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??中房网讯 2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任 刘世锦

??在论坛上，第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦发表了《宏观经济态势与房地产稳增长促转型》的主题演讲。

??刘世锦表示，中国目前增长的背景处在从高速增长向高质量发展的转型期，过去经济高速增长期的主要驱动力是基建、房地产和出口。现在面临的问题，是过去行之有效的老办法不行了。最近有一种观点更是认为中国目前的经济状况与日本上世纪90年代初泡沫经济破裂后的状况比较相似。尽管有一些相似现象，但总体而言还有很大的差别，不能混为一谈。中国经济要走出目前需求不足的困难局面，关键还是要挖掘新的增长潜能。

??挖掘两大新增长潜能

??刘世锦认为，从需求侧来讲，重要的耐用消费品、房地产基建等相继出现历史需求峰值，进入了减速期。因此，生存型消费已经趋于稳定，现在关键是要搞发展型消费，带动消费结构升级。而发展型消费和政府基本公共服务密切相关，但基本公共服务均等化进程迟缓，特别是近3亿进城农村人口保障性住房、医疗、教育、社保等不到位，我们还有4亿中等收入群体和9亿中低收入群体之间存在很大的需求缺口。

??从供给侧来讲，由于受需求减速的影响，传统产业进入了下行通道。所以需要一批高技术含量、高附加价值的新产业，包括传统产业升级，也包括未来产业的带动。但现在面临的矛盾，一是房地产等主导产业下降过快过剩，引发全局性的冲击。过去投资有“三驾马车”，就是制造业、基建、房地产。但最近两年多以来，由于房地产投资减速幅度过大，已经很长时间的负增长，目前投资的第三匹马车已经变成了服务业。另外，目前民营经济预期不稳、信心不足，也制约创新产业的成长。

??在刘世锦看来，现阶段中国还有两大新增长潜能：第一，“横向需求空间”。需要缩小中低收入群体与中高收入群体在终端需求结构上的差距，包括全部消费和非生产性投资、用于民生的基建项目、服务业投资等差距。我们更需要关注在4亿中等收入群体之下的将近9亿中低收入群体，把他们的收入或者消费水平往上提一提，就会产生非常大的需求的潜力。

??第二，“纵向升级动能”，是指提升产业的技术含量和附加价值。我们和发达国家产业结构上的差异相对比，可以发现他们主要的产业技术和附加价值很高，怎么补上这个缺口？第一是现有产业价值链的提升，第二是新技术推动的未来产业，这个过程中数字技术和绿色转型将会为纵向升级全面赋能。

??简单来说，扩大横向需求空间，重点是在需求侧，稳住包括房地产在内的已经有的这些产业的意义很大。培育纵向升级动能，重点在供给侧，可以助推整个产业转型升级和新产业发展。所以，扩大横向需求空间重在稳增长，而培育纵向升级动能重在促转型。

??这两大增长潜能到底怎么能够发掘出来、能够用得上？刘世锦建议，中国下一步要启动短期稳增长、中长期增强发展动能的新一轮结构性改革。在需求侧，以进城农村人口基本公共服务均等化为重点的需求侧结构性改革；以稳定房地产等既有支柱产业，激发企业家精神助推传统产业升级和未来产业发展为重点的供给侧结构性改革；以扩大有效需求、转换资产负债模式、化解防控风险为重点的资产负债端改革。

??房地产还有相当大的空间

??对于房地产，下一步到底还有没有需求、需求在什么地方？刘世锦认为，还是城乡融合发展的问题。中国这几年发展很快，主要是城市发展得快。我们的城市因为建得比较晚、比较新，所以在很多地方比欧美城市要好。但现阶段的发展差距主要表现在城市之间，在乡村地区。

??另外，城市核心区通常已达到较高水平，还出现了一定程度拥堵，存在疏解的必要。从国际经验看，城市群、都市圈范围内核心城市之外，中小城镇还有巨大的发展空间，可容纳60%以上的城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是农村和其他城市的流入人口。

??但这些都市圈、城市群的核心区域已经很拥堵。对此，刘世锦认为关键是在外围，这是中国下一轮城市化发展的一个新重点。

??刘世锦表示，某种意义上我们的城市结构是在都市圈、城市群、核心城市之外将会有第二轮的城市化，即大批中小城镇的发展。所以把这些搞起来以后，房地产还有相当大的空间。包括基础设施建设，通过轨道交通等，把不同小城镇连接在一起，空间也相当大。

??在其看来，这件事情要做起来，现在遇到了一些体制机制的障碍。对此，刘世锦特别强调“三个平等”。一是，身份平等，城市居民和农村居民的身份平等；二是，基本公共服务获取权利的平等；三是，土地包括不动产财产权利的平衡。

??对于下一步怎么解决这个问题。刘世锦建议，把基本公共服务均等化，在获取权利平行问题上要有所推进。刘世锦呼吁在三年脱贫攻坚战取得重大成就的基础上再搞三年，使近3亿农民工基本公共服务均等化方面能再有很大进展。包括现在房地产领域，有些地方现在房子卖不出去，政府能不能收购一部分，把它作为农民工保障性住房，来提升农民工的基本公共服务的水平。