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??继8月份深圳宝安区宝中住宅地块挂牌之后，9月4日，宝安区再次上线一宗巨无霸住宅地块（A219-0080），并进一步更新出让条件，这一动作迅即给市场带来了积极信号。

??具体来看，除继续执行土地定价权回归市场的“价高者得”出让规则外，这次挂牌的宝安机场东地块还同步放出了住宅“全部现房销售”的新规定。

??以土地招拍挂为切入点，并回归市场，深圳正在步步推动房地产向健康和高质量发展的新模式迈进。

??升级为全现房销售

??现房销售模式被视为解决房地产市场烂尾楼和“交付难”问题的有效途径，这一模式将有效规避过去期房销售中存在的烂尾和房屋交付质量问题。在此之前，住房城乡建设部也已多次表示“有力有序”推进。

??事实上，此前深圳曾推出过 2宗现房销售住宅地块，一宗为去年8月份中铁联合能建拿下的宝中A001-0212地块，现已开发为中铁能建阅臻府项目，但不同于全部现房销售，彼时地块的出让条件仍为“竞现房销售面积”。

??另一宗的时间则更早，为2016 年由金茂和电建联合拿下的龙华地块，后开发为金茂府。金茂府也成为深圳乃至全国首宗“现房”销售试点项目。

??深圳作为现房先行先试的城市，大力推动现房销售是大趋势。值得一提的是，北京、上海、广州这些一线城市亦在积极推进“现房销售”工作。

??“相较于预售，现房销售开发周期更长、资金占用更多，会导致企业财务成本高，回收周期长，对于企业而言肯定是有压力。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示。

??不过在他看来，开发企业可以通过做一些高溢价产品，一些适配改善性需求的产品来提升利润空间，关键还是在于产品的打造上做好部署。

??“除此之外，还有一个更重要的原因，即市场本身对现房销售需求的增长，对比期房，无论是央企、国企还是民企，购房者都在担心是否会交付延迟，抑或是交付时可能货不对板、交付品质下降等，反映到市场便是现房销售的增长，所以对于企业来讲，也会去做一些现房项目，并不完全说企业就是被动的去做。”李宇嘉补充道。

??值得一提的是，因楼市目前仍处于需求不足状态，在售项目销售速度缓慢，越来越多的项目已开始进入现房、准现房状态，并借现房优势吸引消费者。

??大概率兜底成交

??9月4日挂牌的A219-0080宗地，是深圳年内上线的第三宗住宅地块。

??地块位于机场东附近、兴围地铁站东北侧，横跨福永、航城街道，起拍总价 66.65 亿元，折合起拍楼面价约 2.3 万元/平方米，不受“70/90 户型”政策限制，无配建，因采用“价高者得”竞拍规则，也无最高限价，建成后不限售价。

??参考地块周边的次新盘星航华府，目前挂牌价主要集中在“5字头”，近期的成交均价约在4.5 万元/平方米水平。结合机构监测数据，整个航城板块当前的二手房成交均价在4万元/平方米出头。

??基于如此价格环境，虽地块不限价，但业内人士分析大概率也是底价或接近底价成交。

??值得注意的是，在地块的竞买申请人主体资格要求中有一条要求，竞买申请人须为具有国内（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的中华人民共和国境内注册法人企业，可以说基本将竞买对象圈定在了深铁集团，而更大概率是底价接手。

??多数业界人士认为，考虑到开发商资金链问题，在推进现房销售过程中，政府部门事实上也需要提供更多的政策扶持。

??A219-0080宗地还有一个值得注意的情况是，一方面距离机场过近，与机场跑道的直线距离最近仅约 2 公里，另一方面，地块还同步临近 107 国道和京港澳高速，噪音问题或无可避免。

??在规划设计要点中，出让方也明确指出需通过优化建筑布局、房屋使用降噪材料等工程技术措施，减少噪音影响。

??有当地业界人士认为，处理好噪音问题，以低密度的大盘，搭配同步规划的大片公园绿地，而且又是现房，对于意向该板块的购房者来说，将具备一定的吸引力。