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修复2024丨整体市场弱修复,核心城市或将迎来点状复苏

市场 2024-05-06 11:53:19 来源:丁祖昱评楼市

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??2024年至今,整体楼市延续探底行情,一方面供应持续缩量,另一方面,春节8天长假并未刺激返乡置业热情,3月触底回升、回暖程度也不及去年同期,4月较3月小幅微降,成交仍显低迷。

??同时,二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显,对刚需吸引力更强,因而分流新房客群。

??预判5月,我们认为,成交总量规模或将延续低位波动,绝对量与4月持平或小幅微降,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。

??2024年前4月,全国商品住宅供应疲软,2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束,部分城市“以销定产”仅有少量推货,部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。

??据CRIC监测,前4月,全国97个重点城市新增供应约5026.67万平方米,同比下降约40%。其中4个一线城市降幅最小,前4月新增供应约659.22万平方米,累计同比减少约20%。

??结合重点30城商品住宅新增供应面积走势来看,虽然3月供应触底反弹,单月环比上涨约175%,但4月供应规模转跌,环比下降20%,同比下降43%,仍然是2019年以来同期最低值。

??一线城市中,北京、深圳供应在3月集中推货后4月略显乏力,上海虽然有第四批次新房集中入市,但推货量较三批次有所下降,广州供应同样回落。

??二三线城市供应整体回落,同比来看,仅有2城供应规模高于去年同期,西安供应继续发力,同比实现翻番,与之形成鲜明对比的是,济南、青岛等接近半数的城市,供应同比腰斩。

??从成交来看,2024年前4月楼市成交延续下探走势,春节8天长假,一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业,房地产市场下行加剧购房者观望情绪,3月虽然触底回升、回暖程度也不及去年同期,成交仍显低迷,4月成交较3月小幅微降,市场处于缓慢修复中。

??据CRIC监测,前4月,全国97个重点城市商品住宅成交面积约5813.13万平方米,同比下降约49%,

??结合重点30城商品住宅成交面积走势来看,一线城市和重点二三线城市虽然均呈现出同环比齐跌,累计同比持降的态势,但4月成交绝对量好于一季度月均。其中一线城市同比降幅和累计同比降幅均约为40%且低于二三线城市,可以看出一线城市市场修复程度显著好于二三线。

??我们将不同成交4月成交与2024年一季度月均值进行可以横向对比,可以将各城市划分为以下几类:

??一是短期内热点恒热的西安、成都等核心二线,单月成交规模居前,环比持增。以西安为例,单月成交量突破100万平方米,为2024年内高点,且同环比保持增势,累计同比与去年基本持平,短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。

??二是仍处于稳步需求修复期的城市,诸如南京、合肥、郑州、昆明、厦门等,4月成交环比持增,绝对量已显著好于2024年一季度月均,这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升,但是尚未修复至去年月均水平,客户观望情绪比较浓厚。

??三是部分弱二线城市稳步回调,4月成交规模已不及2024年一季度月均,典型代表为天津、青岛、济南、重庆、南宁、珠海、徐州等,成交动力略显不足,目前这些城市基本以刚需客群为主导,购买力趋紧已是不争的事实,加之二手房持续以价换量分流客户,也使得新房成交增长动能转弱。

??四是多数城市热度较4月小幅微降,但仍好于2024年一季度月均,市场处于地位盘整期,武汉、苏州、长沙、福州、东莞、常州、嘉兴等,这些城市目前已处于筑底阶段,市场降无可降,需求容量基本恒定,整体延续低位波动。

??从二手房市场来看,2024年前4月,全国16个重点城市二手房成交约2531.3万平方米,累计同比下降18%。其中4月成交面积预计为796万平方米,环比增长12%,同比下跌9%,跌幅有所收窄。

??二手房成交环比保持増势,原因主要有三方面,一是临近入学信息集中采集期,学区房成交有所回温,二是 “以价换量”,业主借机“金三银四”加速出货,三是“以旧换新”等政策,郑州等多地试点国资收购二手房模式。

??分城市来看,近7成重点城市成交环比继续回升,青岛、厦门、苏州等前期二手房成交表现相对平淡的城市,4月成交有所发力,环比增幅在3成左右,深圳成交延续増势,高基数基础上环比再增长15%,而北京、杭州等城市,成交冲高后小幅回落,但仍处在相对高位。

??同比来看,仅4成城市成交规模高于去年同期,特别是深圳,4月成交面积同比增长40%,与2021年4月的高位持平,并创2021下半年以来单月新高。

??对比一二手房市场,二手房成交仍然强于新房,如北京、厦门等城市二手房成交占比跃升至7成左右,较2023年明显提升,其原因主要在于三方面,一是现房优势,二手房所见即所得,没有预售新房的交付风险,二是相对价格优势,二手房价格已回调至合理区间,核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭,三是次新挂牌量增加,预期走弱下部分购房者卖旧不买新。

??综合来看,因去年全国地市成交规模大幅缩量,今年预期也将成为“供应小年”,结合全国300城涉宅用地成交节奏,拿地到入市8-10个月左右开发周期来推测,我们认为,第二季度仍将今年第一个集中入市的时间点。

??其中核心一二线新房供应或将面临结构性优化,弱二三线城市延续低位徘徊。这一方面基于“以销定产”模式下房企普遍谨慎拿地,投资缩圈,待开发项目的减少制约新房供应面积的放量;另一方面,房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事,或将减少弱二三线城市纯新盘的入市,多以持销项目的加推为主。

??成交方面,我们认为成交总量规模或将缓步复苏,二季度绝对量好于一季度水平,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势;热点城市个数和热点项目个数减少,延续弱复苏走势。

??其中,核心一二线城市或将迎来点状复苏。对于热点恒热的成都、西安,近期市场亦有降温趋势,而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显,仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率,而对于城市外围多数项目而言,整体去化难言乐观。

??三四线城市成交规模将延续筑底行情,经历了这两年的调整,多数城市已下挫至成交底部,市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态,楼市成交规模难有显著表现。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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