长，而长沙则是同比下降14%。
??长沙则是规模综评方面较优，主要是因为人口发展和居民收入上优势较为突出，长沙外来人口粘性指标明显领先，在园幼儿人数净迁入量达到8.3万人，高居全国第二，而成都则只排在16位，城镇居民收入方面长沙也较成都高出二成左右。
??若只是单单比较房地产相关指标评价来看，成都仍是远远好于长沙，前十月成都新房、宅地成交面积均突破1000万平方米，分别达到了长沙的1.9和1.5倍之多。
??从土地市场来看，2023年11月土地市场整体走势呈现量平价跌，处于筑底阶段。企业谨慎投资情绪尚未好转。11月末新增货值百强门槛59.5亿元，较10月末仅增加3.8亿元，同比降幅依然高达22%。
??房企投资策略依然以聚焦为主。一方面，10强房企新增货值占百强64%，央国企是土地市场主力军，另一方面拿地选择基本围绕核心城市核心区域展开。
??我们将土地成交金额TOP10城市和典型城市发展韧性研究指标体系对比来看，发现土地成交金额TOP10城市与韧性和规模指标相对皆优城市高度重合。其中长沙在发展韧性指标上存在短板，未能进入前十，但仍位居前十五。
??究其原因，主要是因为，当前市场销售仍在低位运行、修复，企业投资意愿尚无起色，谨慎投资、聚焦投资是主旋律。当下土拍热度的维系既要有较好的盈利空间，更离不开良好的项目去化预期。因此，未来土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
??房地产是不动产，房地产市场有其特殊性。它是以城市为单元的市场，区域特征很明显，各个城市的交易量和价格有很大差异。
??从政策上，一直以来都在强调因城施策、精准施策、一城一策。从市场上看其实也是如此，每个城市都有它只属于自己的发展阶段和发展速度。
??在经济增长降速、居民住房消费意愿降低、行业规模下台阶等因素影响下，整个行业走向了更加依赖住房更替和需求改善的可持续发展模式。在这样的背景下，企业也应该更加重视城市基本面及当地市场的差异，并找到更适合自身的深耕模式。
??附：《2023年中国城市房地产投资前景前30名城市》
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